BFH Urteil vom 22.07.1992 - II R 82/90 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gegenstand des Erwerbsvorgangs bei mehreren Verträgen; bindendes Angebot des Grundstücksveräußerers; Umfang der Gegenleistung im einzelnen

Leitsatz (NV)

1. Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den auf Errichtung (Renovierung) des Gebäudes gerichteten Verträgen wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß sich der Grundstücksveräußerer gegenüber dem Erwerber bereits vor Abschluß der Gebäudeerrichtungsverträge gebunden hat.

2. Im Zusammenhang mit der Nutzung des fertiggestellten Objekts stehende Entgeltsteile (Vermietungsgarantie, Mietervermittlung) gehören nicht notwendigerweise zur Gegenleistung.

Normenkette

GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

FG Berlin

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin) ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Zweck der Erwerb, die Nutzung und Verwaltung, Ausbau und Sanierung eines bestimmten Grundstücks ,,gemäß vorliegender Planung und Kostenaufstellung" ist. Das geplante Bauvorhaben war als Bauherrenmodell konzipiert, an dem sich die Anleger als Gesellschafter beteiligen sollten. Die Projektplanung wurde von der A-GmbH durchgeführt. Der kalkulierte Gesamtaufwand sollte laut Prospekt . . . Mio. DM betragen; er betraf u.a. den Ankauf für Grundstück und Gebäude in Höhe von . . . DM. Die Mitgliedschaft an der Klägerin sollte jeweils u.a. aufgrund eines Treuhandvertrags sowie nach Benennung als Miterwerber für den Grundstückskaufvertrag erworben werden. Ab Anfang Dezember 1982 erklärten mehrere Interessenten ihren Beitritt zu der Klägerin. Am 11.Dezember 1982 fand eine Gesellschafterversammlung statt. Von dem erschienenen Gesellschafter B hieß es, daß er aufgrund der Vertretung mehrerer ,,Bauherren" die absolute Mehrheit besitze. Gegenstand der Erörterung waren hauptsächlich die beabsichtigten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten sowie die Fremdfinanzierung. Die Treuhänderin und zugleich alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der Klägerin - die aber selbst nicht Gesellschafterin war - schloß dann am 13. Dezember 1982 für die Klägerin einen Baubetreuungsvertrag mit der C-GmbH ab. Darüber hinaus schloß sie am selben Tag mehrere weitere Verträge der in Bauherrenmodellen üblichen Art ab (u.a. einen Finanzierungsvermittlungsvertrag mit Herrn D, einen Vertrag über die Übernahme von Verwaltungsleistungen, Vollvermietung und Erzielung eines Mindestmietzinses mit der E-GmbH und einen Bürgschaftsgarantievertrag mit Herrn D. Der Initiator D war alleiniger Geschäftsführer der E-GmbH; deren Gesellschafter waren die G-GmbH und die A-GmbH. Alleiniger Gesellschafter der G-GmbH war der Initiator D. Auch bei der A-GmbH war er geschäftsführender Gesellschafter. Bereits durch Schreiben vom 9. Dezember 1982 hatte die Baubetreuerin mit den Bauarbeiten die Firma F-KG beauftragt.

Am 29. November 1982 hatte die E-GmbH als Grundstücksveräußerin der von der Treuhänderin noch zu benennenden Bauherrengesellschaft ein bindendes Angebot zum Verkauf des Grundstücks gemacht. Der Kaufpreis sollte . . . DM betragen. Das Angebot war bis zum 31. Januar 1983 bindend. Am 29. Dezember 1982 nahm die Treuhänderin für die Klägerin dieses Angebot an.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA -) setzte durch Steuerbescheid vom 8. November 1985 Grunderwerbsteuer in Höhe von . . . DM gegen die Klägerin fest. Er beurteilte den Grundstückskaufvertrag als mit den weiteren Verträgen zusammenhängend und insgesamt als rechtlich einheitliches Vertragswerk, das auf den Erwerb von Eigentum an einem mit einem modernisierten Gebäude, einschließlich ausgebautem Dachgeschoß, bebauten Grundstück gerichtet war. Die Gegenleistung berechnete er dementsprechend ausgehend von dem Gesamtaufwand. Mit der Einspruchsentscheidung vom 22.Januar 1987 setzte das FA die Grunderwerbsteuer auf . . . DM fest. Bei der Berechnung der Gegenleistung ging das FA nunmehr von folgenden Beträgen aus:

Grundstückskaufpreis ... DM

Modernisierungs- und

Ausbaukosten ... DM

Treuhandgebühr inkl.

