Anlage V 2023, V-FeWo, V-Sonstige – Tipps und Gestaltung / 1.6 Leer stehende Immobilie

Rz. 837

Die Einkünfteerzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags bei einer leer stehenden Wohnung vorliegen. Entsprechende Aufwendungen können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat.

In anderen Fällen muss die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft werden. Sind bei mehrjähriger Renovierung Anstrengungen des Steuerpflichtigen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies ein Beweisanzeichen für eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht sein.

Vorweggenommene WK können abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige die dauerhafte Vermietung einer leer stehenden Wohnung ernsthaft geplant hatte und er diese aufgrund einer neu gefassten Entscheidung dann aber letztendlich selbst nutzt oder veräußert.

Steht eine Wohnung nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind Aufwendungen als WK so lange abziehbar, wie der Steuerpflichtige den Entschluss, mit dieser Wohnung Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben hat. Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht (z. B. durch Einschaltung eines Maklers oder regelmäßige Zeitungsinserate), kann nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Steuerpflichtige neben den Vermietungsversuchen die Wohnung gleichzeitig zum Verkauf anbietet (BFH, Urteil v. 9.7.2003, IX R 102/00, BFH/NV 2003 S. 1640). Dabei ist aber erforderlich, dass die Vermietungsabsicht weiterhin vorrangig verfolgt wird.

Nach Ansicht des BFH kann ein Steuerpflichtiger die Platzierung eines Mietobjekts am Wohnungsmarkt und dessen Bewerbung selbst bestimmen. Es reicht aus, wenn der potenzielle Vermieter laufend eine Lokalzeitung nach Mietgesuchen durchsieht und mögliche Interessenten kontaktiert. In solchen Fällen sind jedoch an die Nachhaltigkeit, ggf. dem Nachweis bzw. der Glaubhaftmachung der Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen (BFH, Urteil v. 11.12.2012, IX R 68/10, BFH/NV 2013 S. 812). Ernsthafte Vermietungsbemühungen liegen nach Ansicht des BFH auch vor, wenn das Vermietungsobjekt in der dörflichen Gemeinschaft (strukturschwacher Raum mit erschwerten Vermietungsbedingungen) durch Mundpropaganda beworben wird. Die Frage, welche Vermarktungsschritte erfolgsversprechend sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Achtung

Vorsicht bei lang andauerndem, strukturell bedingtem Leerstand

Zwar ist dem Steuerpflichtigen ein inhaltlich angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zuzubilligen, innerhalb dessen er über die Fortführung seiner Vermietungstätigkeit entscheiden muss (BFH, Urteil v. 11.12.2012, IX R 15/12, BFH/NV 2013 S. 720). Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann – auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung – dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht – auch ohne sein Zutun oder Verschulden – wegfällt (BFH, Urteil v. 9.7.2013, IX R 48/12, BFH/NV 2013 S. 1482; ähnlich BFH, Urteil v. 13.1.2015, IX R 46/13, BFH/NV 2015 S. 668).

Der später eingetretene Umstand, dass die Mietersuche Erfolg hatte und zu einer dauerhaften, ununterbrochenen Vermietung geführt hat, kann aber Beweisanzeichen dafür sein, dass die Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen geeignet waren.

Praxis-Tipp

Anspruch auf Rückerstattung von Grundsteuer

Haben Sie im Laufe des Jahres tatsächlich weniger als 50 % der ortsüblich erzielbaren Miete erzielt, können Sie bis 31.3. des Folgejahres einen Antrag an die Gemeinde (bei Stadtstaaten: an das Finanzamt) wegen teilweiser Rückerstattung (Erlass) der Grundsteuer stellen (§ 33 Abs. 1, § 34 GrStG). Möglich ist dies nur, wenn Sie den Einnahmeausfall nicht selbst verschuldet haben, d. h., wenn der Mieter trotz Mahnung nicht zahlt oder wenn Sie sich bei Leerstand intensiv um eine Anschlussvermietung bemüht haben, sowie bei außergewöhnlichen Ereignissen wie Hochwasser oder Brand.