Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 23 Ein gg § 5 II verstoßender Teilungsvertrag/eine Teilungserklärung sind insoweit nichtig; die Entstehung von Wohnungseigentum wird dadurch aber nicht insgesamt in Frage gestellt (BGH NJW 90, 447); die betreffenden Gegenstände verbleiben im gemE (Frankf ZMR 97, 367).mehr

Rn 6 § 21 II 1 Nr 1 liegt der Gedanke zu Grunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der WEigtümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen WEigtümern bezahlt werden sollte (BTDrs 19/22634, 44). § 21 II 2 regelt, wem die Nutzungen dieser baulichen Veränderung gebühren.mehr

Rn 2 § 48 II ordnet an, dass Vereinbarungen und Beschl, die bis zum 1.12.20 getroffen oder gefasst und zu denen alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den bis zum 1.12.20 geltenden Vorschriften erforderlich waren, durch den Wegfall von § 5 IV 3 nicht berührt werden. § 5 IV 4 1951 gilt für diese Vereinbarungen und Beschl weiter (Wilsch FGPrax 20, 1).mehr

Rn 62 Über seinen Wortlaut hinaus kann § 26 IV analog herangezogen werden, wenn dem GBA ein anderer Beschl nachzuweisen ist. Entsprechendes gilt, wenn die Rechtsmacht einer Person – der Verw, ein oder mehrere WEigtümer nach § 9b II – zu belegen ist (München ZMR 17, 178).mehr

Rn 1 § 32 I entspricht § 3 III. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht erforderlich, wenn sich das Recht auf das gesamte Gebäude erstreckt (LG Münster DNotZ 53, 148 [LG Münster 18.11.1952 - 5 T 872/52]).mehr

Rn 9 Die GdW führt die Bezeichnung ›Gemeinschaft der Wohnungseigentümer‹ oder ›Wohnungseigentümergemeinschaft‹ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. Zulässig sind die Kennzeichnung des Grundstücks durch postalische Anschrift (Rostock ZWE 14, 122), die Angabe der katastermäßigen Bezeichnung nach Gemarkung, Flur und Flurstück oder die Angabe der...mehr

Rn 3 Ohne nähere Bestimmung sind die Verwaltungsbeiräte auf unbestimmte Zeit bestellt (München ZMR 07, 996; Hamm ZMR 99, 281). Die Bestellung endet durch: Ablauf einer bestimmten Zeit, Niederlegung, Tod, Neubestellung Dritter (München ZMR 07, 996) oder wenn ein zum Verwaltungsbeirat bestellter WEigtümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (BayObLG ZMR 93, 129); der anschließend...mehr

Rn 13b Enthaltungen gelten nicht als abgegebene Stimmen. Die Mehrheit ist nach dem jeweiligen Stimmrechtsprinzip zu ermitteln (Abramenko ZMR 24, 100 [101]; Sommer MDR 24, 1486 Rz 12). Stellt der Versammlungsleiter einen Beschl fest und verkündet er ihn, obwohl diese Mehrheit nicht erreicht ist, liegt ein Zählfehler vor, der den Beschl anfechtbar, aber nicht nichtig macht (So...mehr

Rn 56 Einzelne Kosten sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Kosten der GdW. Die WEigtümer können nach § 16 II 2 zB über die Verteilung der Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fensteraustausches, für die Organisation einer Online-Teilnahme an einer Versammlung, einer Mahnung, der Kosten für eine Kopie usw beschließen.mehr

Rn 5 Eingangsformel Auf Grund des § 26a Abs 2 des WEG idF der Bekanntmachung vom 12.1.21 (BGBl. I S. 34) verordnet das BMJ: Zitat Gegenstand der Prüfung. Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes sind die in Anlage 1 aufgeführten Sachgebiete. Hinsichtlich der Sachgebiete aus den Themenbereichen rechtliche Grundlagen (...mehr

Rn 19 Die Zwangsvollstreckung einer WEG-Streitigkeit richtet sich nach ZPO/ZVG. Besonderheiten gelten grds nicht. Ist gg die GdW zu vollstrecken, weil der Verw handelt, sollten Ordnungs- und Zwangsmittel sich gg den Verw richten.mehr

