Fachbeiträge & Kommentare zu Verwalterzustimmung

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf. Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert...mehr

Häufig sehen Bestimmungen in Teilungserklärungen bei vereinbarter Zweckbestimmung einer Wohnnutzung vor, dass auch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten zulässig ist, soweit der Verwalter seine Zustimmung zur konkreten Nutzung erteilt hat. In aller Regel werden derartige Bestimmungen durch die weitere Regelung ergänzt, dass der Verwalter d...mehr

Es kann gemäß § 12 WEG vereinbart werden , dass die Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer, des Verwalters oder eines Dritten bedarf. Besteht ein solches Zustimmungserfordernis, sollte dies im Vertrag dokumentiert werden. Achtung Kaufvertrag bis zur Zustimmung schwebend unwirksam Zu beachten ist jedenfalls, dass ein Kaufvertrag ü...mehr

Auch in einer Zweiergemeinschaft kann die Gemeinschaftsordnung selbstverständlich vorsehen, dass die Veräußerung einer Sondereigentumseinheit nach § 12 WEG der Zustimmung eines Dritten, insbesondere des Verwalters, bedarf. Insoweit gelten keinerlei Besonderheiten gegenüber anderen Wohnungseigentümergemeinschaften. Ist ein Verwalter nicht bestellt oder ist der Verwalter unsic...mehr

Begriff Kaufobjekt einer Eigentumswohnung kann zum einen eine sogenannte "Gebrauchtimmobilie" sein, zum anderen kann es sich auch um eine vom Bauträger noch zu erstellende oder bereits erstellte Neubauwohnung handeln. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich...mehr

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Derartige Bestimmungen sind grundsätzlich wirksam, da nach allgemeiner Meinung die Bestimmung des § 22 WEG abdingbar ist. Dies gilt jedoch gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht für die Befugnis der qualifizierten Beschlussfa...mehr

Begriff Nach zwischenzeitlich vorliegender Rechtsprechung hat der sogenannte werdende Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft keinerlei Rechte und Pflichten. Seine Stellung leitet sich ausschließlich von dem ehemaligen Eigentümer ab. Mitglied der Gemeinschaft wird er erst zu dem Zeitpunkt, zu dem das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch umgeschrieben wird. Von dem sog...mehr

Ist durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG erforderlich, hat er die Zustimmung zeitnah zu erteilen oder zu versagen, wenn ein Grund in der Person des Erwerbers vorliegt, der gegen dessen Eintritt in die Gemeinschaft spricht. Stets muss der wichtige Grund, der die Versagung einer Veräußerungsz...mehr

Schreibt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums vor, so kann die Zustimmung nur aus Gründen in der Person des Erwerbers versagt und nicht aus anderen Gründen zurückgehalten werden. Ist der Verwalter mit der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung in Verzug, kann er für die Kosten der Rechtsverfolgung dur...mehr

Die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG ermöglicht u. a. die Beschlussfassung zur Regelung der Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands. Gem. § 16 Abs. 3 WEG können diese Kosten verursacherbezogen exklusiv einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden, womit also eine vom ansonsten geltenden Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung verbunden ist. § 21 Abs. 7 WEG hat hinsic...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode...mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr

Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, we...mehr

Nach dem Gesetz sind die Aufgaben des Verwaltungsbeirats nur in 2 Punkten bestimmt. "Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben". "Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen – bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt – vom Verwaltungsbeirat geprüft und m...mehr

In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert dementsprechend in der Regel auf 20 % des ...mehr

Rz. 32 Durch die wegen § 29 GBO erforderliche öffentliche Beglaubigung der Veräußerungszustimmung entstehen Notargebühren. Gebührenschuldner des Notars ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG die Person, deren Erklärung durch den Notar beglaubigt wurde, z.B. der zustimmungsberechtigte Verwalter. Da der Verwalter bei der Erteilung der Veräußerungszustimmung im Rahmen seines Verwaltungsauf...mehr

Rz. 33 Ist in einer Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 der Verwalter zum Zustimmungsberechtigten bestimmt, so gehört die Erteilung der Veräußerungszustimmung zu seinen Grundaufgaben. Der Arbeitsaufwand des Verwalters im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung ist daher mit der Verwaltervergütung (vgl. § 26 Rdn 108 ff.) abgegolten. Eine Sondervergütung von der Ge...mehr

Rz. 165 Dürfen nach der Teilungserklärung, bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Erlaubnis des Verwalters vorgenommen werden, bedeutet dies keine Erleichterung gegenüber § 22 Abs. 1, sondern eine Erschwerung. Die Zulässigkeit baulicher Veränderungen wird zusätzlich von der schriftlichen Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht, um die Wohnungseigentümer davor zu sch...mehr

