BFH II R 46/93 (NV)
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Restaurierung des Gebäudes

 

Leitsatz (NV)

Die vom Erbbauberechtigten im Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechts gegenüber dem Grundstückseigentümer eingegangene Verpflichtung zur Restaurierung des auf dem Grundstück vorhandenen Gebäudes kann Gegenleistung für die Einräumung des Erbbaurechts sein, wenn sie im Interesse des Grundstückseigentümers liegt, über die normale und übliche Erhaltungspflicht hinausgeht und die sonstigen Vertragsbedingungen dazu führen, daß das Gebäude später in renoviertem Zustand wieder auf den Grundstückseigentümer übergeht.

 

Normenkette

GrEStG 1983 § 2 Abs. 2 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

 

Verfahrensgang

FG Köln

 

Tatbestand

Durch notariell beurkundeten Vertrag bestellte die Stadt X dem Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) für die Dauer von 50 Jahren ein Erbbaurecht an einem ihr gehörenden bebauten Grundstück. Nach dem Vertragstext wurde das Erbbaurecht bestellt zur ausschließlichen Nutzung des Gebäudes durch den Kläger und zur Erhaltung der denkmalgeschützten Aufbauten. Der Erbbauberechtigte war verpflichtet, die auf dem Erbbaugrundstück errichteten denkmalgeschützten Aufbauten nebst Zubehör stets in gutem baulichen Zustand zu erhalten sowie die zu diesem Zweck erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen vorzunehmen. Der Erbbauberechtigte verpflichtete sich, die Fassade der Aufbauten in artgleichem Material von einer hierzu geeigneten Firma fachgerecht restaurieren zu lassen. Hierbei durfte das Erscheinungsbild nicht verändert werden. Alle Baumaßnahmen an der Fassade und im Inneren des Gebäudes sollten erst nach Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde begonnen werden dürfen. Der jährliche Erbbauzins betrug 1 DM. Bei dem Erbbauzins sollte es sich um einen symbolischen Erbbauzins unter Berücksichtigung des Restaurierungs-, Unterhaltungs- und Verwendungszwecks durch den Erbbau berechtigten handeln. Falls das Erbbaugrundstück anders oder weitergehend als vereinbart genutzt würde oder der Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen aus diesem Vertrag nicht nachkäme, war die Grundstückseigentümerin berechtigt, einen angemessenen Erbbauzins zu verlangen. Dem Erbbauberechtigten wurde das Recht auf eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags um 20 Jahre eingeräumt unter der Voraussetzung, daß kommunalpolitische und städtebauliche Belange der Grundstückseigentümerin dies zu gegebener Zeit erlaubten.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt -- FA --) schätzte die Renovierungskosten, die nach dem Erbbaurechtsvertrag dem Kläger oblagen, auf ... DM. Er sah diese als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer an und setzte durch Bescheid vom 29. Mai 1989 gegen den Kläger Grunderwerbsteuer fest. Hiergegen richtete sich die Klage. Mit dieser wurde im wesentlichen geltend gemacht, daß keine Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne vorliege. Da das Gebäude als denkmalgeschütztes Objekt ständig Erhaltungsaufwendungen verursache, sei davon auszugehen, daß die Erhaltungsverpflichtung jeden Benutzer treffe. Ohne die an dem historischen Objekt ständig vorzunehmenden und erforderlichen Reparaturen seien ordnungsgemäße Nutzungen nicht möglich, so daß der Erhaltungsaufwand lediglich dem Erbbauberechtigten selbst zugute komme. Nach Auskunft der unteren Denkmalbehörde überhole sich eine einmal durchgeführte Fassadenrenovierung im Laufe von spätestens 50 Jahren.

Das Finanzgericht (FG) hat der Klage stattgegeben und den angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid sowie die diesen bestätigende Einspruchsentscheidung aufgehoben. In der Übernahme der Verpflichtung zur Renovierung der Fassade und anderer Gebäudeteile sei keine Gegenleistung i. S. von § 8 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983 zu sehen. Nach dem Denkmalschutzgesetz hätten der Eigentümer und die sonstigen Nutzungsberechtigten die Denkmäler instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen, soweit ihnen dies zumutbar sei. Daraus ergebe sich, daß die Instandhaltungsverpflichtung ganz allgemein denjenigen treffe, der ein Denkmal nutze. Der Kläger habe damit nicht nur eine Verpflichtung übernommen, die ausschließlich die Stadt X als Grundstückseigentümerin treffe. Die Instandhaltung habe auch nicht zivilrechtlich ausschließlich der Grundstückseigentümerin und nicht dem Erbbauberechtigten oblegen. Zivilrechtlich sei nämlich weder der Grundstückseigentümer noch der Erbbauberechtigte ausschließlich zur Instandhaltung verpflichtet. Die Renovierung komme dem Kläger als Nutzer des Gebäudes unmittelbar selber zugute. Die Renovierungsverpflichtung könne nur dann zur Gegenleistung gerechnet werden, wenn die untere Denkmalbehörde die Grundstückseigentümerin bereits zur Instandhaltung aufgefordert gehabt hätte und diese ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen wäre und der Erwerber den Veräußerer des Grundstücks von einer so konkretisierten Verpflichtung freigestellt habe. Das FG ließ offen, ob die Gegenleistung für die E...

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