Rn 7 In WEG-Streitigkeiten kommt ein Arrest va gg einen Hausgeld iwS schuldenden WEigtümer in Betracht (s.a. Hambg WuM 99, 598). Die Voraussetzungen für § 917 ZPO werden idR nicht vorliegen.mehr

Rn 5 Für die Auslegung einer zum Inhalt des SonderE gemachten Altvereinbarung gelten die allg Grundsätze (§ 10 Rn 28; § 3 Rn 13). Kein ›Versteinerungswille‹ ist idR anzunehmen, wenn eine Altvereinbarung den Wortlaut des bei ihrer Errichtung geltenden WEG bloß wiederholt (BGH ZMR 23, 556 Rz 17). Vielmehr ist dies grds als dynamische Verweisung auf die jew aktuellen gesetzlich...mehr

Rn 4 WEigtümer können bei geeigneter Schiedsklausel grds für sämtliche Verfahren nach §§ 1025 ff ZPO eine Schiedsvereinbarung schließen, auch für § 44 I 1 (LG München I ZMR 11, 166). Ein Schiedsverfahren nach § 43 II Nr 3 bedarf idR der Zustimmung des Verw.mehr

Rn 23 Es kann vereinbart werden, dass zB nur die WEigtümer, deren SonderE in einem Gebäude oder Gebäudekomplexe liegt und die mit den dortigen WEigtümern eine ›Untergemeinschaft‹ bilden, bei Beschl stimmberechtigt sind, bspw zu Erhaltungsmaßnahmen, die ein zur jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen (BGH ZMR 24, 864 Rz 12; NZM 21, 692 Rz 16), wenn zugleich ...mehr

Rn 5 Es ist Sache des Präsidiums eines AG, wie es die Richtergeschäftsaufgaben hinsichtlich der WEG-Sachen verteilt und ob es eine spezielle Sachgebietszuständigkeit vorsieht. Wenn die Zuständigkeit für eine gg mehrere Streitgenossen gerichtete Klage auseinanderfällt, kann eine Zuständigkeitsbestimmung nach § 36 I Nr 3 ZPO getroffen werden (BGH NZM 14, 669 [BGH 03.07.2014 - ...mehr

Rn 8 Die nach § 9a I 1 in Teilbereichen voll rechtsfähige GdW (auch: ›Verband‹, ›Verband sui generis‹, ›GdWE‹ usw) steht wie ein Verband (aA ›fremdnütziges Zweckgebilde‹) neben den WEigtümern und der Gemeinschaft iSv Rn 6, was aus § 10 I 2 und der Trennung von gemE (§ 1 Rn 10 ff) und Gemeinschaftsvermögen (§ 9a III) folgt (str). Neben der GdW gibt es weder eine rechtsfähige ...mehr

Rn 24 § 5 AVA v 6.7.21 (BAnz AT 12.7.21 B2) sieht Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume als abgeschlossen an, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben (der Zugang darf nicht über ein anderes SonderE oder ohne dingliche...mehr

Rn 14 Der Tenor muss klar, einfach, kurz und bestimmt sein und grds den ganzen Streitgegenstand umfassen. Sofern die Klage unbegründet ist, muss er auf ›Klageabweisung‹ lauten. Dabei darf nicht offengelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet abgewiesen wird (BGH NJW 09, 999 [BGH 16.01.2009 - V ZR 74/08] Rz 6). Wird die Klage- oder Klagebegründungsfrist...mehr

Rn 3 Die Verwaltung des gemE obliegt nach § 18 I allein der GdW (BGH NJW-RR 23, 226 Rz 26). Das gilt nicht nur im Außenverhältnis, sondern auch im Innenverhältnis ggü den WEigtümern (BRDrs 168/20, 63). So weit das WEG einzelne Pflichten iRd Verwaltung in einzelnen Vorschriften aufführt, ausgestaltet und an den Verw (§§ 24 I, V, 28 I 2, II 2, 44 II 2), an einen WEigtümer (§ 2...mehr

Rn 38 §§ 18 II, 19 I, II Nr 2 schließen nach hM Ansprüche aus §§ 670, 677, 812 ff BGB vollständig aus (BGH ZMR 22, 480 Rz 14; NZM 19, 624 Rz 10 ff). Dies gilt auch, wenn sich ein WEigtümer geirrt oder als verpflichtet angesehen hat, das gemE instandzusetzen oder instandzuhalten (BGH NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 20). Besser wäre es insoweit, die Grunds...mehr