Mehrwertsteuer ... DM

Baubetreuungsgebühr ... DM

Kosten der Zwischenfinanzierungsvermittlung ... DM

Zwischenfinanzierungszinsen ... DM

Vermietungsgarantie,

Mietervermittlung ... DM

Bürgschaftsversprechen ... DM

Besteuerungsgrundlagen ... DM

Im Hinblick auf eine noch durchzuführende Prüfung der Kosten der Zwischenfinanzierungsvermittlung, der Mietervermittlung bzw. Mindestmietzinsgarantie und der Bürgschaftsprovision erfolgte die Festsetzung weiterhin unter Vorbehalt der Nachprüfung.

Hiergegen richtet sich die Klage. Mit dieser wurde geltend gemacht, der Grunderwerbsteuer könne nur der Kaufpreis aus dem Grundstückskaufvertrag zugrunde gelegt werden. Es liege kein einheitliches Vertragswerk vor. Die abgeschlossenen Verträge stünden und fielen nicht miteinander. Die Klägerin sei rechtlich und tatsächlich in der Lage gewesen, das Grundstück zu erwerben, ohne die konzipierten Baumaßnahmen tatsächlich durchführen zu müssen. Die Veräußerin habe keinerlei Möglichkeit besessen, den Kaufvertrag rückabzuwickeln für den Fall, daß in einer nicht genehmen Weise von ihr, der Klägerin, agiert würde. Erst in der Gesellschafterversammlung sei die Beschlußfassung über die abzuschließenden Verträge erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt habe die Grundstücksveräußerin bereits ihr Angebot unwiderruflich erteilt. Hilfsweise wendete sich die Klägerin gegen den Ansatz der Kosten für die Vermietungsgarantie, die Mietervermittlung, die Aufwendungen für Zwischenfinanzierungskosten, die Vermittlung der Zwischenfinanzierung sowie die Gebühr für das Bürgschaftsversprechen. Sie beantragte, die Grunderwerbsteuer auf . . . DM festzusetzen.

Das Finanzgericht (FG) hat der Klage stattgegeben. Gegenleistung sei im Streitfall nur der sich aus dem Grundstückskaufvertrag ergebende Kaufpreis für das Grundstück mit nicht renoviertem Gebäude. Eine höhere Gegenleistung ergebe sich weder daraus, daß als Gegenstand des Erwerbs das Grundstück mit dem modernisierten, sanierten und ausgebauten Gebäude anzusehen sei, noch etwa aus einer Hinzurechnung weiterer Beträge unter dem Gesichtspunkt von Leistungen gegenüber Dritten. Gegenstand des Erwerbsvorgangs sei das Grundstück im Zustand bei Kaufvertragsabschluß am 29. Dezember 1982. Dieser Vertrag bilde mit den anderen Verträgen keine rechtliche Einheit. Die Verträge sollten in ihrem Zustandekommen nicht voneinander abhängig sein; insbesondere sollten sie nicht miteinander fallen, also nicht in ihrem Fortbestand voneinander abhängen. Das FG teile nicht die neuere Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) zum objektiven Zusammenhang. Dem Initiator sei die Person des Generalunternehmers vollkommen gleichgültig gewesen. Er sei nur an der Veräußerung des Grundstücks - und sicherlich auch an dem Abschluß weiterer, den Finanzierungsbereich und die Baubetreuung betreffenden Vorgänge - interessiert. Das FG könne keinen für die Steuerbarkeit erforderlichen derivativen Erwerb des Bauherrn hinsichtlich des Bauwerks erkennen. Der Beurteilung des Erwerbs als auf ein Grundstück mit einem instandgesetzten Gebäude gerichtet stehe auch entgegen, daß der Klägerin das Grundstück unter Umständen nicht einseitig wieder hätte entzogen werden können. Dieser Beurteilung stehe auch entgegen, daß eine wesentlich freie Gestaltungsmöglichkeit der Klägerin bejaht werden müsse. Über den Grundstückskaufpreis hinausgehende weitere Beträge kämen schließlich als Gegenleistung auch nicht unter dem Gesichtspunkt in Betracht, daß es sich um verdeckte Kaufpreisanteile für das Grundstück oder um Leistungen an Dritte als Gegenleistung für einen Verzicht auf einen Erwerb des Grundstücks handele. Ein Verzicht der Vertragspartner der Klägerin auf einen Grundstückserwerb sei nicht ersichtlich, es sprächen auch keine Umstände für eine fehlende Ausgewogenheit von Leistungen und Gegenleistungen aus den weiteren Verträgen bzw. es sprächen keine Umstände für das Fehlen derartiger Leistungen überhaupt. Das FG schließe sich der Auffassung des BFH in dessen Urteil vom 13. Dezember 1989 II R 115/86 (BFHE 159, 362, BStBl II 1990, 440) nicht an, soweit darin Besonderheiten in Bauherren- oder Erwerberfällen zum Ausdruck kämen.

