Fachbeiträge & Kommentare zu Verwalterzustimmung

Zusammenfassung Begriff Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbaren problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu versagen. Als Inhalt des Sondereigentums kann daher vereinbart werden, dass ein Wohnungseige...mehr

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" in Betracht. Es kann also durchaus vereinbart werden, dass etwa nur einzelne Wohnungseigentümer, z. B. die direkten Nachbarn einer Wohnungseigentumseinheit, ihre Zustimmung erteilen müssen. Wichtig Tod/Wegfall von Zustimmungsberechtigten Im Fall des Versterbens oder etwa des Aus...mehr

Zur Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung bedarf es keiner Vereinbarung. Hinweis Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss möglich Die Aufhebung ist gemäß § 12 Abs. 4 WEG durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich. Dem gesetzgeberischen Ziel einer Stärkung und Vereinfachung der Willensbildung der Eigentümergemeinschaften folgend, ist es nicht mögli...mehr

Begriff Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbaren problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu versagen. Als Inhalt des Sondereigentums kann daher vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Verä...mehr

Grundsätzlich ist das Sondereigentum frei veräußerbar. Zur Erhaltung der Gemeinschaft bzw. des Gemeinschaftscharakters ist den Wohnungseigentümern jedoch mit § 12 WEG die Möglichkeit geschaffen worden, die schutzwürdigen Gemeinschaftsinteressen zu wahren. Praxis-Tipp Eigentümerauswahl Es soll erreicht werden, dass nur Mitglieder in die Gemeinschaft aufgenommen werden, die in d...mehr

5.1 Möglichkeiten bei Versagung der Zustimmung 5.1.1 Grundsätze Zunächst ist zu beachten, dass ein Kaufvertrag über das Sonder- oder Teileigentum so lange schwebend unwirksam ist, bis die Zustimmung in der erforderlichen Form erteilt ist. Wird die Zustimmung versagt, so hat grundsätzlich nur der Veräußerer die Möglichkeit, gegen die Versagung der Zustimmungserklärung vorzugehe...mehr

Eine bestimmte Frist, innerhalb derer die Zustimmung zu erteilen oder aber zu verweigern ist, gibt es nicht. Jede Veräußerung und hiermit verbunden die etwa erforderliche Veräußerungszustimmung ist grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Hinweis Zustimmung ohne schuldhafte Verzögerung Selbstverständlich ist die Zustimmung ohne schuldhafte Verzögerung zu ertei...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass ein Kaufvertrag über das Sonder- oder Teileigentum so lange schwebend unwirksam ist, bis die Zustimmung in der erforderlichen Form erteilt ist. Wird die Zustimmung versagt, so hat grundsätzlich nur der Veräußerer die Möglichkeit, gegen die Versagung der Zustimmungserklärung vorzugehen. Dem potenziellen Erwerber stehen hier keine Rechte zu.mehr

Zustimmung zu Unrecht verweigert Der verkaufswillige Eigentümer kann von dem Zustimmungsberechtigten für den Fall Schadensersatz fordern, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde und er hierdurch finanzielle Einbußen erlitten hat. Als mögliche Kostenpositionen kommen hier ausgefallene Festgeldzinsen, Telefonkosten und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten infrage.mehr

5.1.1 Grundsätze Zunächst ist zu beachten, dass ein Kaufvertrag über das Sonder- oder Teileigentum so lange schwebend unwirksam ist, bis die Zustimmung in der erforderlichen Form erteilt ist. Wird die Zustimmung versagt, so hat grundsätzlich nur der Veräußerer die Möglichkeit, gegen die Versagung der Zustimmungserklärung vorzugehen. Dem potenziellen Erwerber stehen hier keine...mehr

Ein etwaiger Streit über die Erteilung der Veräußerungszustimmung ist durch das sachlich ausschließlich zuständige Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage gemäß §§ 43 ff. WEG zu klären. Hinweis Antrag gegen den Zustimmungsberechtigten Die Klage auf Zustimmungserteilung hat sich dabei stets gegen den Zustimmungsberechtigten zu richten. Ist nach der Teilungserklärung die...mehr

Die Zustimmung kann sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber erteilt werden. Hinweis Öffentlich beglaubigte Form Die Erteilung der Zustimmungserklärung muss in öffentlich beglaubigter Form gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Im Fall einer Veräußerungszustimmung durch den Verwalter ist es erforderlich, dass der Verwalter seinerseits einen Nota...mehr

3.1 Zustimmungsberechtigte Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" in Betracht. Es kann also durchaus vereinbart werden, dass etwa nur einzelne Wohnungseigentümer, z. B. die direkten Nachbarn einer Wohnungseigentumseinheit, ihre Zustimmung erteilen müssen. Wichtig Tod/Wegfall von Zustimmungsberechtigten Im Fall des Ver...mehr

