BFH II R 6/05 (NV)
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundsteuererlass bei bebauten und im Ertragswertverfahren bewerteten Grundstücken

 

Leitsatz (NV)

1. Liegt nach dem Wortlaut des § 33 Abs. 1 Sätze 2 und 3 Nr. 2 und Abs. 5 GrStG eine unverschuldete Ertragsminderung im erforderlichen Ausmaß vor, ist ein Grundsteuererlass unabhängig davon zu gewähren, ob die Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Bei neuen Objekten hindern auch Anlaufschwierigkeiten einen Grundsteuererlass nicht.

2. Der Steuerpflichtige hat die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einer Miete innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses bemüht hat. Vom Steuerpflichtigen kann nicht verlangt werden, sich stets den unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen.

3. Wegen der Verweisung des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auf § 79 BewG gibt es zwei mögliche Bezugsgrößen, an denen eine etwaige Ertragsminderung zu messen ist, nämlich einmal die vereinbarte Jahresrohmiete (bei zu Beginn des Erlasszeitraums vermieteten Räumen) und zum anderen die übliche Miete (u.a. bei zu Beginn des Erlasszeitraums leerstehenden Räumen). Die jeweilige Bezugsgröße bleibt auch dann maßgebend, wenn während des Erlasszeitraums bei zunächst vermieteten Räumen ein Leerstand eintritt und umgekehrt.

4. Soweit sich auf dem Grundstück Räume oder Raumeinheiten von unterschiedlicher Art und Ausstattung befinden, kann die übliche Miete unterschiedlich hoch ausfallen.

 

Normenkette

GrStG § 33 Abs. 1 Sätze 1, 3 Nr. 2, Abs. 5; BewG § 79 Abs. 1; BewG § 79 Abs. 2

 

Verfahrensgang

FG Berlin (Urteil vom 26.02.2003; Aktenzeichen 2 K 2306/99)

 

Tatbestand

I. Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin), eine vermögensverwaltende Immobilien-KG, errichtete 1995 auf eigenem Grundstück in Berlin einen Gebäudekomplex, der eine Bürofläche von … qm, Wohnflächen von … qm, Ladenflächen von … qm und eine Tiefgarage mit … Stellplätzen aufweist. Das Grundstück ist als gemischt genutztes Grundstück auf den 1. Januar 1996 im Ertragswertverfahren mit einem Einheitswert von … DM bewertet und dem Grundvermögen zugeordnet worden. Der Grundsteuermessbetrag ist auf … DM und die Grundsteuer für 1996 auf … DM festgesetzt.

Im März 1997 beantragte die Klägerin, die Grundsteuer 1996 gemäß § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) in Höhe von 52,56 v.H., nämlich einen Teilbetrag von … DM, zu erlassen, da die Büroflächen bis Ende 1996 weitgehend nicht hätten vermietet werden können. Die geltend gemachte Ertragsminderung ergab sich aus einer Gegenüberstellung der vor Errichtung des Gebäudekomplexes kalkulierten Jahresrohmiete von insgesamt … DM und der tatsächlich erzielten Miete von insgesamt … DM. Die tatsächlich erzielten Mieten machten 34,31 v.H. der kalkulierten Mieten aus. Daraus errechnet sich eine Ertragsminderung von 65,69 v.H. Ursächlich dafür war im Wesentlichen, dass die Büroflächen an den Nebenlagen überhaupt nicht und im Übrigen nur weit unterhalb der kalkulierten Miete hatten vermietet werden können. Kalkuliert waren insoweit Mieten von monatlich … DM/qm. Aber auch bei den Läden hatten sich die kalkulierten Mieten nicht durchgängig erzielen lassen. Auch die Stellplätze waren überwiegend nicht zu vermieten gewesen.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) lehnte den Erlass mit Verfügung vom 13. Januar 1998 und Einspruchsentscheidung vom 21. Mai 1999 ab, da Anfangsverluste bei Neubauten unter das Unternehmerrisiko fielen und vom Grundeigentümer zu vertreten seien. Außerdem habe der tatsächlich erzielte Rohertrag die Vermutung der Normalität für sich.

Auch die Klage, mit der die Klägerin vorgetragen hatte, angesichts der schwierigen Marktlage für Büroräume in Berlin habe sie ihre Mietforderungen von … DM/qm auf die übliche Miete von 25 DM/qm heruntergeschraubt und dennoch seien die Büros nicht zu vermieten gewesen, blieb erfolglos. Das Finanzgericht (FG) war der Ansicht, der normale Rohertrag sei danach zu bestimmen, was andere Objekte vergleichbarer Beschaffenheit erbringen. Dazu brauchten jedoch keine weiteren Feststellungen getroffen zu werden, weil ein Erlass nur bei atypischen Fallgestaltungen in Betracht komme und eine solche im Streitfall nicht vorliege. Die Klägerin sei von dem gerichtsbekannten Preisverfall auf dem Vermietungsmarkt für Büroräume im Land Berlin infolge eines strukturell bedingten Überangebots nicht in größerem Maß betroffen als andere. Die Versagung des Erlasses stelle auch keinen Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) dar. Die Beschränkung eines Erlasses nach § 33 Abs. 1 GrStG auf atypische Fallgestaltungen diene vielmehr der Wahrung des Gleichbehandlungsgebots. Strukturell bedingte Ertragsminderungen seien nämlich Ausdruck der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und von allen Grundeigentümern so lange hinzunehmen, wie ihnen nicht durch eine neue Hauptfeststellung Rechnung getragen werden könne.

Im Übri...

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