Erhaltungs- und Herstellungsaufwand bei Modernisierung eines Gebäudes

Kommentar

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen ( § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG ). Handelt es sich hierbei um Herstellungskosten eines zur Einkunftserzielung bestimmten Gebäudes, sind sie grundsätzlich nur verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes in Form von Abschreibungen abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i. V. m. § 7 Abs. 4 und 5 EStG ). Herstellungskosten sind die Aufwendungen , die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Werden an einem Gebäude , das in Eigentumswohnungen ( Eigentumswohnung ) oder in nicht zu Wohnzwecken dienende Teileigentumsanteile nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt ist, Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt, ist die Frage, ob Herstellungskosten oder sofort abziehbare Werbungskosten vorliegen, jeweils für die einzelne Eigentumswohnung oder den einzelnen Teileigentumsanteil gesondert zu entscheiden.

Diese Prüfung ist zunächst, bezogen auf das gesamte Gebäude, durchzuführen, soweit Aufwendungen auf das gemeinschaftliche Eigentum, wie z. B. ein Haus, entfallen; die danach ermittelten Werbungskosten oder Herstellungskosten sind sodann grundsätzlich entsprechend den Eigentumsanteilen den einzelnen Teileigentumsanteilen zuzuordnen . Soweit Aufwendungen auf die im Sondereigentum stehenden Räume entfallen, ist die Prüfung jeweils für das einzelne Sondereigentum vorzunehmen.

Diese Prüfung ist nicht deshalb entbehrlich , weil alle Teileigentumsanteile im Eigentum eines Steuerpflichtigen stehen. Denn trotz der Zusammenfassung des Eigentums in einer Hand handelt es sich um getrennt zu beurteilende Wirtschaftsgüter.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 19.09.1995, IX R 37/93

Hinweise:

1. In dem entschiedenen Fall waren 1985 bis 1987 für 712.000 DM, 760.000 DM und 440.000 DM im Vorderhaus das Dach ohne bauliche Veränderungen repariert, erstmals ein Fahrstuhl vor der Hinterseite des Treppenhauses eingebaut, der Fußboden und Treppenbelag im Treppenhaus entfernt und durch Marmor ersetzt, im Treppenhaus Rundbögen eingebaut, die Fassade verklinkert, sämtliche Fenster ausgewechselt, die Balkone erneuert, die gesamte Elektroinstallation sowie die Wasser- und Abwasserleitungen erneuert, teilweise auch Heizungsrohre und Heizkörper ausgetauscht worden.

1987 wurden im Vorderhaus außerdem Innenwände entfernt und neue eingezogen, Fußböden erneuert, Decken abgehängt sowie Türen und Bäder erneuert. Im Hinterhaus wurde das vorhandene Dach abgerissen und ein neues Wallendach errichtet, so daß der ehemalige Dachboden zu einer Zahnarztpraxis im zweiten Obergeschoß ausgebaut werden konnte. Ferner wurde am Hinterhaus ebenfalls die Fassade verklinkert, das Treppenhaus repariert, das Maschinenhaus des vorhandenen Fahrstuhls neu verkleidet, neue Fenster eingebaut sowie Elektroinstallationen und Wasser- sowie Abwasserleitungen ausgetauscht. Ferner wurden in den einzelnen Wohnungen des Hinterhauses Innenwände versetzt und bisher nicht vorhandene Toilettenanlagen neu eingerichtet.

Während Finanzamt und Finanzgericht von einer zu Herstellungsaufwand führenden Generalüberholung des gesamten Gebäudes ausgegangen waren, führte die Revision des Eigentümers der 1956 erbauten Häuser, deren Teileigentumsanteile fremd vermietet sind, zur Aufhebung des FG-Urteils und Zurückverweisung der Sache an das FG.

Der BFH wiederholte zunächst die neuere Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand im Anschluß an das BFH,Urteil v. 9. 5. 1995, IX R 116/92 und führte zur Zurückverweisung aus: „Auf der Grundlage der Feststellungen des FG ist zwar erkennbar, daß in den Aufwendungen auch das gemeinschaftliche Eigentum (insbesondere Anbau des Fahrstuhls im Vorderhaus) und in den Aufwendungen auf die einzelnen im Sondereigentum stehenden Räume (insbesondere Vergrößerung der Nutzfläche im Dachaufbau des Hinterhauses, Umbau von Räumen und Einbau neuer, zuvor nicht vorhandener Toilettenanlagen) Herstellungskosten enthalten waren. Hinsichtlich der übrigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ist aber nicht festgestellt, ob die einzelnen Baumaßnahmen den zu Herstellungskosten führenden Maßnahmen bautechnisch ineinandergegriffen haben und ob dies für alle Teileigentumsanteile der Fall ist.”

2. Soweit der BFH bei der Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand unterscheidet, ob die Aufwendungen auf das „Gemeinschaftseigentum” oder auf die im Sondereigentum stehenden Räume entfallen, ist dies zwar insoweit konsequent, als bei Teileigentum die Gebäudeteile selbständige Wirtschaftsgüter bilden ( R 13 Abs. 4 und R 157 Abs. 7 Satz 1 EStR 1993 ). Andererseits erscheint der vom BFH bejahte Zwang zur Aufteilung etwas überspitzt, wenn – wie hier – alle Teileigentumsanteile ein und demselben Steuerpflichtigen gehören. Derselbe Senat hat denn auch in einem früheren Urteil zum Par...