Rz. 60 Auch wenn der Veräußerungsvertrag zunächst schwebend unwirksam ist, bestehen schon Rechtsbeziehungen zwischen Veräußerer und Erwerber. Zwar können die Vertragsparteien während des Schwebezustandes noch keine Erfüllung der Hauptleistungspflichten (z.B. Zahlung des Kaufpreises; Übereignung und Übergabe der Wohnungseigentumseinheit) sowie der von der Erfüllung der Hauptl...mehr

Rz. 35 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Beschluss na...mehr

mehr

Rz. 12 Die Abberufung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich jederzeit, auch vor Ablauf der Amtszeit, möglich. Der Wohnungseigentümer, der als Mitglied des Verwaltungsbeirats abberufen werden soll, ist stimmberechtigt. Die Bestellung eines neuen Verwaltungsbeirats (Neuwahl) enthält in der Regel schlüssig die Abberufung des früheren ...mehr

Rz. 39 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten (§ 16 Abs. 2) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 Nr. 1). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb der Pfändungsfreigrenze liegt un...mehr

Rz. 49 Da § 12 Abs. 2 S. 1 unabdingbar ist, kann nicht durch Vereinbarung festgelegt werden, welche Umstände einen wichtigen Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung darstellen. Es kann aber vereinbart werden, welche Umstände keinen wichtigen Grund darstellen, sodass der Veräußerer in diesem Fall einen Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung hat (§ 12 Abs. 2 ...mehr

Rz. 43 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn aufgrund konkreter Umstände zu erwarten ist, dass sich der Erwerber nicht an die gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regeln der Gemeinschaft halten wird. Ein wichtiger Grund liegt aber nur vor, wenn der Verstoß gegen die Regeln der Gemeinschaft von erheblicher Schwere ist (vgl. Rdn 37), sodass die Gemeinschaftsinteressen un...mehr

Rz. 2 Die Veräußerungsbeschränkung wird durch eine Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach. §§ 5, Abs. 4 S. 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 2 S. 2 begründet. Ohne Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern hat sie lediglich schuldrechtliche Wirkung unter den an ihr beteiligten Wohnungseigentümern (§ 10 Rdn 68); bei Veräußerung ohne die erforderliche Zusti...mehr

Rz. 157 Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wird in Höhe einer negativen Abrechnungsspitze ein Nachzahlungsanspruch der Gemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer begründet (siehe Rdn 145). Schuldner dieses Anspruchs ist derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Wohnungseigentümer ist. Weil Gesamtakte zu Lasten Dritter unzulä...mehr

Rz. 65 Dem Erwerber stehen bei Versagung der Zustimmung ohne wichtigen Grund keine Ansprüche gegen den Zustimmungsberechtigten zu, da zwischen ihnen keine Rechtsbeziehungen bestehen. Dem Erwerber können gegen den Veräußerer gemäß §§ 280 ff. BGB Schadensersatzansprüche wegen Verletzung seiner Pflicht zur Einholung der Veräußerungszustimmung (Rdn 60) zustehen, wenn dieser sein...mehr

Rz. 48 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen. Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als Sond...mehr

Rz. 53 Liegt kein wichtiger Grund zur Versagung vor, so besteht ein Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung. Die Zustimmung ist so zu erteilen, dass die Veräußerung im Grundbuch vollzogen werden kann; daher ist der Anspruch nicht erfüllt, wenn sie bedingt oder nicht in der Form des § 29 GBO erteilt wurde. Gegenüber diesem Anspruch besteht kein Zurückbehaltungsrecht...mehr

Rz. 63 Im Fall der Zwangsversteigerung ist der Zuschlag nach §§ 79 ff. ZVG nur zu erteilen, wenn die Veräußerungszustimmung vorliegt. Ergeht der Zuschlag ohne die erforderliche Zustimmung, heilt der rechtskräftige staatliche Hoheitsakt das Fehlen der Zustimmung und der Ersteher wird ohne die erforderliche Zustimmung Eigentümer.mehr

Rz. 4 Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. I...mehr

Rz. 31 Der Zustimmungsberechtigte hat die Veräußerungszustimmung unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, zu erteilen, wenn keine Versagungsgründe vorliegen. Eine sofortige Zustimmung kann nicht verlangt werden, da der Zustimmungsberechtigte die Möglichkeit haben muss, das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu prüfen. Da die Einholung von Auskünften aus Wirtschafts- und S...mehr

Rz. 37 Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 nur aus wichtigen Gründen versagt werden. Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nicht Willens...mehr

Rz. 54 Gläubiger des Zustimmungsanspruchs ist der veräußernde Eigentümer, nicht aber der Erwerber. Der Anspruch ist nicht abtretbar und nicht verpfändbar (§ 1274 Abs. 2 BGB); der Gläubiger kann aber einen Dritten zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigen (im Prozess unter den Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft) und daher ist der Anspruch pfändbar (§ 85...mehr

