Fachbeiträge & Kommentare zu Verwalterzustimmung

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Die Versammlungen sind im Übrigen stets beschlussf...mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht...mehr

Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein.[1] Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustimmung stets als Pauschale vereinbart wer...mehr

Vielfach werden Sonderhonorare durch einzelne Wohnungseigentümer verursacht. Dies ist insbesondere der Fall bei vereinbarter Veräußerungszustimmung, erforderlicher Mahnung, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, erforderlicher gerichtlicher Geltendmachung von Hausgeldrückständen. Schuldnerin der Verwaltervergütung ist aber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertrags...mehr

Insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und für einen realistischen Ansatz der Verwaltervergütung sollte sich der potenzielle Verwalter nicht scheuen, seiner Kontaktperson ein Formular zu den wesentlichen Objekteigenschaften zu übersenden. Der nachfolgende Fragenkatalog könnte selbstverständlich auch telefonisch abgearbeitet werden, allerdings dürft...mehr

Nach wie vor wird die Veräußerungsbeschränkung in § 12 WEG geregelt sein. Die Vorschrift wird auch bis auf die Regelung in § 12 Abs. 4 WEG unverändert fortgelten.mehr

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Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit ...mehr

Sachliche Zuständigkeit Berufungsinstanz ist wie bei sonstigen – nicht familienrechtlichen – zivilrechtlichen Angelegenheiten, die erstinstanzlich vom Amtsgericht entschieden werden, das Landgericht. Dies gilt jedenfalls bei Rechtsstreitigkeiten des § 43 Abs. 2 Nrn. 1 bis 4 WEG n. F. Bei Streitigkeiten nach § 43 Abs. 1 WEG n. F. ist streitwertabhängig (über 5.000 EUR) das Obe...mehr

Zunächst fallen unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. auch Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter[1] und gegen einen früheren faktischen Verwalter.[2] Spiegelbildlich fallen Vergütungs- oder Aufwendungsersatzansprüche des ausgeschiedenen Verwalters gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. [3] Individualanspruch eines Wohnun...mehr

Wie ausgeführt, obliegt die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das WEMoG stärkt die Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch insoweit, als es mit Blick auf die Ausübungsbefugnis der Rechte der Wohnungseigentümer nicht mehr nach sog. "geborenen" und "gekorenen" Ansprüchen trennt – letztere werden gar nic...mehr

Unter Geltung des WEMoG wird der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten haben. Eine mit dem derzeit noch geltenden § 27 Abs. 2 WEG a. F. korrespondierende Regelung wird es nicht mehr geben. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Alte Rechtslage Nach derzeit noch geltender Rechtsl...mehr

Die Verwaltervergütung entspricht nach Höhe und Ausgestaltung dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Nach aktueller BGH-Rechtsprechung[1] ist dieses Gebot nicht schon dann verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung w...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr

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Unabhängig von der grundlegenden Neustrukturierung des Wohnungseigentumsgesetzes, in dem sich bereits bislang geltende Regelungen unter neuer Paragrafierung finden werden, gelten insbesondere folgende Bestimmungen nicht mehr: § 7 Abs. 4 Sätze 3 bis 6 WEG a. F.: Da keines der Bundesländer von der bisher in § 7 Abs. 4 WEG geschaffenen Kompetenz zur Bestimmung von Sachverständig...mehr

Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings nach wie vor auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst §§ 134, 138 und 242 BGB.[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungsk...mehr

1 Wann spielt die Verwalterzustimmung eine Rolle? Wird gemäß § 12 Abs.1 WEG in der Teilungserklärung oder einerVereinbarung die Veräußerung von der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten z. B. des Verwalters abhängig gemacht, muss die Zustimmungserklärung des Berechtigten bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums vorliegen. Die Zustimmun...mehr

Wird gemäß § 12 Abs.1 WEG in der Teilungserklärung oder einerVereinbarung die Veräußerung von der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten z. B. des Verwalters abhängig gemacht, muss die Zustimmungserklärung des Berechtigten bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums vorliegen. Die Zustimmungspflicht löst gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG auch ...mehr

Die Verpflichtung zur Veräußerungszustimmung kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Versammlung aufgehoben werden (§ 12 Abs. 4 WEG).mehr

Wird die in der Teilungserklärung vorgesehene Veräußerungszustimmung nicht erteilt, ist der Veräußerungsvertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG).mehr

Er muss in zumutbarer Weise Informationen über den Erwerber einholen (z. B. Einsicht in das Schuldnerregister, Schufa-Auskunft). Weiter muss er konkreten Hinweisen bzw. Anhaltspunkten nachgehen. Eine weitergehende Pflicht z. B. Einschaltung eines Detektivs hat er hingegen nicht.mehr

Wer zustimmen muss, ergibt sich aus der genannten Regelung. Meist ist diese Aufgabe dem Verwalter übertragen. Möglich ist aber auch, dass andere Wohnungseigentümer zustimmen müssen, wenn die Teilungserklärung dies vorschreibt.mehr

Der Veräußerer hat die Pflicht dem Zustimmungsberechtigten also z. B. dem Verwalter, die notwendigen Informationen über den Erwerber zu beschaffen (KG Berlin, Beschluss v. 11.10.1989, 24 W 4478/89).mehr

Nicht versagt werden kann die Zustimmung, wenn der Erwerber aus anderen Gründen als nicht geeignet in der Gemeinschaft angesehen wird. Als unzureichend gilt, wenn der Erwerber Ausländer ist; der Erwerber viele Kinder hat; der Erwerber geringe Wohngeldrückstände für eine andere Wohnung oder Gemeinschaft hat; der Veräußerer noch Hausgeldrückstände gegenüber der Gemeinschaft hat; de...mehr