Mit der Revision rügt das FA unrichtige Anwendung des § 1 Abs. 1 Nr.1, § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr.1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG 1983).

Entscheidungsgründe

Die Revision des FA führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur überwiegenden Abweisung der Klage.

Entgegen der Auffassung des FG ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück mit noch zu renovierendem und aufzustockendem Gebäude. Das FG hat dementsprechend zu Unrecht die Aufwendungen der Klägerin aus den mit der Renovierung zusammenhängenden Verträgen insgesamt nicht zur Gegenleistung gerechnet. Die Klage hat nur hinsichtlich der Aufwendungen für ,,Vermietungsgarantie, Mietervermittlung" Erfolg und ist im übrigen abzuweisen.

1. Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr.1 GrEStG 1983 jedes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG 1983). Zur Gegenleistung gehört bei einem Kauf oder Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr.1 GrEStG 1983).

Für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist (vgl. z.B. BFH-Urteile vom 29. Juni 1988 II R 258/85, BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898; vom 24. Januar 1990 II R 94/87, BFHE 160, 284, 287, BStBl II 1990, 590; sowie - zu § 11 Abs. 1 Nr.1 GrEStG 1940 - BFH-Urteil vom 11.März 1981 II R 77/78, BFHE 133, 230, 231, BStBl II 1981, 537); denn Gegenstand der auf die Grundstücksübereignung abzielenden Vereinbarungen kann das Grundstück in dem Zustand sein, den es im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat, oder in einem (künftigen) Zustand, in den es erst zu versetzen ist.

Der für den Umfang der Gegenleistung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird nicht nur bestimmt durch das den Übereignungsanspruch begründende Rechtsgeschäft selbst, sondern - ggf. - auch durch mit diesem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv sachlichem Zusammenhang stehende Vereinbarungen, die insgesamt zu dem Erfolg führen, daß der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält (BFH-Urteile vom 18. Oktober 1989 II R 143/87, BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183, und II R 85/87, BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181, sowie in BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590). An diesen Grundsätzen hält der Senat fest. Die dagegen erhobenen Einwendungen des FG überzeugen ihn nicht (vgl. Senatsurteil vom 5. Februar 1992 II R 110/88, BFHE 166, 402, BStBl II 1992, 357).

