Fachbeiträge & Kommentare zu Verwalterzustimmung

Der durch das GModG aufgehobene § 71n Abs. 4 GEG verpflichtete den Verwalter persönlich, unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sobald er Kenntnis vom Austausch der ersten Etagenheizung hatte (siehe insoweit Kap. A.9.3.2.2). Hier hätte § 8 Abs. 1 GEG (nunmehr § 8 Abs. 1 GModG) für den Verwalter virulent werden können, weil er als "anderer Verantwortlicher" aus... mehr

Rz. 23 Auf Seiten des Käufers sind mehrere Finanzierungsgläubiger beteiligt. Gleichzeitig muss der Kaufpreis auf mehrere Verkäuferkonten oder an mehrere abzulösende Gläubiger gezahlt werden. Die in solchen Fällen bei direkter Zahlung erforderliche Koordinierung auf der Käuferseite ist nicht selten mit erheblichen Problemen verbunden. Das kann zu einem "berechtigten" Interess... mehr

Rz. 26 Mit dem Gesetz zur Neuordnung der Aufbewahrung von Notariatsunterlagen und zur Errichtung des Elektronischen Urkundenarchivs vom 9.6.2017[84] wurden § 15 GBO und § 378 FamFG je in Abs. 3 dahin gehend ergänzt, dass Eintragungen in die betreffenden Register nur erfolgen dürfen, wenn die Eintragungsgrundlage durch einen Notar auf Eintragungsfähigkeit vorgeprüft wurde.[85... mehr

Rz. 12 Gegenstand der Beglaubigung ist die vor dem Notar vollzogene oder anerkannte Unterschrift. Die Unterzeichnung mit einem Künstlernamen, einem Pseudonym oder mit dem Firmennamen einer Einzelfirma steht der Unterschriftsbeglaubigung nicht entgegen.[24] In diesen Fällen muss der Notar in dem Beglaubigungsvermerk jedoch den Beteiligten mit seinem bürgerlichen Namen bezeich... mehr

Rz. 194 Die Prüfung der Kostenberechnungen umfasst die richtige Anwendung sämtlicher Kostenvorschriften des GNotKG und in Bezug genommener Kostengesetze.[194] Der Prüfung der Aufsichtsbehörde unterliegt der gesetzliche Ansatz der Notarkosten.[195] Die Gebühren- und Auslagentatbestände sind im Kostenverzeichnis des GNotKG aufgeführt, das diese abschließend regelt, § 1 Abs. 1 ... mehr

Rz. 28 Abs. 5 entspricht inhaltlich im Wesentlichen dem früheren § 8 Abs. 5 S. 4 Hs. 2 DONot. Nach der Bestimmung sind Gesellschaften in gesellschaftsrechtlichen Angelegenheiten selbst dann im Urkundenverzeichnis zu erfassen, wenn sie nicht Beteiligte, sondern nur "Objekt" sind, um eine gezielte Suche und eine Zuordnung unterschiedlicher Vorgänge zur Gesellschaft als Rechtst... mehr

Rz. 25 Die Einreichungspflicht nach § 53 BeurkG verlangt nicht, dass der Notar die Vollzugsreife selbst herbeiführen muss (vgl. auch § 18 BeurkG Rdn 6).[79] Er hat lediglich alle Erklärungen entgegenzunehmen, die für den Eintritt der Vollzugsreife der Urkunde erforderlich sind. Das Herbeiführen der Vollzugsreife ist eine sonstige Betreuungstätigkeit gem. § 24 BNotO , die der ... mehr

Wie entwickeln sich Basissätze, Mindestumsätze, Sondervergütungen und Vertragslaufzeiten? – die neue CRES-Verwalterentgeltstudie bietet einen empirischen Überblick für die Wohnungseigentums- und Mietverwaltung. Die Basissätze steigen, insbesondere bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften sind die Größeneffekte (Economies of Scale) deutlich und ergänzende Vergütungen für... mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[1] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden,[2] wobei die Ni... mehr

Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Da die Unterteilung des Wohnungseigentums grunds... mehr

Wie § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG zum Ausdruck bringt, bedarf es der Zustimmung in Textform. Die Textform wiederum regelt § 126b BGB. Hiernach muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindlich... mehr

Da das gesetzlich angeordnete Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Vereinbarung (etwa durch das Wert- oder Objektprinzip) ersetzt werden kann, ist ein abweichend vereinbartes Stimmprinzip durchweg im Rahmen der Willensbildung der Wohnungseigentümer zu beachten. Dies gilt auch im Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Nach dieser Vorschrift werden die Kosten einer M... mehr

Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen: So können gemäß § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden.[1] Nach § 6 WEG kann es kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil geben.[2] Die Wohnungseigentümer könn... mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die... mehr

Abbedingung des gesetzlichen Kopfstimmrechts Von dem gesetzlichen Regelfall des Kopfstimmrechts kann durch Vereinbarung abgewichen werden und stattdessen das Objektstimmrecht vereinbart werden.[1] Abberufung des Verwalters Ist der Verwalter nicht gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, kann er als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftreten und dabei deren Stimmrecht auch über... mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche... mehr

Ist durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG erforderlich, hat er die Zustimmung zeitnah zu erteilen oder zu versagen, wenn ein Grund in der Person des Erwerbers vorliegt, der gegen dessen Eintritt in die Gemeinschaft spricht. Stets muss der wichtige Grund, der die Versagung einer Veräußerungsz... mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode... mehr

1 Aufhebung der Zustimmungspflicht Kann eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufgehoben werden? Ja, ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt (§ 12 Abs. 4 WEG). 2 Ferienwohnung In einer Wohnungseigentumsanlage ist bei Veräußerung eines Wohnungseigentums die Zustimmung der Verwaltung erforderlich. Wie sieht es bei Veräußerung ein... mehr

Wer trägt die Kosten einer Verwalterzustimmung? Wer ist als Verursacher zu sehen: Käufer, Verkäufer oder Gemeinschaft? In der Teilungserklärung ist zwar festgelegt, dass die Zustimmung nötig ist, nicht aber, wer die Kosten trägt. Wenn nichts geregelt ist, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten. Die Wohnungseigentümer können aber auf Grundlage... mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos... mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos... mehr

Was passiert, wenn die Zustimmung nicht erteilt wird? Wird die vereinbarte Veräußerungszustimmung nicht erteilt, ist der Veräußerungsvertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Wann und aus welchem Grund kann die Zustimmung verweigert werden? Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Gemeinschaft vor ungeeigneten Erwerbern zu schützen. Hieraus ergibt sich somit kein... mehr

Kann eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufgehoben werden? Ja, ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt (§ 12 Abs. 4 WEG). mehr

Wie sieht die Zustimmungserklärung aus und wie lange habe ich Zeit, diese zu erteilen? Die Erklärung muss in notariell beglaubigter Form erteilt werden, da sie dem Grundbuchamt als Wirksamkeitserfordernis vorzulegen ist (§ 29 GBO). Bei der Beglaubigung muss die wirksame Verwalterbestellung durch Vorlage einer öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Hierzu reich... mehr

Wie weit gehen meine Pflichten als Verwalter, um an Informationen über den potenziellen Erwerber zu kommen? Die Pflicht zur Informationsbeschaffung liegt nicht bei Ihnen als Verwalter, sondern beim veräußernden Wohnungseigentümer. Dieser hat Ihnen die notwendigen Informationen über den Erwerber zu beschaffen.[1] Allerdings müssen Sie ihn auffordern, Ihnen aussagekräftige Un... mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist bei Veräußerung eines Wohnungseigentums die Zustimmung der Verwaltung erforderlich. Wie sieht es bei Veräußerung einer Ferienwohnung aus? Ändert sich etwas, wenn die Stadtverwaltung der Auffassung ist, dass es sich bei der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung, um ein Gewerbe handelt? Wohnungseigentumsrechtlich gibt es keine "Ferienwoh... mehr

Ist eine Änderung eines Umlageschlüssels auch für das laufende Jahr möglich oder nur ab dem Folgejahr? Die Frage geht dem Problem nach, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen Umlageschlüssel rückwirkend zu ändern. Hier dürfte die richtige Antwort "Jein" lauten. Überblick: Der Beschluss, einen Umlageschlüssel zu ändern, ist nur fü... mehr

Welche Zusatzvergütungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden? Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteili... mehr

Häufig wird von einzelnen Wohnungseigentümern Verwaltungsaufwand verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit können sie besc... mehr

Bereits das Wohnungseigentumsgesetz selbst bietet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, vom Gesetz oder von Vereinbarungen abweichende Regelungen durch Beschlussfassung zu treffen: § 12 Abs. 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern zunächst die Möglichkeit der Schaffung einer Vereinbarung, wonach ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung ... mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ... mehr

Gegenüber der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 auf Grundlage von § 43 Nr. 2 WEG a. F. hat sich der Anwendungsbereich der nunmehrigen Bestimmung des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG bezüglich Klagen der Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit erweitert, als Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft geltend zu mache... mehr

Abwehransprüche Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradwegs auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan, kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.[1] Anspruchsinhaber, Hausgeld Alleinige Inhaber... mehr

Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter weist § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG ebenfalls dem sachlich wie auch örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage zu. Die Vorschrift ist dabei sachbezogen weit auszulegen. Maßgeblich ist, ob das von der kl... mehr

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Rz. 35 Durch die wegen § 29 GBO [140] erforderliche öffentliche Beglaubigung der Veräußerungszustimmung entstehen Notargebühren. Gebührenschuldner des Notars ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG die Person, deren Erklärung durch den Notar beglaubigt wurde, z.B. der Zustimmungsberechtigte.[141] Da der Verwalter bei der Erteilung der Veräußerungszustimmung im Rahmen seines Verwaltungsauf... mehr

Rz. 36 Ist in einer Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG der Verwalter zum Zustimmungsberechtigten bestimmt, so gehört die Erteilung der Veräußerungszustimmung zu seinen Grundaufgaben. Der Arbeitsaufwand des Verwalters im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung ist daher mit der Verwaltervergütung abgegolten. Eine Sondervergütung von der Gemeinschaft der Wohnu... mehr

Rz. 4 Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Bau-, Werk- oder Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentge... mehr

Rz. 42 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten[157] (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 Abs. 1 WEG) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 WEG). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb ... mehr

Rz. 46 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn aufgrund konkreter Umstände zu erwarten ist, dass sich der Erwerber nicht an die gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regeln der Gemeinschaft halten wird. Ein wichtiger Grund liegt aber nur vor, wenn der Verstoß gegen die Regeln der Gemeinschaft von erheblicher Schwere ist (vgl. Rdn 40), sodass die Gemeinschaftsinteressen un... mehr

Rz. 34 Der Zustimmungsberechtigte – meist die Gemeinschaft – hat die Veräußerungszustimmung unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, zu erteilen, wenn keine Versagungsgründe vorliegen.[138] Eine sofortige Zustimmung kann nicht verlangt werden, da der Zustimmungsberechtigte die Möglichkeit haben muss, das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu prüfen. Da die Einholung von A... mehr

Rz. 63 Auch wenn der Veräußerungsvertrag zunächst schwebend unwirksam ist, bestehen schon Rechtsbeziehungen zwischen Veräußerer und Erwerber. Zwar können die Vertragsparteien während des Schwebezustandes noch keine Erfüllung der Hauptleistungspflichten (z.B. Zahlung des Kaufpreises; Übereignung und Übergabe der Wohnungseigentumseinheit) sowie der von der Erfüllung der Hauptl... mehr

Rz. 2 Die Veräußerungsbeschränkung wird – nach h.M. ohne die Zustimmung dinglich Berechtigter[8] – durch eine Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach §§ 5 Abs. 4 S. 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 1 S. 2 WEG begründet.[9] Ohne Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern hat sie lediglich schuldrechtliche Wirkung unter den an ihr beteiligten Wohnungseigentü... mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes... mehr

Rz. 28 Der Zustimmende muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Zustimmung (vgl. Rdn 32 ff.) Verwalter sein; auf den Zeitpunkt seiner Bestellung (vor oder nach Abschluss des Veräußerungsvertrages) kommt es nicht an. Endet das Verwalteramt anschließend, ändert dies an der Wirksamkeit der erteilten Zustimmung nichts.[120] Hat der durch angefochtenen Beschluss der Wohnungseigen... mehr

Rz. 59 Wird der Zustimmungsanspruch nicht erfüllt, kann der Gläubiger/Veräußerer ihn gegen den Schuldner mit einer Leistungsklage geltend machen.[195] Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die GdWE zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer... mehr

Rz. 67 Dem Veräußerer können gemäß § 280 BGB Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung gegen den Zustimmungsberechtigten zustehen, wenn dieser die Zustimmung ohne wichtigen Grund versagt hat.[215] Der zustimmungsberechtigte Externe, der die Zustimmung versagt hat, haftet nur für den Schaden, der bis zu dem Zeitpunkt eingetreten ist, in dem die Gemeinschaft der Wohnungs... mehr

Rz. 51 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen.[178] Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als... mehr

Rz. 68 Dem Erwerber stehen bei Versagung der Zustimmung ohne wichtigen Grund keine Ansprüche gegen den Zustimmungsberechtigten zu, da zwischen ihnen keine Rechtsbeziehungen bestehen. Dem Erwerber können gegen den Veräußerer gemäß §§ 280 ff. BGB Schadensersatzansprüche wegen Verletzung seiner Pflicht zur Einholung der Veräußerungszustimmung (Rdn 63) zustehen, wenn dieser sein... mehr