Rz. 25 Der Zustimmende muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Zustimmung (vgl. Rdn 29) Verwalter sein; auf den Zeitpunkt seiner Bestellung (vor oder nach Abschluss des Veräußerungsvertrages) kommt es nicht an. Endet das Verwalteramt anschließend, ändert dies an der Wirksamkeit der erteilten Zustimmung nichts. Hat der durch angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümer bes...mehr

Rz. 148 Dabei handelt es sich um zusätzliche Kosten, die durch einen über den normalen, üblichen Aufwand bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehenden, übermäßigen Verwaltungsaufwand entstehen. Dabei ermöglicht die Vorschrift anders als § 16 Abs. 3, einen Umlageschlüssel für einen konkreten Einzelfall zu beschließen. Außerdem wird kein fester Verteilungs...mehr

Rz. 29 Die Veräußerungszustimmung ist eine empfangsbedürftige und bedingungsfeindliche Willenserklärung, die gemäß § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber abgegeben werden kann und mit dem Zugang wirksam wird. Ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Erklärung einzuholen, ist er auch zu deren Entgegennahme bevollmächtigt. Zu...mehr

Rz. 50 Der Zustimmungsberechtigte ist verpflichtet, das Vorliegen eines wichtigen Versagungsgrundes zu prüfen. Er muss dabei aber grundsätzlich keine Nachforschungen über die Person des Erwerbers und dessen Vermögensverhältnisse anstellen, wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht bestimmt. Er muss lediglich auf öffentlich bekannte oder gemeinschaftsbekannte Informationen zur...mehr

Rz. 56 Wird der Zustimmungsanspruch nicht erfüllt, kann der Gläubiger ihn gegen den Schuldner mit einer Leistungsklage geltend machen. Formulierungsbeispiel Klageantrag den Beklagten zu verurteilen, der Veräußerung der Wohnungseigentumseinheit Nr. “ der Wohneigentumsanlage", eingetragen im Grundbuch von "Blatt", an Herrn/Frau "zuzustimmen".""" Im Klageantrag (und im Urteilste...mehr

Rz. 59 Solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist, sind gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 sowohl ein bereits geschlossener schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag (z.B. Kauf, Schenkung) als auch ein bereits geschlossener dinglicher Übereignungsvertrag gegenüber jedermann schwebend unwirksam. Dieser Schwebezustand endet rückwirkend auf den Vertragsschluss mit dem Wirksamwerde...mehr

Gesetzestext Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15.1.1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seine...mehr

Rz. 13 Die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung kann bestimmen, dass die Veräußerung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Spricht die Gemeinschaftsordnung nur von der Zustimmung "der [anderen bzw. übrigen] Wohnungseigentümer", sind damit im Zweifel alle Mitglieder der Gemeinschaft gemeint. In diesem Fall müssen dem Grundbuchamt die Zustimmungserklärungen...mehr

Rz. 27 Entscheidungen, die einen Beschluss über die Verwalterbestellung wegen unzureichenden fachlichen Fähigkeiten für ungültig erklären, finden sich selten. Ob einem Verwalter ohne berufliche Erfahrung und Vorkenntnisse die fachliche Eignung fehlt, hängt von einer umfassenden Bewertung des Einzelfalls, insbesondere von der Struktur der Gemeinschaft ab. Eine bestimmte Ausbi...mehr

Rz. 19 Ist die Zustimmung des (amtierenden) Verwalters erforderlich, hat dieser seine Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis. Dafür genügt nach § 26 Abs. 3 die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss nach §...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grund versagt werden. Und eben diese Voraussetzung ist in der Gemeinschaftsordnung unabdingbar. Gründe, die keinen wichtigen Grund i. S. d. Vorschrif...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten – insbesondere des Verwalters – bedarf. Seit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes (v. 26. März 2007, BGBl I, 370) am 1.7.2007 können die Wohnungseigent...mehr

Begriff Unabdingbare Vorschriften des WEG sind solche zwingenden Regelungen, welche durch Vereinbarung nicht abgeändert werden können (s. "WEG-Vorschriften, abdingbar"). Welche Vorschriften im Einzelnen unabdingbar sind, ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes, zum anderen sind nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur Vorschriften des WEG auch...mehr

Insbesondere im Rahmen einer Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist der Nachweis der Verwalterstellung dem Grundbuchamt gegenüber in öffentlich beglaubigter Form zu erbringen. Gleiches gilt im Fall der beschlussweisen Aufhebung der Veräußerungszustimmung gemäß § 12 Abs. 4 WEG. Ist der Verwalter ein bauträgerseits eingesetzter Erstverwalter, genügt auch die Vorlage der entsp...mehr

Zusammenfassung Begriff Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbaren problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu versagen. Als Inhalt des Sondereigentums kann daher vereinbart werden, dass ein Wohnungseige...mehr