BFH I R 166/73
 

Leitsatz (amtlich)

Ist streitig, ob bei Grundstücksverkäufen einer Kapitalgesellschaft an ihren Gesellschafter eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegt, dürfen die spätere Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt oder die bei der späteren Weiterveräußerung dieser oder vergleichbarer Grundstücke erzielten Preise nicht in die Prüfung einbezogen werden, ob zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Kapitalgesellschaft bei Anwendung der Sorgfalt eines gewissenhaften Geschäftsleiters den Vorteil auch einem Nichtgesellschafter gewährt hätte.

 

Normenkette

KStG § 6 Abs. 1 S. 2

 

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) - eine GmbH - hatte 1952 zwei in der Gemarkung e gelegene Grundstücke unterschiedlicher Größe für insgesamt 84 893,40 DM erworben. Das kleinere Grundstück (4 648 qm) hatte rd. 4,30 DM, das größere (13 905 qm) rd. 4,70 DM je qm gekostet. Beide Grundstücke waren mit dem genannten Anschaffungspreis in den Bilanzen der auf das Anschaffungsjahr folgenden Geschäftsjahre ausgewiesen. 1965 veräußerte die Klägerin die beiden Grundstücke an ihren geschäftsführenden Gesellschafter, der in diesem Jahr 17 500 DM des auf 20 000 DM bemessenen Stammkapitals der Klägerin hielt, zum Preis von 85 000 DM. Auf Grund einer Betriebsprüfung kam der Beklagte und Revisionsbeklagte (FA) zu dem Ergebnis, daß der Verkehrswert beider Grundstücke im Zeitpunkt der Veräußerung an den Gesellschafter-Geschäftsführer 368 000 DM betragen habe. In dem Unterschiedsbetrag zu dem von der Klägerin erzielten Verkaufspreis sah es eine verdeckte Gewinnausschüttung von 283 000 DM, die es bei der endgültigen Körperschaftsteuerveranlagung 1965 und der endgültigen Festsetzung des Gewerbesteuermeßbetrags für dieses Jahr berücksichtigte.

Die Einsprüche der Klägerin hatten teilweise Erfolg. Das FA hielt nunmehr bei beiden Grundstücken einen Quadratmeterpreis von 10 DM für angemessen und ermittelte ihren gemeinen Wert auf insgesamt 185 000 DM, so daß sich eine verdeckte Gewinnausschüttung von 100 000 DM ergab.

Hiergegen wandte sich die Klägerin mit der Klage. Während des finanzgerichtlichen Verfahrens veräußerte der Gesellschafter-Geschäftsführer am 3. Mai 1971 das 4 648 qm große Grundstück zum Preis von 200 000 DM (rd. 43 DM/qm) und am 1. Februar 1972 das 13 905 qm große Grundstück zum Preis von 420 000 DM (rd. 30,20 DM/qm).

Das FG wies nach Anhörung mehrerer Gutachter und nach Vernehmung mehrerer Zeugen die Klage ab. Es gelangte zu der Überzeugung, daß unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere im Hinblick auf die bei der Veräußerung in 1971/72 erzielten Preise, mit dem FA ein Verkehrswert von mindestens 10 DM/qm für beide Grundstücke anzunehmen sei und sich somit eine vom FA ermittelte verdeckte Gewinnausschüttung von 100 000 DM ergebe.

Mit ihrer Revision rügt die Klägerin, das FG habe seine Aufklärungspflicht insofern verletzt, als es die jetzigen Bauleit- und Flächennutzungspläne nicht eingesehen habe. Hier seien wiederum die streitigen Grundstücke als unbebaubar ausgewiesen. Ein Bauwilliger könne nur für das kleinere Grundstück unter besonderen Voraussetzungen eine Ausnahmegenehmigung erhalten, während das größere Grundstück in einem Gelände liege, hinsichtlich dessen keine Ausnahmegenehmigungen erteilt werden könnten. Bei der Ermittlung des auf einen bestimmten Zeitpunkt festzustellenden Verkehrswerts sei grundsätzlich nicht von späteren Vorgängen auszugehen. Die beiden Grundstücke seien 1965 nicht zu einem höheren als dem von ihrem Gesellschafter-Geschäftsführer gezahlten Kaufpreis zu veräußern gewesen. Sie seien damals vergeblich von Maklern zum Kauf angeboten worden. Die erst sechs oder sieben Jahre später liegende Veräußerung an Dritte beruhe auf besonderen Kaufentschlüssen dieser Käufer. Es sei nicht Statthaft, diese Gründe auf das Jahr 1965 zurückzubeziehen, da nicht feststehe und vom FG auch nicht festgestellt worden sei, daß diese Gründe auch zu einem Kaufentschluß mit entsprechenden Preisvorstellungen im Jahre 1965 hätten führen können.

Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung der Vorentscheidung der Klage stattzugeben, hilfsweise, unter Aufhebung der Vorentscheidung die Sache an das FG zurückzuverweisen.

Das FA beantragt die Zurückweisung der Revision.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG.

Die in dem Urteil des FG getroffenen Feststellungen lassen eine abschließende Beurteilung nicht zu, ob die Klägerin im Streitjahr die beiden Grundstücke unter dem erzielbaren Preis an ihren Hauptgesellschafter veräußert hat und in dem Unterschiedsbetrag zu dem erzielbaren Preis eine verdeckte Gewinnausschüttung im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 KStG liegt.

Eine verdeckte Gewinnausschüttung ist gegeben, wenn eine Kapitalgesellschaft ihrem Gesellschafter außerhalb der gesellschaftsrechtlichen Gewinnverteilung einen Vermögensvorteil zuwendet, den sie bei Anwendung der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters einem Nichtgesellschafter unter sonst gleichen Umständen nicht gewährt haben würde (Urteil des BFH vom 31. Juli 1974 I R 238/72, BFHE 113, 434, BStBl II 1975, 48, und die dort angeführte ständige Rechtsprechung). Im vorliegenden Streitfall geht es ausschließlich darum, welchen Preis die Klägerin für die beiden Grundstücke bei einem im Streitjahr 1965 stattfindenden Verkauf an einen fremden Dritten hätte erzielen können.

Die Voraussetzung, ob ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter den Vorteil auch einem Nichtgesellschafter gewährt hätte, kann vernünftigerweise nur auf den Zeitpunkt der Vornahme der verdeckten Gewinnausschüttung geprüft werden.

Werden die Leistungen auf Grund eines Vertrages bewirkt, sind die Voraussetzungen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht auf den Zeitpunkt der später liegenden Leistungen zu prüfen (BFH-Urteil vom 22. April 1971 I R 114/70, BFHE 102, 268, BStBl II 1971, 600). Die spätere Entwicklung der Verhältnisse hat außer Betracht zu bleiben, es sei denn, die Gesellschaft habe von einer rechtlichen Möglichkeit, sich vom Vertrag loszusagen, was insbesondere bei Dauerschuldverhältnissen in Betracht kommt, keinen Gebrauch gemacht. Bei Grundstücksverkäufen einer Kapitalgesellschaft an ihren Gesellschafter dürfen daher die spätere Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt oder die bei einer späteren Weiterveräußerung dieser oder vergleichbarer Grundstücke erzielten Preise nicht in die Prüfung miteinbezogen werden, ob zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Kapitalgesellschaft bei Anwendung der Sorgfalt eines gewissenhaften Geschäftsleiters den Vorteil auch einem Nichtgesellschafter gewährt hätte.

Das FG hat zwar auf Grund der Sachverständigengutachten und der Zeugenaussagen für den erkennenden Senat bindend festgestellt, daß die Grundstücke in 1965 deshalb höher zu bewerten waren als Ackerland gleicher Qualitätsstufe, weil eine Bebauung in diesem Gebiet nicht Schlechthin ausgeschlossen war. Bei der Entscheidung, wie hoch die in 1965 erzielbaren Preise für die Grundstücke waren, ob sie insbesondere den vom FA angesetzten Quadratmeterpreis von 10 DM erreichten, hat sich das FG bei seiner Meinungsbildung aber von Sachverständigengutachten leiten lassen, in denen der nach Auffassung der Gutachter zutreffende Wert in 1965 vornehmlich unter Berücksichtigung der in 1971/72 erzielten Preise und der zwischenzeitlichen Entwicklung der örtlichen Verhältnisse zustande gekommen ist. Da somit das Urteil des FG auf der Berücksichtigung späterer und zuvor noch nicht erkennbarer Umstände beruht, ist die Vorentscheidung aufzuheben und die Sache an das FG zur erneuten Entscheidung zurückzuverweisen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 71436

BStBl II 1975, 617

BFHE 1975, 381

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