Leitsatz (amtlich)

Bei der Ermittlung des gemeinen Werts von Antellen an einer Grundstücksgesellschaft nach dem sog. Stuttgarter Verfahren dürfen die Ertragsaussichten jedenfalls dann nicht außer Ansatz bleiben, wenn zu dem Betriebsvermögen der Gesellschaft Wohnhäuser gehören, die bis auf weiteres der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen und mit einer rentableren Nutzung des Grundbesitzes nach den tatsächlichen Verhältnissen am Bewertungsstichtag auf absehbare Zeit nicht zu rechnen ist.

 

Normenkette

BewG 1965 § 11 Abs. 2 S. 2; VStR 1974 Abschn. 79, 81

 

Verfahrensgang

FG München

 

Tatbestand

Das Betriebsvermögen der Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin), einer GmbH, besteht im wesentlichen aus einem in der Innenstadt M belegenen Mietwohngrundstück mit einem auf den 1. Januar 1974 festgestellten Einheitswert von 929 000 DM. Ihre Gewinne, die die Klägerin im wesentlichen aus der Nutzung dieses Grundstücks erwirtschaftete, betrugen 1969 rd. 20 200 DM, 1970 rd. 17 100 DM, 1971 rd. 35 000 DM, 1972 rd. 22 200 DM und 1973 rd. 26 400 DM.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt -- FA --) stellte den gemeinen Wert der Anteile an der Klägerin zu dem hier streitigen Stichtag, dem 31. Dezember 1973, gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 des Bewertungsgesetzes 1965 (BewG) i. V. m. Abschn. 76 ff. der Vermögensteuer-Richtlinien für die Vermögensteuer-Hauptveranlagung 1974 (VStR) auf 6 007 DM je 100 DM des eingezahlten Stammkapitals (20 000 DM) fest. Dabei ließ das FA unter Hinweis auf Abschn. 81 VStR die Ertragsaussichten der Klägerin unberücksichtigt. Es vertrat die Auffassung, ein fiktiver Erwerber der Anteile würde nur den Vermögenswert des Grundstücks und nicht auch dessen zur Zeit niedrige Erträge in seine Preisüberlegungen einbeziehen.

Die Sprungklage, mit der sich die Klägerin dagegen wandte, daß die Ertragsaussichten nicht berücksichtigt waren, hatte keinen Erfolg. Das Finanzgericht (FG) führte zur Begründung seiner Entscheidung aus: Das Mietwohngrundstück der Klägerin, gegen Ende des letzten Jahrhunderts erbaut, sei bereits sehr alt. Die Mietverhältnisse seien nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften lösbar. Im Hinblick hierauf komme von den möglichen wertbestimmenden Faktoren der Lage des Grundstücks in der Innenstadt von M eine weit überragende Bedeutung zu. Die gegenwärtig niedrige Miete spiele demgegenüber eine nur unbedeutende Rolle. Die geringe Ertragskraft des Grundstücks sei nicht auf Dauer festgeschrieben, sondern durch Baumaßnahmen verbesserungsfähig. Jeder vernünftige Kaufinteressent würde bei der Bildung seiner Wertvorstellungen den gegenwärtigen Ertrag gegenüber den sich für die Zukunft abzeichnenden Verwertungsmöglichkeiten vernachlässigen.

Das FG hat die Gesellschafter der Klägerin gemäß § 60 Abs. 3 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zum Verfahren beigeladen.

Mit der vom FG zugelassenen Revision rügt die Klägerin fehlerhafte Anwendung des § 11 Abs. 2 Satz 2 BewG. Der entscheidende Fehler der Vorentscheidung liege darin, daß das FG das hier in Rede stehende bebaute Grundstück mit einem unbebauten Grundstück, das in erster Linie zu Spekulationszwecken gehalten werde, gleichgesetzt habe. Im Streitfall käme als einzige ertragsteigernde Maßnahme ein Abbruch sämtlicher Gebäude und eine neue Gesamtbebauung in Betracht. Ein solcher Abbruch setze die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum voraus. Diese werde wegen des ordentlichen Bauzustandes der Gebäude nicht erteilt. Die Auffassung des FG, die Mietverhältnisse seien nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften lösbar, berücksichtige nicht ausreichend die Einschränkungen aufgrund der Mieterschutzvorschriften. Unter diesen Umständen werde jeder fiktive Erwerber der Anteile die Höhe des erzielbaren Ertrags in seine Kaufpreisüberlegungen einbeziehen.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache. Die Außerachtlassung der Ertragsaussichten ist im Streitfall nicht gerechtfertigt.

