Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden und die nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören. Ein Gebäude gilt grundsätzlich ab seiner Bezugsfertigkeit als benutzbar i. S. d. BewG. Auch Grundstücke mit Gebäuden, die aufgrund von Zerstörung oder Verfall nicht mehr dauerhaft nutzbar sind, gelten als unbebaute Grundstücke.

 
Hinweis

Gebäude von untergeordneter Bedeutung

Grundstücke, auf denen sich Gebäude von untergeordneter Bedeutung i. S. d. § 72 Abs. 2 BewG befinden, gelten im neuen Bewertungs- und Grundsteuerrecht – abweichend von der Einheitsbewertung – als bebaute Grundstücke.

Der Grundsteuerwert eines unbebauten Grundstücks ermittelt sich aus dem Produkt aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert auf den Stichtag 1.1.2022 gem. § 196 BauGB.[2]

 

Berechnungsformel

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert

Die Grundstücksfläche wird im Liegenschaftskataster geführt und ergibt sich auch aus dem Grundbuch oder dem notariellen Kaufvertrag.

Unter dem Bodenrichtwert[3] versteht man den durchschnittlichen Lagewert des Grund und Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (der sog. Bodenrichtwertzone) auf einen bestimmten Stichtag. Die Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone stimmen nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit, weitgehend überein und es liegen im Wesentlichen die gleichen allgemeinen Wertverhältnisse für die Grundstücke vor.

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den jeweils dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigem Turnus (alle 2 Jahre) von den jeweils örtlich zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (meist bei den Landkreisen oder auch bei den Kommunen angesiedelt) ermittelt und veröffentlicht. Im Regelfall stellen die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte online zum Abruf bereit (in den Geoportalen oder über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS). Wichtig für die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist hierbei, dass es sich um die Bodenrichtwerte auf den Stichtag 1.1.2022 handeln muss. Anders als z. B. bei der Grundbesitzbewertung für die Erbschaftsteuer, werden die Bodenrichtwerte in diesem Fall jedoch nicht an die grundstücksspezifischen Merkmale angepasst (z. B. durch Umrechnungskoeffizienten o. Ä.). Für die Grundsteuerwertermittlung wird der von den Gutachterausschüssen ermittelte Bodenrichtwert unverändert angesetzt. Davon gibt es lediglich zwei Ausnahmen:

  1. Liegen deckungsgleich überlagernde Bodenrichtwertzonen mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten vor, ist derjenige Bodenrichtwert anzusetzen, dessen Art der Nutzung der des zu bewertenden Grundstücks am nächsten kommt. Diese Regelung ist insbesondere bei der Bewertung von bebauten Grundstücken relevant (s. u.).

     
    Praxis-Beispiel

    Deckungsgleich überlagernde Bodenrichtwertzonen

    Das zu bewertende Grundstück ist mit einem Geschäftsgrundstück bebaut. Es liegt im Bereich zweier sich deckungsgleich überlagernder Bodenrichtwertzonen. Das für die Bodenrichtwertzone A (500 EUR Bodenrichtwert) maßgebliche Bodenrichtwertgrundstück ist ein eingeschossiges Wohngrundstück. Das Bodenrichtwertgrundstück der Bodenrichtwertzone B (750 EUR Bodenrichtwert) ist ein zweigeschossiges Geschäftsgrundstück. Für das zu bewertende Grundstück ist der Bodenrichtwert der Zone B mit 750 EUR pro qm anzusetzen.

  2. Verfügt das zu bewertende Grundstück über einen vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Entwicklungszustand, wird für die Entwicklungszustände "Rohbauland" und "Bauerwartungsland" ein Abschlag vom Bodenrichtwert für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland gewährt. Für Bauerwartungsland beträgt der Abschlag 25 % und für Rohbauland beträgt er 50 %.[4] In der Regel werden die Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse für baureifes Land ermittelt.
 
Hinweis

Nachfeststellungen und Fortschreibungen

Die Bodenrichtwerte, die auf den Stichtag 1.1.2022 von den Gutachterausschüssen festgestellt wurden, bleiben auch für Nachfeststellungen und Fortschreibungen während des gesamten Hauptfeststellungszeitraums (1.1.2022 bis 31.12.2028) relevant, da hierbei immer die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde gelegt werden.

 
Praxis-Beispiel

Ermittlung Grundsteuerwert für unbebautes Grundstück auf den 1.1.2022

Für das unbebaute Grundstück (baureifes Land) mit einer Grundstücksfläche von 650 qm beträgt der Bodenrichtwert nach § 196 BauG 400 EUR/qm.

Der Grundsteuerwert auf den 1.1.2022 ermittelt sich wie folgt:

Grundstücksfläche 650 qm x Bodenrichtwert 400 EUR/qm = 260.000 EUR Grundsteuerwert

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