Rn 5 Die GdW muss sich das Wissen des Verw nach § 166 I BGB zurechnen lassen. Eine Zurechnung zu den WEigtümern kommt grds nicht in Betracht. Etwas anderes gilt ggf, wenn der Verw bei der ihm obliegenden Verwaltung des gemE Tatsachen erfährt, die für die Miteigentümer des gemE wichtig und worüber diese nach § 666 BGB analog zu informieren sind. Rn 6 Geht es um das SonderE ode...mehr

Rn 15 Die WEigtümer können eine Teilfläche des gemE veräußern und zu Eigentum auf einen Dritten übertragen (BGH ZMR 23, 1023 Rz 8; Köln FGPrax 23, 206). Befindet sich auf der Fläche ein Raum, an dem SonderE besteht, muss dieses zuvor aufgehoben werden (KG ZMR 12, 462). Es kann aber auch das ganze Wohnungseigentum aufgehoben werden. Ein Beschl ist nicht möglich. Mit Veräußeru...mehr

Rn 1 § 10 trägt dem Nebeneinander von gemE und SonderE, Besonderheiten des gemeinsamen Gebrauchs einschließlich dessen Kosten etc Rechnung. Inhaber des gemE sind die WEigtümer in Bruchteilsgemeinschaft als Miteigentümer (Vor §§ 1–49 Rn 1), §§ 741 ff, 1008 ff BGB. Inhaber der jeweiligen Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 11) sind jew die WEigtümer. Es ist zwischen den WE...mehr

Rn 39 § 18 IV gibt jedem WEigtümer als zentralen Teil seiner Informationsrechte (BRDrs 168/20, 65) einen Anspruch auf Einsichtnahme in die originalen Verwaltungsunterlagen (Rn 43; s.a. § 24 VII 8). Dem Anspruch stehen datenschutzrechtliche Vorgaben nicht entgegen (s.a. Rn 46). Art 6 I UA 1 c) DSGVO lässt eine Verarbeitung ua zu, wenn die Verarbeitung zur Erfüllung einer rech...mehr

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. (2) 1Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. 2Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruc...mehr

I. WEigtümer. 1. Überblick. Rn 1 WEigtümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist (BGH ZMR 21, 402 Rz 17; 17, 906 Rz 6); dies kann auch die GdW (Rn 6) – auch in einer anderen WE-Anlage (München ZMR 16, 792) – sein (Hamm NJW 10, 1464). WEigtümer ist ferner, wer durch Erbfall (BGH ZMR 19, 423 Rz 7; NZM 13, 735 Rz 6), Umwandlung oder durch ...mehr

Rn 32 Jede bauliche Veränderung nach § 20 II 1 muss angemessen sein. Angemessenheit ist nur aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der davon betroffenen WEigtümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (BGH ZMR 2...mehr

Rn 31 Bauliche Veränderungen bedürfen grds der Zustimmung. Die Zustimmung gilt bereits als erteilt, so weit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des SNRs gefunden haben (zB Stellplatz, Terrasse) oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen SNRs üblicherweise vorgenommen werden und der WE-Anlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen (BGH NJW 17, 1167 Rz 14; ZMR...mehr

Rn 4 Um den Personen, die sich zertifizieren lassen wollen, den Industrie- und Handelskammern, die nach § 26a I die Prüfung abzunehmen haben, und dem BMJ Zeit für die Vorbereitung auf die Zertifizierungsverfahren zu gewähren, ist § 19 II Nr 6 nach § 48 IV 1 erst ab dem 1.12.23 anwendbar. Mit Blick auf die Übergangszeit fingiert § 48 IV 2, dass natürliche oder juristische Per...mehr

Rn 3b Die ZertVerwV (abgedruckt Rn 5) regelt den Prüfungsgegenstand (§ 1 iVm mit der Anl 1), die zuständige Prüfungsstelle und den Prüfungsausschuss (§ 2), die Durchführung, Bewertung und die Wiederholung der Prüfung (§§ 3–6), die Befreiung von der Prüfungspflicht (§ 7) sowie die Fragen, was für jur Personen und Personengesellschaften gilt (§ 8). Zur Begründung dieser Regelu...mehr

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. (2) Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend. (3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Woh...mehr