1. Anteile an Kapitalgesellschaften, für die ein Kurswert i. S. von § 11 Abs. 1 BewG nicht gegeben ist, sind mit dem gemeinen Wert anzusetzen (§ 11 Abs. 2 BewG). Liegen -- wie im Streitfall -- zeitnahe Verkäufe, aus denen der gemeine Wert abgeleitet werden könnte, nicht vor, so ist der gemeine Wert unter Berücksichtigung des Vermögens und der Ertragsaussichten der Gesellschaft zu schätzen (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BewG). Im Interesse einer möglichst gleichmäßigen und praktikablen Wertermittlung schätzt die Finanzverwaltung den gemeinen Wert von Anteilen an Kapitalgesellschaften nach dem sog. Stuttgarter Verfahren (Abschn. 76 ff. VStR). Nach dieser Bewertungsmethode ist maßgebende Größe der Vermögenswert (Abschn. 77 VStR). Dieser ist aufgrund der Ertragsaussichten (Abschn. 78 VStR) zu korrigieren. Der Senat hat in ständiger Rechtsprechung das Stuttgarter Verfahren als geeignetes Schätzungsverfahren anerkannt, das dem Gesetz entspricht und ein wertvolles Hilfsmittel darstellt, um die Einheitlichkeit der Bewertung zu gewährleisten (zuletzt Urteil vom 2. Oktober 1981 III R 27/77, BFHE 134, 167, BStBl II 1982, 8).

2. Nach Abschn. 81 Abs. 1 VStR in der vor dem 1. Januar 1977 geltenden Fassung war als gemeiner Wert ausnahmsweise nur der Vermögenswert (Abschn. 77 VStR) anzusetzen, wenn die Ertragsaussichten der Gesellschaft ohne Einfluß auf den gemeinen Wert der Anteile sind. Dies sollte nach Abschn. 81 Abs. 2 VStR insbesondere gelten für die Anteile an Gesellschaften in Liquidation, für Anteile an Grundstücksgesellschaften, deren Tätigkeit überwiegend in der Verwaltung und Verwertung unbebauter Grundstücke besteht sowie für Anteile an Gesellschaften, die sich überwiegend auf die Verwaltung ihrer Beteiligungen oder ihres Kapitalvermögens beschränken. Gegen das Ausmaß dieser Ausnahmen von dem Grundsatz, daß neben dem Vermögenswert auch die Ertragsaussichten zu berücksichtigen sind, sind im Schrifttum Bedenken erhoben worden (vgl. Belstler/Neufang, Die Information über Steuer und Wirtschaft -- Inf -- 1977, 17 f., 24; Gürsching/Stenger, Kommentar zum Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, 7. Aufl., § 11 BewG Anm. 127). In Abschn. 81 VStR in der ab 1. Januar 1977 geltenden Fassung sind die Grundstücksgesellschaften unter den Gesellschaften, deren Anteile unter Außerachtlassung der Ertragsaussichten zu bewerten sind, nicht mehr aufgezählt.

3. a) Nach den tatsächlichen Feststellungen des FG besteht die Tätigkeit der Klägerin nicht überwiegend in der Verwaltung und Verwertung unbebauter Grundstücke. Denn wesentlicher Bestandteil des Betriebsvermögens der Klägerin war an dem hier streitigen Stichtag ein Mietwohngrundstück. Somit ist Abschn. 81 VStR schon nach seinem Wortlaut auf die Bewertung der Anteile an der Klägerin nicht anwendbar.

