Entscheidungsstichwort (Thema)

Rückgängigmachen eines Grundstückskaufvertrages

 

Leitsatz (NV)

Ein Rückgängigmachen i. S. d. § 17 GrEStG a. F. setzt voraus, daß die Vertragspartner aus ihren Bindungen des Grundstückskaufvertrages entlassen werden und der Veräußerer somit seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt.

Ein Zuschlag nach § 3 Abs. 5 GrEStWoBauG NW kann nicht für die Fälle des § 1 Nr. 5 (Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks) des Gesetzes erhoben werden.

§ 1 Nr. 5 GrEStWoBauG NW verlangt, daß der Erwerber beim Erwerb den ernstlichen Willen hatte, das Objekt spätestens innerhalb von 5 Jahren selbst zu bewohnen oder Angehörigen zum Bewohnen zu überlassen. Unschädlich für die Erfüllung des Tatbestandes ist es, wenn spätere unvorhergesehene Ereignisse den Erwerber daran hindern, seine Pläne auszuführen.

 

Normenkette

GrEStG a.F. § 17; GrEStWoBauG NW § 1 Nr. 1, §§ 5, 3 Abs. 5

 

Verfahrensgang

FG Köln

 

Tatbestand

Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) erwarben am 12. Mai 1978, vertreten durch die Treuhänderin C, ein unbebautes Grundstück von S. Zwei Tage vor dem Grunstückskaufvertrag hatten die Kläger mit der C einen Treuhandvertrag des Inhalts geschlossen, daß diese als Treuhänderin das bereits genannte Grundstück erwerben und dafür Sorge tragen sollte, daß auf dem Grundstück ein Reihenhaus errichtet wird. Für sämtliche dafür notwendigen Verhandlungen und Abschlüsse von Verträgen (Kauf-, Baubetreuungs-, Baufinanzierungs-, Bürgschaftsvertrag) und Abgabe von Erklärungen bevollmächtigten die Kläger die C mit der Vereinbarung vom . . . 1978. Wegen einer erheblichen Verzögerung des Baubeginns räumte die Treuhänderin C den Klägern ein Rücktrittsrecht ein, das diese am . . . 1979 ausübten. Am . . . 1979 boten die Kläger der C als Treuhänderin notariell das Grundstück für etwaige künftige Bauherren zum Kauf an mit der Maßgabe, daß C selbst kein eigenes Recht zur Annahme eines Kaufvertrags habe, sondern lediglich berechtigt sei, einen oder mehrere Käufer zu benennen. Mit Vertrag vom . . . 1980 konnte C einen Käufer (K) benennen. Der in dem Kaufvertragsangebot von den Klägern bevollmächtigte H erklärte übereinstimmend mit dem Käufer die Auflassung. Die Weiterveräußerung zeigten die Kläger dem Beklagten und Revisionskläger (Finanzamt - FA -) an.

Das FA hatte zunächst aufgrund des Kaufvertrages vom 12. Mai 1978 den Erwerb des Grundbesitzes antragsgemäß nach § 1 Nr. 1 des Gesetzes über Grunderwerbsteuerbefreiung für den Wohnungsbau (GrEStWoBauG) i. d. F. vom 20. Juli 1970 (NW) von der Grunderwerbsteuer freigestellt, da die Kläger erklärungsgemäß beabsichtigten, das erworbene Grundstück den Voraussetzungen der genannten Befreiungsvorschrift entsprechend zu bebauen. Nach Anzeige der Wiederveräußerung zog das FA mit Steuerbescheiden vom 25. Februar 1983 die Kläger gemäß § 3 GrEStWoBauG NW, ausgehend von einer steuerpflichtigen Gegenleistung in Höhe von je . . . DM zur Grunderwerbsteuer in Höhe von . . . DM zuzüglich eines Zuschlages (30 v. H.) in Höhe von je . . . DM heran.

Der Einspruch blieb erfolglos. Mit der Klage begehrten die Kläger, das FA zu verpflichten, einen Änderungsbescheid über eine Grunderwerbsteuer in Höhe von null DM zu erlassen. Denn sie seien vom Vertrag zum Erwerb eines Reihenmittelhauses zurückgetreten.

Die Klage hatte Erfolg.

Mit der Revision rügt das FA Verletzung von § 17 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) a. F. Es läge kein Rücktritt vor. Die Kläger seien vielmehr lediglich von dem mit der C abgeschlossenen Vollmacht- und Treuhandvertrag zurückgetreten, ohne daß dies auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages Einfluß gehabt hätte.

Die Kläger beantragen, die Revision zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision des FA führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Finanzgericht (FG).

1. Das angefochtene Urteil muß aufgehoben werden, weil das FG § 17 GrEStG NW nicht richtig angewendet hat.

Die Kläger haben den Grundstückskaufvertrag vom 12. Mai 1978 nicht im Sinne der genannten Vorschrift rückgängig gemacht. Dies setzt voraus, daß die Vertragspartner aus ihren Bindungen des Grundstückskaufvertrages entlassen werden und der Veräußerer somit seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt (Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 6. Oktober 1976 II R 131/74, BFHE 120, 557, BStBl II 1977, 253; und vom 4. Dezember 1985 II R 171/84, BFHE 145, 448, BStBl II 1986, 271). Demnach muß der Grundstückskaufvertrag aufgehoben werden. Das ist im Streitfall nicht geschehen. Vielmehr haben die Kläger das Grundstück weiterveräußert; denn sie haben einem von der Treuhänderin C zu benennenden Dritten den Kauf des Grundstücks angeboten. Dieser später von der Treuhänderin benannte Dritte hat das Angebot angenommen.