Rn 58 Die Ermächtigung nach § 9b II Fall 2 entspricht § 18 II nach hM nur dann, wenn sie in derselben Versammlung wie die Bestellung beschlossen wird und jedenfalls die Eckpunkte des Verw-Vertrags festgelegt werden (Rn 18; s.a. Rn 44). Der Prüfungsumfang bestimmt sich nach dem für den Abschluss gewählten Vorgehen. Haben die WEigtümer die Ermächtigung nur mit Maßgaben für die...mehr

Rn 9 Die GdW entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Rn 6). Ab diesen Zeitpunkt ist der Alleineigentümer berechtigt, ihren Willen durch Beschl zu organisieren (Ein-Personen-Versammlung). Eine formale Versammlung ist unnötig. Der Alleineigentümer kann mit sich selbst jederzeit an jedem Ort ohne vorherige Organisation eine Universalversammlung abhalten und dort den...mehr

Rn 40 Der Anspruchsteller muss WEigtümer sein (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1). WEigtümer idS ist auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist (KG NZM 00, 828, 829). Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen (s.a. BGH NJW 11, 1137 Rz 8; LG Saarbrücken ZMR 19, 798). Der Einsichtnehmende muss kein besonderes rechtliches Interesse geltend machen (Köln OLGR 0...mehr

Rn 35 Nach dem Sinn und Zweck des § 14 I Nr 2 Fall 2 darf, fehlen Vereinbarungen oder Beschl, jeder WEigtümer ggü der GdW keine Nachteile (Rn 36) verursachen. § 14 I Nr 2 Fall 2 zwingt jeden WEigtümer also dazu, vom SonderE (BGH NJW 17, 2184 [BGH 18.11.2016 - V ZR 49/16] Rz 9; dort falsch entschieden) und vom gemE einen schonenden, nicht nachteiligen Gebrauch zu machen (Gebo...mehr

Rn 28 Die GdW übt nach § 9a II Fall 4 iÜ solche Pflichten der WEigtümer aus, die eine einheitliche Rechtsverteidigung erfordern. Es muss sich grds um eine Pflicht handeln, die sämtliche WEigtümer betrifft. Rn 29 Bsp: Nach wohl noch hM der Einbau von Rauchwarnmeldern im SonderE (s zum alten Recht BGH MDR 19, 216 [BGH 07.12.2018 - V ZR 273/17] Rz 7; NJW 13, 3092 Rz 7/8), wenn e...mehr

Rn 1 Bestellung und Abberufung sowie deren Wirkungen entspr der Rechtslage beim Verw. Für § 23 II genügt: ›Der Beirat wird neu gewählt‹ (München ZMR 07, 996). Wahl und Abberufung unterfallen § 19 I. Eine Blockwahl ist zulässig (München ZMR 07, 996), wenn ›keine Bedenken‹ erhoben werden (Hambg ZMR 05, 396; KG ZMR 04, 776; aA LG Düsseldorf NZM 04, 468). Entspr § 664 I BGB sind...mehr

Rn 56 Der Sondernachfolger eines WEigtümers haftet vGw für Verbindlichkeiten, die nach seiner Eintragung in das Wohnungsgrundbuch fällig geworden sind (Rn 49). Der Beschl nach § 28 II 1 begründet eine Schuld nur für den Schuldsaldo aus der Einzelabrechnung, der das Soll der Hausgeldvorschüsse von Veräußerer und Erwerber übersteigt (Abrechnungsspitze) (BGHZ 142, 290 = ZMR 99,...mehr

Rn 6 In den Räumen eines ›echten‹ Teileigentums (§ 1 Rn 1) – dem SonderE – ist grds jeder gewerbliche Gebrauch zulässig (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 34) und auch jeder andere Gebrauch, zB zum Parken, als Gemeindezentrum (Frankf NZM 13, 153) oder als Kirche (LG Itzehoe ZMR 19, 44) oder als Buchhaltungsbüro (LG Karlsruhe ZMR 23, 657), aber kein ›Wohnen‹ (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 19; ...mehr

Rn 10 Die Anlegung eines Wohnungs- bzw Teileigentumsgrundbuchs bedarf eines Antrags (§ 13 GBO) und einer formgerechten Eintragungsbewilligung, §§ 19, 29 GBO. Bei einem Teilungsvertrag ist § 20 GBO zu beachten (str). Der Eintragungsbewilligung sind gem § 7 IV 1 ein Aufteilungsplan (Rn 15) und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (Rn 16) beizufügen. Es handelt sich nicht um ei...mehr