b) Entgegen der Auffassung des FG ist der gemeine Wert von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, zu deren Betriebsvermögen ein in guter Lage belegenes Mietwohngrundstück gehört, nicht ohne weiteres vergleichbar mit dem gemeinen Wert von Anteilen an einer Gesellschaft, deren Betriebsvermögen aus unbebautem aber jederzeit bebaubarem Grundbesitz in ebenfalls guter Lage besteht. Dies gilt insbesondere dann, wenn die erstere Gesellschaft -- wie im Streitfall die Klägerin -- infolge der Vorschriften über den Mieterschutz und wegen des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum an einer ertragreicheren Verwertung des Grundbesitzes gehindert ist. Da diese Beschränkung in der Verwertungsmöglichkeit jeden gedachten Erwerber betrifft, wird dieser die mangelnde Rentabilität des Betriebsvermögens einer solchen Gesellschaft regelmäßig in seine Kaufpreisüberlegungen einbeziehen. Dies gilt unabhängig davon, ob ein gedachter Erwerber die Anteile an der Gesellschaft in erster Linie wegen der günstigen Lage des Grundstücks und im Hinblick auf erwartete Steigerungen der Grundstückspreise erwirbt. Nach Auffassung des erkennenden Senats dürfen die Ertragsaussichten bei einer Grundstücksgesellschaft jedenfalls dann nicht außer Ansatz bleiben, wenn zu dem Betriebsvermögen Wohnhäuser gehören, die bis auf weiteres der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, und wenn nach den tatsächlichen Verhältnissen mit einer wirtschaftlicheren Nutzung des Grundbesitzes am Bewertungsstichtag für eine absehbare Zeit nicht zu rechnen ist. Die gegenteilige Rechtsansicht wäre unvereinbar mit § 11 Abs. 2 Satz 2 BewG. Nach dieser Vorschrift kann ein Außerachtlassen der Ertragsaussichten lediglich in Ausnahmefällen, und zwar nur dann in Betracht kommen, wenn die Ertragsaussichten ganz ohne Einfluß auf den gemeinen Wert des Anteils sind. Hiervon kann im Streitfall im Hinblick auf den Zweck der Gesellschaft und die tatsächlich nachhaltige Nutzung des Grundbesitzes der Klägerin für Vermietungszwecke nicht ausgegangen werden.

c) Im übrigen führt die von FA und FG vertretene Rechtsauffassung zu Schwierigkeiten bei Kapitalgesellschaften, zu deren Betriebsvermögen neben Grundbesitz auch andere Wirtschaftsgüter gehören. Ein völliges Außerachtlassen der Ertragsaussichten -- abweichend von der Regelbewertung -- wird sich in solchen Fällen regelmäßig schon wegen des nicht in Grundbesitz bestehenden Betriebsvermögens verbieten. Andererseits wird eine geringere Rentabilität oder die Ertragslosigkeit des Grundbesitzes in die Erträge der Kapitalgesellschaft und damit in den Ertragswert i. S. von Abschn. 78 VStR eingehen und damit bei der Anteilsbewertung berücksichtigt. Die Folge hiervon wäre eine unterschiedliche Behandlung des Grundbesitzes bei reinen Grundstücksgesellschaften und solchen Kapitalgesellschaften, zu deren Betriebsvermögen neben dem Grundbesitz auch andere Wirtschaftsgüter gehören. Dies wäre jedoch mit dem Erfordernis einer möglichst einheitlichen und gleichmäßigen steuerrechtlichen Beurteilung vergleichbarer Sachverhalte nicht vereinbar. Eine getrennte Wertermittlung für Betriebsvermögen, das in Grundbesitz besteht, und dem übrigen Betriebsvermögen wäre mit den Erfordernissen einer hinreichend praktikablen Bewertungsmethode kaum vereinbar.

d) Das FG kann sich zur Begründung seiner abweichenden Rechtsauffassung nicht mit Erfolg auf das Urteil vom 20. Dezember 1968 III R 122/67 (BFHE 95, 280, BStBl II 1969, 373) stützen. Anders als bei dem jener Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt ist die Klägerin nach Art und Zweckbestimmung bestrebt, ausschüttungsfähige Gewinne zu erwirtschaften. Einen wesentlichen Unterschied zu jenem Fall sieht der Senat auch darin, daß bei dem Sachverhalt in BFHE 95, 280, BStBl II 1969, 373 die Grundstücksgesellschaft dem besonderen Zweck diente, die Arbeitnehmer von Unternehmen der Anteilseigner mit preisgünstigen Wohnungen zu versorgen. Im Streitfall liegen auch insoweit mit jenem Sachverhalt vergleichbare tatsächliche Verhältnisse nicht vor. Daß die Ertragsaussichten bei Grundstücksgesellschaften ganz allgemein außer acht zu lassen sind, hat der Senat in BFHE 95, 280, BStBl II 1969, 373 nicht entschieden.

4. Die Vorentscheidung war aufzuheben, weil sie auf einer anderen Rechtsauffassung beruht. Da die Sache nicht spruchreif ist, war sie zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückzuverweisen (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO). Das FG wird nunmehr die Wertermittlung unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten durchführen. Dabei wird das FG auch prüfen müssen, ob etwaige Zuschläge oder Abschläge gemäß Abschn. 79 Abs. 3 VStR in Betracht kommen (vgl. Belstler/Neufang, Inf 1977, 21 und 25).

 

Fundstellen

BStBl II 1983, 190

BFHE 1982, 363

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