BFH II R 81/00
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gebäudeerrichtungsverpflichtung als Gegenleistung für eine Erbbaurechtsbestellung

 

Leitsatz (amtlich)

Verpflichtet sich der Erbbauberechtigte in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag zur Errichtung eines bestimmten Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück sowie zu dessen ordnungsgemäßer Unterhaltung über die Gesamtlaufzeit des Erbbaurechts und erhält er bei Erlöschen des Erbbaurechts vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Gebäude in Höhe des Verkehrswerts, kommen die Verwendungen auf das Erbbaugrundstück regelmäßig dem Erbbauberechtigten dauerhaft zugute. In der Gebäudeherstellungsverpflichtung liegt deshalb regelmäßig keine Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts.

 

Normenkette

GrEStG § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1; BewG § 13 Abs. 1; BGB § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2

 

Verfahrensgang

Sächsisches FG (Entscheidung vom 19.09.2000; Aktenzeichen 6 K 1450/98; EFG 2001, 454)

 

Tatbestand

I. Die Eigentümerin mehrerer Grundstücke bestellte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 29. Oktober 1992 der Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) für 75 Jahre vom Tage der Eintragung in das Grundbuch an ein Gesamterbbaurecht an diesen Grundstücken. Der von der Klägerin ab dem 1. November 1994 zu zahlende jährliche Erbbauzins sollte für die ersten 10 Jahre … DM, danach … DM jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer betragen und in monatlichen Raten entrichtet werden. Darüber hinaus war die Klägerin zur Zahlung einer Entschädigung von … DM zuzüglich Mehrwertsteuer, zahlbar je zur Hälfte am 15. November 1992 und 30. April 1993 verpflichtet.

Die Grundstücke wurden an die Klägerin am 1. November 1992 übergeben (§ 5 Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrages). Für die Zeit bis zur Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch, die am 18. September 1996 erfolgte, sollte der Erbbaurechtsvertrag zwischen den Beteiligten nur schuldrechtlich wirken (§ 1 des Erbbaurechtsvertrages) und der vereinbarte Erbbauzins bis dahin als "Pacht" für die Erbbaugrundstücke geschuldet sein (§ 12 Abs. 3 des Erbbaurechtsvertrages).

Nach § 3 Abs. 1 und 3 des Erbbaurechtsvertrages war die Klägerin verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages auf dem Erbbaugrundstück ein Hotel- und Bürogebäude mit allen erforderlichen Einrichtungen und Anlagen sowie Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss auf ihre Kosten bezugsfertig zu erstellen und bis mindestens 31. Dezember 2006 zu betreiben. Darüber hinaus übernahm die Klägerin im Verhältnis zur Grundstückseigentümerin deren Verpflichtungen aus einem am 7. Oktober 1992 mit der Stadt abgeschlossenen Vertrag über die mit der Bauerrichtung zusammenhängende Erschließung der Grundstücke.

Ferner vereinbarten die Beteiligten, dass die Klägerin die Bauwerke und Erschließungsarbeiten unter Verwendung guter und dauerhafter Baustoffe sowie unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Baukunst sorgfältig ausführen und die Baulichkeiten sowie die Grundstücke dauernd in ordnungsgemäßem und zweckentsprechendem Zustand zu erhalten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen unverzüglich auf eigene Kosten vornehmen zu lassen habe (§ 4 Abs. 1 und 2 des Erbbaurechtsvertrages). Bei Beendigung des Erbbaurechts ist die Klägerin verpflichtet, Grundstücke und Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben (§ 7 Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrages). Bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf erhält die Klägerin von der Grundstückseigentümerin eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts der von ihr errichteten Gebäude, beim Heimfall ggf. eine Entschädigung nur in Höhe des zu erzielenden (niedrigeren) Verkaufserlöses (§ 7 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrages).

Beim Abschluss des Erbbaurechtsvertrages lagen bereits detaillierte Planungsunterlagen für die Errichtung eines Hotel- und Bürogebäudes vor, die im Wesentlichen von der Klägerin bzw. durch von ihr beauftragte Unternehmen erstellt worden waren. Diese waren auch Gegenstand einer von der Grundstückseigentümerin beantragten Baugenehmigung sowie des Erschließungsvertrages zwischen der Grundstückseigentümerin und der Stadt vom 7. Oktober 1992. Die Grundstückseigentümerin hatte sich darüber hinaus gegenüber der Stadt verpflichtet, den Büro- und Hotelkomplex zu errichten. Die zur Durchführung des Bauprojekts erforderlichen Verträge (Generalübernehmervertrag, Konzeptions- und Marketingvertrag) hatte die Klägerin bereits vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages mit Dritten abgeschlossen.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt ―FA―) nahm an, einheitlicher Gegenstand des Erbbaurechtsvertrages sei das mit einem Hotel bebaute Gesamterbbaurecht, und setzte durch Bescheid vom 14. März 1994 unter Berücksichtigung der Aufwendungen der Klägerin für die Errichtung des Gebäudes Grunderwerbsteuer fest.

Der Einspruch der Klägerin führte lediglich zur Herabsetzung der Steuer und blieb im Übrigen ohne Erfolg. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage (Gegenleistung) berücksichtigte das FA neben der kapitalisierten Erbbauzinsverpflichtung auch den Ge...

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