Zwar haben die Kläger mit Schreiben vom . . . 1979 gegenüber der Treuhänderin erklärt, daß sie ihre Bauabsicht aufgeben. Das ist jedoch entgegen der Auffassung des FG unerheblich. Den Grundstückskaufvertrag konnten die Kläger nur durch eine Vereinbarung mit dem Grundstücksverkäufer, nicht aber mit der Treuhänderin, aufheben. Ohne Bedeutung ist dabei, daß der Grundstückskaufvertrag und die zur Bebauung des Grundstücks abgeschlossene Verträge im Sinne der Rechtssprechung des BFH ein einheitliches Vertragswerk waren (BFH-Beschluß vom 18. September 1985 II B 24-29/85, BFHE 144, 280, BStBl II 1985, 627). Diese steuerrechtliche Beurteilung hat keine zivilrechtliche Auswirkung der Art, daß mit der (zivilrechtlichen) Aufhebung eines der Verträge auch die übrigen Verträge als aufgehoben gelten. Im übrigen haben die Kläger durch den Weiterverkauf des Grundstückes ausdrücklich zu erkennen gegeben, daß sie den Grundstückskaufvertrag vom 12. Mai 1978 nicht aufheben wollten. Denn dessen Gültigkeit war Voraussetzung des Weiterverkaufes.

2. Der bisher vom FG festgestellte Sachverhalt erlaubt noch keine Entscheidung des Rechtsstreites.

a) Die Kläger hatten ein noch zu bebauendes - und kein unbebautes - Grundstück erworben. Der Grundstückskaufvertrag und die Verträge zur Errichtung des Gebäudes, bei deren Abschluß die Kläger sämtlich durch die Treuhänderin entsprechend dem Treuhandvertrag vertreten wurden, waren - wie bereits erwähnt - grunderwerbsteuerrechtlich ein einheitliches auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichtetes Rechtsgeschäft (BFHE 144, 280). Demnach kommt hier nur die Steuerbefreiung nach Nr. 5 und nicht diejenige nach Nr. 1 des § 1 GrEStWoBauG NW in Betracht. Daraus folgt einmal, daß das FA keinen Zuschlag nach § 3 Abs. 5 GrEStWoBauG NW verlangen kann. Denn diese Vorschrift gilt nicht für die Fälle des § 1 Nr. 5 des Gesetzes.

Die vorgenannte Vorschrift verlangt zudem weiter, daß die Kläger das Haus als Eigenheim, d. h. zur eigenen Nutzung (§ 9 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) übernehmen wollten. Ob sie diese Absicht hatten, ist bisher nicht geklärt. Ausschlaggebend ist insoweit, ob die Kläger beim Erwerb den ernstlichen Willen hatten, das Haus (bzw. eine Wohnung des Zweifamilienhauses) so bald als möglich - spätestens innerhalb von fünf Jahren - selbst zu bewohnen oder Angehörigen zum Bewohnen zu überlassen und hierzu nach den Umständen und den getroffenen Anstalten aller Voraussicht nach auch in der Lage waren (BFH-Urteil vom 23. Juli 1975 II R 117/74, BFHE 117, 92, BStBl II 1976, 28). Unschädlich wäre daher, wenn spätere unvorhergesehene Ereignisse die Kläger daran hinderten, ihre Pläne auszuführen.

Wollten die Kläger das Haus nicht als Eigenheim übernehmen, so kann die Steuerbefreiung nach § 1 Nr. 5 GrEStWoBauG NW nicht gewährt werden. Der Steueranspruch wäre aber nur dann gerechtfertigt, wenn im Zeitpunkt der Steuerfestsetzung die Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen war. Da § 3 GrEStWoBauG NW für § 1 Nr. 5 dieses Gesetzes nicht gilt, begann die Frist nicht erst mit Eintritt eines Nacherhebungstatbestandes (vgl. das BFH-Urteil vom 11. Juli 1985 II R 106/82, BFHE 144, 169, BStBl II 1985, 593); vielmehr ist zu prüfen, ob die Festsetzungsfrist für die durch den Kaufvertrag vom 12. Mai 1978 ausgelöste Grunderwerbsteuer abgelaufen ist.

Obwohl die Kläger ein noch zu bebauendes Grundstück erworben haben, ist hier die vom FA geltend gemachte Steuerforderung - falls sie entstanden und ihre Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen sein sollte - auf den Teil beschränkt, der auf den Erwerb des unbebauten Grundstückes entfällt. Denn das FA hat in dem angefochtenen Steuerbescheid die Grunderwerbsteuer nur nach der Gegenleistung für das unbebaute Grundstück berechnet.

Die nicht spruchreife Sache geht zurück an das FG, dem auch die Kostenentscheidung übertragen wird (§ 143 Abs. 2 der Finanzgerichtsordung - FGO -).

 

Fundstellen

Haufe-Index 417290

BFH/NV 1991, 267

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