Rn 3 Die Errichtung einer WE-Anlage ist ›steckengeblieben‹, wenn sie nach Insolvenz des Bauträgers oder aus anderen Gründen nur von den Erwerbern selbst oder Dritten fertig gestellt werden kann und Ansprüche ggü Dritten jedenfalls praktisch ausscheiden. Hierbei handelt es sich um einen Sonderfall der erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des gemE (§ 19 Rn 21), auf die nach...mehr

Rn 34 Dem gemE oder dem Gemeinschaftsvermögen (s § 9a III) muss unmittelbar ein Schaden drohen, ein Handeln muss notw sein. Dies ist der Fall, wenn in die Substanz ohne ein Tun nachhaltig negativ eingegriffen werden würde oder wurde, zB durch Sturm, eindringendes Wasser, Feuer etc, ein verständiger WEigtümer nicht länger abwarten würde und weder der Verw (BGH NJW 16, 1310 Rz...mehr

Rn 25 Die Bestellungszeit ist durch Beschl zu bestimmen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem der Verw seine Tätigkeit aufnehmen soll. Die Bestellungszeit ist nach § 26 II 1 auf 5, im Falle des Erstverw auf 3 Jahre begrenzt. Ein gg die gesetzlich erlaubte Bestellungszeit verstoßender Beschl ist teilnichtig (München NZM 07, 647; KG ZMR 87, 277; BRDrs 168/20, 82). Ist i...mehr

Rn 34 Der Beschl unterfällt § 25 I. Er muss in ausreichend bestimmter Weise regeln, was für die Kosten und/oder Nutzungen abweichend vom Gesetz gelten soll. Was insoweit gilt, unterliegt dem Ermessen der WEigtümer und muss ordnungsmäßig sein. Der Beschl kann auch bestimmen, was bereits vGw gelten würde. Diese Beschl-Fassung entspricht sogar dem Zweck des § 21 V 1, bei Zweife...mehr

Rn 7 Unterfällt eine Klageänderung § 264 ZPO, liegt formal gesehen keine Klageänderung vor. Anwendbar ist damit altes Verfahrensrecht. Unterfällt eine Änderung § 263 ZPO, ändert sich durch die Klageänderung die Rechtsnatur des bereits durch den anderen Antrag eingeleiteten (Alt-)Verfahrens nicht. Auch dieses Verfahren ist mithin trotz der Klageänderung einheitlich unter alte...mehr

Rn 30 § 18 II Nr 2 gibt jedem WEigtümer einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Benutzung. Ferner kann jeder WEigtümer eine Benutzung verlangen, die, so weit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschl entspr. Dem Anspruch kann eine typisierende Betrachtungsweise entgegenstehen (§ 10 Rn 12). Rn 31 Fehlt es an einem die Benutzung regelnden Benutzungs...mehr

Rn 7 Damit alle WEigtümer die Kosten zu tragen haben, ist erforderlich, dass mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen ›Ja‹ lauten, wobei Stimmenthaltungen vorbehaltlich abweichender Regelung als Null-Stimmen zu werten sind. Die ›Ja‹-Stimmen müssen mindestens die Hälfte (aber nicht mehr) aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Es gilt das Kopfprinzip. Im Einzelfall ist...mehr

Rn 42 Bei baulichen Veränderungen haben sich für die Frage eines Nachteils ›Fallgruppen‹ herausgebildet. Ein Nachteil liegt danach vor bei einer negativen Veränderung des optischen Gesamteindrucks (BGH ZMR 19, 55 Rz 14; NJW 17, 2184 Rz 7). Dazu ist festzustellen, ob die Veränderung des einzelnen Bauteils zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführ...mehr

Rn 14 § 9b II räumt nur eine Vertretungsmacht ein. Die entspr Willensbildungskompetenz müssen die WEigtümer nach § 19 I ausüben, zB für die Inhalte des Verw-Vertrags, sofern kein Fall des § 18 III vorliegt. Dies ist etwa bei der Bestellung eines Rechtsanwaltes bei einer Anfechtungsklage vorstellbar. § 27 I Nr 1 ist nicht anwendbar (aA Lehmann-Richter/Wobst NJW 21, 662 Rz 16)...mehr