ABC der wichtigsten materiellen Wirtschaftsgüter, Finanz ... / Gebäude, Gebäudeteile, Grundstücke, Grund und Boden

• Aktivierung, Bewertung

  Der frühest mögliche Aktivierungszeitpunkt für ein Grundstück des Anlagevermögens richtet sich nach dem zivilrechtlichen Eigentumsübergang. Das Grundstück ist – unabhängig vom Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags – zu aktivieren, wenn Besitz, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind.^[1] Es gilt der Grundsatz der Einzelbewertung.^[2] Es ist daher zu unterscheiden nach

  • selbstständigen Grundstücksteilen,
  • selbstständigen Gebäudeteilen,
  • Betriebsvorrichtungen,
  • Ladeneinbauten,
  • Außenanlagen u. a.

  Die Betriebsvermögenseigenschaft eines im Zuge eines Flurbereinigungsverfahrens in das Umlegungsverfahren eingeworfenen Grundstücks setzt sich nur insoweit an dem zugeteilten Grundstück fort, als dieses in Erfüllung des Sollanspruchs nach § 56 Abs. 1 Satz 1 BauGB zugeteilt wird. Werden Grundstücke des Privat- und des Betriebsvermögens in ein solches Umlegungsverfahren eingeworfen, sind die zugeteilten Surrogationsgrundstücke entsprechend dem Flächen- oder Wertverhältnis dem Privat- und Betriebsvermögen zuzuordnen, es sei denn, sie können den eingeworfenen Grundstücken individuell zugeordnet werden. Die Zuordnung eines ggf. den Sollanspruch übersteigenden ideellen Teils eines Grundstücks zum Betriebs- oder Privatvermögen richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen.

  ^[3]

  Ein vom Verpächter eines ruhenden land- und forstwirtschaftlichen Verpachtungsbetriebs erworbenes verpachtetes landwirtschaftliches Grundstück ist nur dann dem notwendigen Betriebsvermögen des Verpachtungsbetriebs zuzuordnen, wenn es innerhalb eines überschaubaren Zeitraums (12 Monate) in das bestehende Pachtverhältnis des landwirtschaftlichen Betriebs bzw. bei parzellenweiser Verpachtung in eines der bestehenden Pachtverhältnisse einbezogen wird. Ist dies nicht der Fall, kann das Grundstück durch eine geeignete Zuweisungsentscheidung dem gewillkürten Betriebsvermögen des Verpachtungsbetriebs zugeordnet werden.^[4]

  Eine zu einem Wohngebäude gehörende Gartenanlage ist ein selbstständiges, sowohl vom Grund und Boden, als auch vom Gebäude zu trennendes Wirtschaftsgut. Zivilrechtlich bilden Gebäude, Grund und Boden und Gartenanlage zwar einen einheitlichen Vermögensgegenstand (§ 94 BGB). Sie sind einkommensteuerrechtlich jedoch unterschiedliche Wirtschaftsgüter.^[5]

  Ein einheitlicher Kaufpreis ist aufzuteilen. Die Aufteilung ergibt sich entweder aus den Angaben im Kaufvertrag, wenn der Kaufpreis den einzelnen Wirtschaftsgütern zugeordnet worden ist, oder es ist sachgerecht zu schätzen. Dabei sind die Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Die Wahl der Ermittlungsmethode entzieht sich einer Verallgemeinerung; ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten besteht nicht.^[6]

  Ist die Kaufpreisaufteilung streitig, darf das Finanzgericht eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. In einem solchen Fall ist das Finanzgericht in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, es sei denn, es verfügt selbst über die erforderliche Sachkunde.^[7]

• Aktivierung "wie ein materielles Wirtschaftsgut"

  • Für die Behandlung von Herstellungskosten eines fremden Gebäudes "wie ein materielles Wirtschaftsgut" ist ohne Bedeutung, ob

    1. die Nutzungsbefugnis auf einem unentgeltlichen oder auf einem entgeltlichen Rechtsverhältnis beruht,
    2. dem Steuerpflichtigen zivilrechtliche Ersatzansprüche gegen den Eigentümer des Grundstücks zustehen oder ob er von vornherein auf solche Ansprüche verzichtet, und

    3. die Übernahme der Herstellungskosten durch den Steuerpflichtigen eine unentgeltliche Zuwendung an den Eigentümer des Grundstücks oder Entgelt für die Nutzungsüberlassung des Grundstücks ist.^[8]

       Bei Gewinnermittlung durch Bestandsvergleich (§ 4 Abs. 1 EStG, § 5 EStG) ist ein entsprechender Aufwandsverteilungsposten in der Bilanz abzubilden. Dieser Aufwandsverteilungsposten ist kein Wirtschaftsgut. Er kann auch nicht Träger stiller Reserven sein. Gleiches gilt sinngemäß bei Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung (§ 4 Abs. 3 EStG).^[9]

  • Hat ein Steuerpflichtiger Herstellungskosten für ein im Miteigentum stehendes Wirtschaftsgut getragen und darf er das Wirtschaftsgut für seine betrieblichen Zwecke ohne Entgelt nutzen, kann er diese Herstellungskosten als eigenen Aufwand durch Absetzungen für Abnutzung (ggf. auch durch erhöhte Absetzungen) als Betriebsausgaben abziehen. Auch in diesem Fall ist ein entsprechender Aufwandsverteilungsposten in der Bilanz abzubilden. Gleiches gilt sinngemäß bei Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung (§ 4 Abs. 3 EStG).^[10]
  • Ehegatten, die gemeins...