Im Streitfall besteht zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den auf die Renovierung des Gebäudes zielenden Verträgen - zumindest - ein enger sachlicher Zusammenhang, der bei objektiver Betrachtungsweise dazu führt, daß die Klägerin als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück mit renoviertem Gebäude erhält (vgl. Senatsurteile in BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183; BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181; BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590). Ein derartiger enger sachlicher Zusammenhang zwischen zivilrechtlich getrennten Verträgen liegt danach u.a. dann vor, wenn ein Veräußerer bzw. eine miteinander verbundene Veräußererseite einem Erwerber aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht ganz konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann. Diese Voraussetzung ist im Streitfall erfüllt. Im Streitfall bezog sich die Projektplanung, die in dem von dem Projektplaner entwickelten Prospekt und auch bereits im vorformulierten Gesellschaftsvertrag der Klägerin ihren Niederschlag fand, auf das renovierte Objekt zu einem im wesentlichen feststehenden Gesamtpreis. Dieses Angebot wurde von einer Veräußererseite (bestehend zumindest aus der Grundstücksveräußerin, der Projektplanerin, der Baubetreuerin und dem Initiator), die untereinander personell und gesellschaftsrechtlich verflochten war, unterbreitet. Schon dadurch, daß die Klägerin zunächst die auf Renovierung des Gebäudes gerichteten Verträge und danach erst den Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat, ergibt sich, daß sie zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags und damit der Verwirklichung des Steuertatbestands des § 1 Abs. 1 Nr.1 GrEStG 1983 bereits hinsichtlich des ,,Ob" und ,,Wie" einer Bebauung bzw. Renovierung an ein von der untereinander verbundenen Veräußererseite entwickeltes Renovierungskonzept gebunden war. Dies reicht für die Annahme eines engen sachlichen Zusammenhangs zwischen den Verträgen aus. Nicht entscheidend ist es in diesem Zusammenhang, daß sich die Grundstücksveräußerin - zumindest möglicherweise - ihrerseits durch Abgabe eines bindenden Angebots bereits vor Abschluß der auf die Renovierung gerichteten Verträge gegenüber der Klägerin gebunden hat. Auf eine ursprünglich bestehende Möglichkeit zum Erwerb des Grundstücks in unverändertem Zustand kommt es insoweit nicht an (so bereits BFH in BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183), wenn der Erwerber sich vor Abschluß des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite hinsichtlich der Bebauung (hier Renovierung) gebunden hat und sich damit dieser sonst für einen Grundstückserwerber bestehenden Entscheidungsfreiheit über Bebauung bzw. Ausbau des Gebäudes vorher begeben hat. Dem Entscheidungsergebnis widerspricht es auch nicht, wenn sich die Klägerin - wenn auch ggf. unter Hinnahme von Rechtsnachteilen - allein von den Verträgen über die Renovierung wieder hätte lösen können. Derartige nachträgliche möglicherweise sich ergebende - aber keinesfalls eingeplante - Umstände wären erst zu berücksichtigen, wenn sie tatsächlich eintreten (vgl. auch insoweit BFH in BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183). Auf die Frage, ob im Streitfall eine Bindung der Klägerin hinsichtlich der Renovierung - entgegen der Auffassung des FG - nicht bereits schon früher eingetreten ist (z.B. aufgrund der Regelungen des vorformulierten Gesellschaftsvertrages), kommt es daher nicht mehr an. Nicht entscheidend ist es insoweit auch, ob die mit der Bauausführung betrauten (zu betrauenden) Bauunternehmen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses über das Grundstück bereits feststanden oder nicht.

2. Da Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück mit dem renovierten und ausgebauten Gebäude ist, gehören alle Aufwendungen der Klägerin, die sie gewährt, um das Grundstück in diesem Zustand zu erhalten, grunderwerbsteuerrechtlich zur Gegenleistung (vgl. z.B. Senatsurteil vom 29. Juni 1988 II R 258/85, BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898 m.w.N.). Dazu können auch Verpflichtungen des Erwerbers aus gegenseitigen Verträgen mit Dritten gehören - ohne daß es auf deren Ausgewogenheit ankommt -, wenn die Leistung des Dritten dazu führen soll, das Grundstück in den Zustand zu versetzen, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht worden ist (Senatsurteil vom 19. Juli 1989 II R 95/87, BFHE 157, 248, BStBl II 1989, 685; vgl. auch Senatsurteil vom 12. Februar 1992 II R 20/91, BFHE 167, 193, BStBl II 1992, 422). Die weiteren vom FA in der Einspruchsentscheidung zur Bemessungsgrundlage herangezogenen Einzelaufwendungen bzw. Gebühren rechnen daher nach den vom Senat zu Bauherrenmodellen entwickelten Grundsätzen (BFH in BFHE 157, 248, BStBl II 1989, 685) zur Gegenleistung. Dies gilt allerdings nicht für die ,,Vermietungsgarantie, Mietervermittlung", da diese im Zusammenhang mit der Nutzung des fertiggestellten Objekts steht. Dabei wird zugunsten der Klägerin unterstellt, daß ihr die Inanspruchnahme dieser Leistung wirklich freigestellt und die Leistung des Erwerbers nur im Falle der Inanspruchnahme anfällt.

Die Sache ist spruchreif. Die vom FA festgesetzte Steuer ist um den Betrag zu mindern, der sich durch die Herausnahme der Aufwendungen für ,,Vermietungsgarantie, Mietervermittlung" aus der Gegenleistung ergibt. Daraus ergibt sich eine Gegenleistung von insgesamt . . . DM. Dies führt zu einer Grunderwerbsteuer von . . . DM. Die Herabsetzung der Steuer führt nicht zum Wegfall des vom FA angeordneten Vorbehalts der Nachprüfung.

Fundstellen

Haufe-Index 418620

BFH/NV 1993, 621