Der leistende Unternehmer ist grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen. Dieser Nachweis ist an keine bestimmte Form gebunden. Ständig wiederholte Bestätigungen des Mieters sind nicht erforderlich, die Finanzverwaltung[1] geht jedoch davon aus, dass in Einzelfällen eine jährliche Bestätigung des Mieters eingeholt werden sollte.
Bestätigung des Mieters über Verwendung der Räume sinnvoll
Wenn der Vermieter auf die Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze verzichtet, sollte er sich grundsätzlich von seinem Mieter bestätigen lassen, dass der Mieter keine den Vorsteuerabzug ausschließenden Umsätze ausführt. Ggf. kann hier eine jährliche Bestätigung des Mieters notwendig sein, wenn die Vermutung besteht, dass der Mieter den Vorsteuerabzug ausschließende Umsätze ausführt.
Allerdings muss der Vermieter immer beachten, dass das Risiko, die Option nach § 9 Abs. 2 UStG auszuüben, ohne dass die Voraussetzungen dafür vorliegen, immer bei ihm verbleibt. Auch bei Vorlage einer Bestätigung des Mieters, dass keine vorsteuerabzugsschädlichen Umsätze ausgeführt werden, ist die Option unzulässig, wenn die Bestätigung nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht.
Erhebliche Risiken bei unzulässiger Option
Liegen die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerfreiheit nicht vor und hat der leistende Unternehmer dennoch (unzulässiger Weise) optiert, schuldet der leistende Unternehmer die von ihm gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer nach § 14c Abs. 1 UStG. Darüber hinaus ist er aus den Leistungsbezügen insoweit nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, da die Vermietung/Verpachtung tatsächlich nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei ausgeführt wurde. Ggf. muss innerhalb des maßgeblichen Berichtigungszeitraums auch eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG zulasten des Unternehmers vorgenommen werden.
Der Leistungsempfänger hat keinen (auch keinen anteiligen) Vorsteuerabzug, da unrichtig ausgewiesene Umsatzsteuer grds. vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.
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