Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur

Bei der Durchführung von Baumaßnahmen sind die Gebäudeherstellungskosten von den folgenden Kosten abzugrenzen[1]:

  • Anschaffungskosten des Grund und Bodens;
  • Anschaffungs-/Herstellungskosten von Betriebsvorrichtungen;
  • Anschaffungs-/Herstellungskosten von Scheinbestandteilen;
  • Anschaffungs-/Herstellungskosten von Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen, Gaststätteneinbauten, Schalterhallen von Kreditinstituten und ähnlichen Einbauten, die einem schnellen Wandel des modischen Geschmacks unterliegen;
  • Anschaffungs-/Herstellungskosten von Einrichtungsgegenständen;
  • Herstellungskosten von selbstständigen Außenanlagen.

2.2.1 Anschaffungskosten des Grund und Bodens

Die Anschaffungskosten eines unbebauten Grundstücks setzen sich aus dem Kaufpreis und den Anschaffungsnebenkosten zusammen. Die im Zusammenhang mit der Parzellierung eines Grundstücks anfallenden Vermessungskosten rechnen zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Bei einem mit Abbruchverpflichtung erworbenen Gebäude, das wirtschaftlich verbraucht und damit objektiv wertlos war, entfällt der volle Kaufpreis auf den Grund und Boden.[1] Die Zahlungen eines Grundstückseigentümers an seinen Nachbarn für eine Zufahrtsbaulast kann zu Anschaffungskosten des Grund und Bodens auch dann führen, wenn damit ein zweiter Zugang zum Grundstück eröffnet wird.[2]

Aufwendungen zur Bebaubarkeit des Grundstücks

Aufwendungen, die dazu dienen, das Grundstück in einen bebaubaren Zustand zu versetzen (Planierung eines unebenen Geländes, Auffüllung von sumpfigem/moorigem Gelände, Maßnahmen zur nachhaltigen Senkung des Grundwasserspiegels), rechnen unabhängig davon, ob ein konkretes Bauvorhaben ansteht oder nicht, zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens.

Erschließungskosten

Die Kosten einer erstmals durchgeführten Erschließungsmaßnahme sind den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzurechnen. Werden bereits vorhandene Erschließungseinrichtungen ersetzt oder modernisiert, so führen die sog. Ergänzungsbeiträge nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens, sondern zu Erhaltungsaufwand, soweit hierdurch das Grundstück nicht in seinem Wesen und seiner Sub­stanz verändert wird.[3]

2.2.2 Herstellungskosten eines Gebäudes: ABC

Zu den Herstellungskosten gehören sowohl die Kosten, die unmittelbar der Herstellung dienen, als auch Aufwendungen, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen oder mit der Herstellung in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.[1]

Die Herstellungskosten eines Gebäudes umfassen folgende 4 Bereiche:

 
Herstellungskosten eines Gebäudes =
Kosten der Vorbereitung Aufwendungen für unselbstständige Außenanlagen Erschließungsfolgekosten
Eigentliche Baukosten

Es liegt auf der Hand, dass die eigentlichen Bauaufwendungen für den Architekten, Statiker und die am Bau beteiligten Handwerksfirmen zu den Herstellungskosten des Gebäudes rechnen. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch für die Herstellung des Gebäudes verlangte und gezahlte überhöhte Preise.[2] Zur Behandlung der Vorsteuer gelten die Ausführungen zu den Anschaffungskosten entsprechend.[3]

Daneben gibt es zahlreiche Sonderfälle, die im folgenden ABC der Herstellungskosten erläutert werden.

ABC der Herstellungskosten eines Gebäudes

  • Abbruchkosten

Wird ein nutzungsfähiges, bebautes Grundstück in der Absicht erworben, das Gebäude abzureißen und an dessen Stelle ein neues Gebäude zu errichten, so gehören die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des Neubaus. Das Gleiche gilt für den Gebäuderestwert des abgerissenen Gebäudes.[4]

  • Abstandszahlungen

Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein Grundstück, um darauf ein Gebäude zu errichten, und zahlt er an den Mieter oder den Pächter des Grundstücks Entschädigungen für eine vorzeitige Räumung, so stellen diese Zahlungen keine Anschaffungskosten des Grund und Bodens, sondern Herstellungskosten des Gebäudes dar.[5] Aufwendungen eines erbbauverpflichteten Grundstückseigentümers zur Ablösung des Erbbaurechts zählen zu den Herstellungskosten des nach dem Abriss der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück neu errichteten Gebäudes.[6] Sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen vor bei Zahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen.[7]

  • Alarmanlage

Die Aufwendungen für eine in ein Wohngebäude eingebaute Alarmanlage gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Sie sind nachträgliche Herstellungskosten, wenn die Alarmanlage erst nach der Fertigstellung des Gebäudes eingebaut wird.[8]

  • Anschaffungsnaher Aufwand

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn ...

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