Gemischt genutztes Gebäude, Berechnung des maßgebenden Flächenverhältnisses

OFD Karlsruhe, 31.1.2017, S 7300 - Karte 7

Für die Frage, ob bei einem Gegenstand, der sowohl für unternehmerische als auch nichtunternehmerische Zwecke verwendet wird, die unternehmerische Mindestnutzung erreicht ist (§ 15 Abs. 1 Satz 2 UStG) oder in den Fällen des Vorsteuerausschlusses nach § 15 Abs. 1b oder Abs. 2 UStG ist nach § 15 Abs. 4 UStG grundsätzlich vom Verhältnis der unterschiedlich genutzten Flächen auszugehen. Für Grundstücke, die unter die Übergangsregelung des § 27 Abs. 16 UStG fallen, ist bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die unentgeltliche Wertabgabe von den gleichen Grundsätzen auszugehen.

1. Grundsätze der Flächenberechnung

Die Flächen sind nach folgenden Grundsätzen zu ermitteln:

Es sind grundsätzlich die Grundflächen aller Räume anzusetzen, unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeflächen handelt (Wohn- und Verkaufsräume, als Lagerflächen genutzte Keller oder Speicherräume). Flächen, die zur Versorgung des Gebäudes verwendet oder nur gemeinsam genutzt werden (z.B. Technikräume, Treppenhaus, Fahrradabstellräume, Waschküchen) bleiben unberücksichtigt. Ebenso sind von vornherein nicht zum Ausbau vorgesehene Räume nicht in die Flächenberechnung mit einzubeziehen.

Die Regelungen der 2. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25.11.2003 (BGBl 2003 I S. 2346) sind nicht anzuwenden (BFH-Beschluss vom 21.5.1987, V S 11/85, BFH/NV 1987 S. 536). Die Grundflächen sind auch dann in vollem Umfang anzusetzen, wenn nach den Regelungen der 2. Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen die Flächen nur teilweise zu berücksichtigen sind (z.B. wegen Dachschrägen). Die Flächen von Terrassen oder Balkonen zählen nicht zur maßgeblichen Grundfläche.

2. Flächenberechnung bei nur teilweiser Fertigstellung des Gebäudes

Werden Gebäude nur teilweise fertiggestellt, sind die Flächen der Gebäudeteile, die noch nicht fertiggestellt wurden, bei der Berechnung des Flächenverhältnisses anteilig zu berücksichtigen, wenn der Ausbau der noch nicht fertiggestellten Flächen von Anfang an beabsichtigt und Teil der Planung ist. Dabei ist für die noch ausstehenden Kosten bis zur Fertigstellung ein sachgerechter Abschlag vorzunehmen. Der Abschlag kann entsprechend dem Verhältnis der Gesamtkosten zu den noch ausstehenden Kosten berechnet werden. Regelmäßig kann davon ausgegangen werden, dass auf den Innenausbau eines Gebäudes ca. 50% der Gesamtherstellungskosten entfällt.

Aufwendungen für einen späteren Ausbau der Flächen sind nachträgliche Herstellungskosten und unmittelbar den damit beabsichtigten Ausgangsumsätzen zuzurechnen (Abschn. 15.17 Abs. 7 Satz 11 UStAE).

Beispiel 1

U errichtet in den Jahren 2013 und 2014 ein Gebäude. Nach der Baugenehmigung soll im Erdgeschoss des Gebäudes eine Praxis (Grundfläche 200 m²) errichtet werden, die U für eigene unternehmerische Zwecke nutzen will. Die Nutzung berechtigt zum Vorsteuerabzug.

Nach der Bauplanung wird sich im 1. Obergeschoss die Privatwohnung des U (Grundfläche 180 m²) und im DG eine weitere Wohnung (Grundfläche 100 m²), die voraussichtlich steuerfrei vermietet werden soll, befinden.

Das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss werden von U am 15.2.2015 fertig gestellt und erstmalig ab dem 1.3.2015 verwendet. Bei der Wohnung im Dachgeschoss wird der Innenausbau zunächst nicht vorgenommen. Es werden lediglich die Versorgungsanschlüsse verlegt und die vorgesehenen Fenster eingebaut. Die Herstellungskosten des Gesamtgebäudes betragen bis zu zum 15.2.2015 1.075.000 EUR zzgl. 200.000 EUR Umsatzsteuer.

Der Innenausbau des Dachgeschosses wird im November 2016 begonnen und zum 1.5.2017 fertig gestellt. Die Dachgeschosswohnung wird steuerfrei zu Wohnzwecken vermietet. Für den Innenausbau entstehen Ausgaben von 125.000 EUR zzgl. 23.750 EUR Umsatzsteuer.

Die Herstellungskosten des Gebäudes sind grundsätzlich einheitlich nach einem sachgerechten Aufteilungsschlüssel auf die einzelnen Nutzungen zu verteilen. Für die bis zum 15.2.2015 angefallenen Herstellungskosten ist folgender Flächenschlüssel anzusetzen:

Grundfläche Erdgeschoss	100 %	200 m²
Grundfläche 1. Obergeschoss	100 %	180 m²
Grundfläche Dachgeschoss	50 %	50 m²
= Gesamtfläche		430 m²
davon werden für vorsteuerunschädliche Zwecke verwendet:		200 m²	= 46,51%.

Aus den Herstellungskosten ist ein Vorsteuerabzug von 46,51% von 200.000 EUR = 93.020 EUR möglich. Die nachträglichen Herstellungskosten für den Innenausbau des Dachgeschosses berechtigen nicht zum Vorsteuerabzug (Abschn. 15.17 Abs. 7 Satz 11 UStAE).

3. Bauwerke, die nicht mit dem Gebäude zusammenhängen

Nicht mit dem Gebäude zusammenhängende Bauwerke auf demselben Grundstück sind selbständig zu beurteilen (z.B. frei stehende Garagen, Carports und sonstige Fahrzeugabstellplätze, Gartenhäuser; vgl. S 7300 Karte 5). Die Grundflächen dieser Bauwerke sind beim Gebäude nicht zu berücksichtigen.

4. Teilweise Nutzung für zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeiten

Werden einzelne Räume vom Eigentümer sowohl für unternehmerische als auch außerunternehmerische Zwe...