Rechtsgeschäftliche Übertragung Unter einer Veräußerung versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Hinweis Eigentumsübergänge, die keine Veräußerung darstellen Nicht davon umfasst ist etwa der Eigentumsübergang kraft Gesetzes, z. B. im Wege der Erbfolge. Auch die testamentarischen oder erbvertraglichen Regelungen fallen nicht unter di...mehr

Versagung aus wichtigem Grund Die Zustimmung kann nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden. Da jeder Eigentümer grundsätzlich in der Verfügung über sein Eigentum frei ist und die Versagung der Zustimmung zu einer bestimmten Veräußerung einen Eingriff in das Eigentumsrecht des Veräußerers – also des verkaufenden Wohnungseigentümers – bedeutet, ist eine Versa...mehr

Höchstdauer 5 Jahre Der Verwalter kann maximal bis zur Höchstdauer von 5 Jahren bestellt werden. Erstverwalterbestellung Höchstdauer 3 Jahre Im Falle der Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums beträgt die Höchstdauer 3 Jahre. Insoweit ist der Zeitpunkt des Entstehens der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidend. So also etwa der Objekteigentümer die Wo...mehr

Begriff Nach der zwingenden Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die Bestellung des Verwalters auf höchstens 5 Jahre vorgenommen werden. Handelt es sich um eine Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums, darf die Bestellung des Verwalters auf höchstens 3 Jahre vorgenommen werden (§ 26 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 WEG). Sämtliche Einschränkungen oder Erweiter...mehr

Insbesondere im Rahmen einer Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist der Nachweis der Verwalterstellung dem Grundbuchamt gegenüber in öffentlich beglaubigter Form zu erbringen. Gleiches gilt im Fall der beschlussweisen Aufhebung der Veräußerungszustimmung gemäß § 12 Abs. 4 WEG. Ist der Verwalter ein bauträgerseits eingesetzter Erstverwalter, genügt auch die Vorlage der entsp...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn ...mehr

Ein einfacher Mehrheitsbeschluss liegt vor, wenn die Mehrheit der abgegebenen Stimmen für den Beschlussantrag gestimmt hat. Praxis-Beispiel Beschlussannahme mit einfacher Mehrheit Für den Beschlussantrag wurden 10 Stimmen abgegeben. 6 Stimmen haben für den Beschlussantrag gestimmt, während 4 Stimmen den Beschlussantrag abgelehnt haben. Dieser Beschluss ist mit einfacher Mehrhe...mehr

Begriff Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des ...mehr

Elementare Grundvereinbarung der Wohnungseigentümer stellt zunächst die Gemeinschaftsordnung dar. Eine allgemeine Inhaltskontrolle der Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Allerdings finden die Wertungen der In...mehr

Es kann gemäß § 12 WEG vereinbart werden , dass die Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer, des Verwalters oder eines Dritten bedarf. Besteht ein solches Zustimmungserfordernis, sollte dies im Vertrag dokumentiert werden. Achtung Kaufvertrag bis zur Zustimmung schwebend unwirksam Zu beachten ist jedenfalls, dass ein Kaufvertrag ü...mehr

Begriff Kaufobjekt einer Eigentumswohnung kann zum einen eine sogenannte "Gebrauchtimmobilie" sein, zum anderen kann es sich auch um eine vom Bauträger noch zu erstellende oder bereits erstellte Neubauwohnung handeln. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich...mehr

Begriff Nichtig ist ein Beschluss insbesondere, wenn dessen Regelung nicht in die Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft fällt. Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an ungültig. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Gesetzliche Regelungen zum Beschluss finden sich in § 21 Abs. 3 WEG und § 23 WEG. BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 105/18: § 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Ei...mehr

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Derartige Bestimmungen sind grundsätzlich wirksam, da nach allgemeiner Meinung die Bestimmung des § 22 WEG abdingbar ist. Dies gilt jedoch gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht für die Befugnis der qualifizierten Beschlussfa...mehr

Schreibt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums vor, so kann die Zustimmung nur aus Gründen in der Person des Erwerbers versagt und nicht aus anderen Gründen zurückgehalten werden. Ist der Verwalter mit der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung in Verzug, kann er für die Kosten der Rechtsverfolgung dur...mehr

Begriff Nach zwischenzeitlich vorliegender Rechtsprechung hat der sogenannte werdende Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft keinerlei Rechte und Pflichten. Seine Stellung leitet sich ausschließlich von dem ehemaligen Eigentümer ab. Mitglied der Gemeinschaft wird er erst zu dem Zeitpunkt, zu dem das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch umgeschrieben wird. Von dem sog...mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf. Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert...mehr

Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, we...mehr

Sonderhonorar Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein. Achtung Pauschale vereinbaren Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustim...mehr

