Paradebeispiel für die Erhaltung schutzwürdiger Belange des Schuldners ist das Erfordernis eines Vorgehens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung von Mängelrechten aus einem Bauträgerkaufvertrag. Dies hat zwar nur indirekt etwas mit der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tun, als der BGH bereits im Jahr 1979 klargestellt hat, dass bestimmte Rechte lediglich durch die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit gegenüber dem Bauträger ausgeübt werden können.[1]
Zur Erhaltung der schutzwürdigen Belange des Bauträgers kann jedenfalls der Anspruch auf den "kleinen" Schadensersatz sowie die Ausübung der Minderung lediglich durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Andernfalls wäre es für Bauträger unzumutbar, wenn sie sich uneinheitlich mit einzelnen Eigentümern wegen Minderungsansprüchen in unterschiedlicher Höhe und anderen Eigentümern wegen der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen auseinandersetzen müssten. Die Rechtsprechung ging daher auch von einer "geborenen" Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F. aus[2], die sich nunmehr aus § 9a Abs. 2 WEG ergibt.
Allerdings fehlt es mit Blick auf die primären Mängelrechte der Erwerber an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Hierbei handelt es sich um die Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses. Bereits nach alter Rechtslage handelte es sich diesbezüglich also nicht um eine "geborene" Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[3] Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung in aller Regel sogar erfordern, die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche zur Ausübung auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu übertragen, da es hierbei einer gemeinschaftlichen Willensbildung bedarf. Nur bei Vorliegen besonderer Gründe kann von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgesehen werden.[4] Insoweit ergibt sich die Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls aus § 9a Abs. 2 WEG. Sähe man dies anders, wäre jedenfalls der Rechtskreis des § 19 WEG betroffen und hier die Vergemeinschaftung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Erhaltungsmaßnahme möglich.
Mit Blick auf die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte ist als Abgrenzungsmerkmal stets zu fragen, ob das Handeln eines Wohnungseigentümers die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnte oder ein gemeinschaftliches Vorgehen aus Gründen des Schuldnerschutzes erforderlich ist.
Interessen der übrigen Wohnungseigentümer
Der seitens der Gemeinschaft beauftragte Handwerker beschädigt irreparabel die Eingangstür der Wohnanlage. Ein einzelner Wohnungseigentümer könnte nun im Wege des Schadensersatzes entweder Naturalrestitution, also Einbau einer neuen Tür, oder Geldersatz fordern. Diese Entscheidung obliegt aber nicht ihm, da die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gegenläufig sein können. Insoweit ist wiederum allein der Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betroffen.
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