Zitat Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19...mehr

Auch hier ist wiederum dem Gesetzeswortlaut eindeutig zu entnehmen, dass lediglich Kosten im Fall eines besonderen Verwaltungsaufwands auf Grundlage von § 21 Abs. 7 WEG erhoben werden können. Klar und eindeutig ist zunächst, dass der besondere Verwaltungsaufwand in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum entstanden sein muss. Hieraus folgt, dass keine Beschlusskompetenz für eine...mehr

Nach dem Gesetz sind die Aufgaben des Verwaltungsbeirats nur in 2 Punkten bestimmt. "Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben". "Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen – bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt – vom Verwaltungsbeirat geprüft und m...mehr

Im Gegensatz zur Vereinbarung einer Veräußerungszustimmung ermöglicht § 12 Abs. 4 WEG derartige bestehende Veräußerungsbeschränkungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufzuheben. Hinweis Grundsätzliche Beschlusskompetenz zur Aufhebung Der Geltungsbereich dieser Bestimmung erfasst auch bereits vor Inkrafttreten des WE-Reformgesetzes bestehende Veräußerungsbeschränkunge...mehr

Der Notar erhält für seine Tätigkeit Gebühren, da er kein besoldeter Beamter ist, sondern bezüglich seiner Bezüge den freien Berufen nahesteht. Diese bestimmen sich nicht mehr nach der Kostenordnung (KostO), sondern grundsätzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden regelmäßig wie bisher als Geschäftsgebühr nach dem Gegenstandswert, dem Bewertungsmaßstab und ...mehr

Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums vor, kann das Grundbuchamt den Erwerber ohne den formgerechten Nachweis, dass diese Bedingung eingetreten ist, nicht als Eigentümer eintragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zustimmungsvorbehalt selber im Grundbuch eingetragen ist. Diese Voraussetzung ist somit von dem Notar zu be...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 21 Abs. 7 WEG "Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen". Somit regelt diese Bestimmung eine umfassende Beschlusskompetenz der Eigentümer zu a...mehr

In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert dementsprechend in der Regel auf 20 % des ...mehr

Wie die Bestimmung des § 23 Abs. 3 WEG zum Ausdruck bringt, bedarf es der Zustimmung in Schriftform. Die Schriftform wiederum regelt § 126 BGB. Nach Absatz 1 dieser Vorschrift muss die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. Im Gegensatz zur Textform, die in § 126b BGB geregelt ist, be...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig. Entweder Gesetz oder Vereinbarung müssen den Wohnungseigentümern also eine Kompetenz zur mehrheitlichen Beschlussfa...mehr

Norm § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG Zitat (4) 1Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 16 Abs. 3 WEG Zitat (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § ...mehr

Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen: So können gemäß § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Nach § 6 WEG kann es kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil geben. Die Wohnungseigentümer können nic...mehr

Rn 20 Der Verwalter hat grds keine Möglichkeit, einen unzulässigen Gebrauch zu gestatten. Auf entspr Erklärungen kann sich ein Störer nicht berufen (BayObLG WE 98, 398). Etwas anderes gilt, wenn dem Verwalter nach einer Vereinbarung die alleinige Befugnis übertragen worden ist, eine Zweckänderung zu gestatten. Grds ist anzunehmen, dass die Verwalterzustimmung die Verwaltungs...mehr

Rn 4 Die Umwandlung muss – wie auch der Verkauf an den Dritten – nur nach der ›Überlassung‹ (vgl Staud/Rolfs § 577 Rz 14; BGH NZM 16, 540 [BGH 06.04.2016 - VIII ZR 143/15]) des Mietobjekts – die nicht zwingend mit dem Tag des Mietvertragsschlusses zusammenfallen muss – erfolgen, ansonsten ist der Zeitpunkt der Umwandlung selbst ohne Bedeutung (Blank WuM 93, 577). Die ›Begrün...mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und hält gemeinsam eine Eigentümerversammlung ab. Je nach Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung ist die Tagesordnung ggf. unter Berücksichtigung der Kostenordnung (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltungsmaßnahmen etc.) und ...mehr

Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeine Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteiligen. Eine Zusatzvergütung darf sich deshalb nicht auf die mit der Grundg...mehr

Häufig sehen Bestimmungen in Teilungserklärungen bei vereinbarter Zweckbestimmung einer Wohnnutzung vor, dass auch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten zulässig ist, soweit der Verwalter seine Zustimmung zur konkreten Nutzung erteilt hat. In aller Regel werden derartige Bestimmungen durch die weitere Regelung ergänzt, dass der Verwalter d...mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht ist. Da die Berufung vom Amtsgericht nur in ...mehr

Leitsatz Es gehört nicht in den Beglaubigungsvermerk, dass der Unterschreibende die Erklärung im Namen eines anderen abgegeben hat. Normenkette WEG § 12; GBO § 29 Das Problem V veräußert im Jahr 2017 an B ein Wohnungseigentum. Verwalter der entsprechenden Wohnungseigentumsanlage ist die A-GmbH. Im Januar 2018 beantragt der Notar die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuc...mehr