Keine Veräußerung im Sinne des § 12 WEG ist der Erwerb durch Erbfolge oder Erbteilskauf, ebenso nicht der Eintrag einer Vormerkung, der Rechtsformwechsel einer Gesellschaft oder die Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Auch bei einer schenkweisen Übertragung (KG Berlin, Beschluss v. 17.8.2010, 1 W 97/10) und bei der Rückabwicklung des Kaufvertrags (OLG Hamm, Beschluss v. 6...mehr

Die Erklärung muss in notariell beurkundeter Form erteilt werden, da sie dem Grundbuchamt als Wirksamkeitserfordernis vorzulegen ist (§ 29 GBO). Bei der Beurkundung muss die wirksame Verwalterbestellung durch Voralge einer öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Hierzu reicht die notariell beglaubigte Kopie des Bestellungsbeschlusses aus. Die Zustimmung kann theo...mehr

Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Gemeinschaft vor ungeeigneten Erwerbern zu schützen. Hieraus ergibt sich somit kein generelles Veräußerungsverbot. Vielmehr kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 1 WEG) verweigert werden. Wichtige Hinderungsgründe können nur in der Person des Erwerbers liegende Tatsachen sein. Wichtige Gründe können sein, wenn der Erwer...mehr

Sonderhonorar Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein.[1] Achtung Pauschale vereinbaren Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszus...mehr

Zitat Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19...mehr

Im Gegensatz zur Vereinbarung einer Veräußerungszustimmung ermöglicht § 12 Abs. 4 WEG derartige bestehende Veräußerungsbeschränkungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufzuheben. Hinweis Grundsätzliche Beschlusskompetenz zur Aufhebung Der Geltungsbereich dieser Bestimmung erfasst auch bereits vor Inkrafttreten des WE-Reformgesetzes bestehende Veräußerungsbeschränkunge...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grund versagt werden. Und eben diese Voraussetzung ist in der Gemeinschaftsordnung unabdingbar. Gründe, die keinen wichtigen Grund i. S. d. Vorschrif...mehr

Schreibt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums vor, so kann die Zustimmung nur aus Gründen in der Person des Erwerbers versagt und nicht aus anderen Gründen zurückgehalten werden. Ist der Verwalter mit der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung in Verzug[1], kann er für die Kosten der Rechtsverfolgung ...mehr

Auch in einer Zweiergemeinschaft kann die Gemeinschaftsordnung selbstverständlich vorsehen, dass die Veräußerung einer Sondereigentumseinheit nach § 12 WEG der Zustimmung eines Dritten, insbesondere des Verwalters, bedarf. Insoweit gelten keinerlei Besonderheiten gegenüber anderen Wohnungseigentümergemeinschaften. Ist ein Verwalter nicht bestellt oder ist der Verwalter unsic...mehr

Nach § 12 Abs. 1 WEG kann zwischen den Wohnungseigentümern vereinbart werden, dass die Veräußerung der Zustimmung der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Dritten bedarf. Soweit das Time-Sharing-Objekt in Bruchteilsgemeinschaft verschiedenen Personen zuzurechnen ist, kann bei einer Veräußerung unmittelbar auf den möglichen Erwerber des Bruchteils abgestel...mehr

In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.[1] In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert dementsprechend in der Regel auf 20 % d...mehr

Mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Vertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem, der nunmehr Käufer geworden ist, und Verpflichtetem zustande. Der Vertrag ist also nicht mehr neu zu beurkunden. Selbstverständlich aber ist die dingliche Auflassung in einer Auflassungsurkunde zu beurkunden. Der Vorkaufsberechtigte ist nun voll inhaltlich an den Kaufvertrag gebund...mehr

Der Notar erhält für seine Tätigkeit Gebühren[1], da er kein besoldeter Beamter ist, sondern bezüglich seiner Bezüge den freien Berufen nahesteht. Diese bestimmen sich nicht mehr nach der Kostenordnung (KostO), sondern grundsätzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.[2] Sie werden regelmäßig wie bisher als Geschäftsgebühr nach dem Gegenstandswert, dem Bewertungsmaßsta...mehr

Begriff Eine majorisierende Stimmenmehrheit liegt dann vor, wenn ein einzelner Eigentümer die Mehrheit aller berechtigten Stimmen auf sich vereinigt. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen oder Miteigentumsanteile er hat. Unter diesen Umständen kann es zu einer Majorisierung der Stimmen durch den Eigentümer, der...mehr

Im Rahmen des Vorkaufsrechts gibt es immer zwei Kaufverträge mit drei Beteiligten: Kaufvertrag zwischen dem veräußernden Wohnungseigentümer (so genannter "Vorkaufsverpflichteter") und einem Dritten Kaufvertrag zwischen dem veräußernden Wohnungseigentümer und dem so genannten "Vorkaufsberechtigten" Hinweis Notarielle Beurkundung Wie der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflicht...mehr

Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums vor, kann das Grundbuchamt den Erwerber ohne den formgerechten Nachweis, dass diese Bedingung eingetreten ist, nicht als Eigentümer eintragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zustimmungsvorbehalt selber im Grundbuch eingetragen ist.[1] Diese Voraussetzung ist somit von dem Notar zu...mehr

Insbesondere im Rahmen einer Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist der Nachweis der Verwalterstellung dem Grundbuchamt gegenüber in öffentlich beglaubigter Form zu erbringen. Gleiches gilt im Fall der beschlussweisen Aufhebung der Veräußerungszustimmung gemäß § 12 Abs. 4 WEG. Ist der Verwalter ein bauträgerseits eingesetzter Erstverwalter, genügt auch die Vorlage der entsp...mehr

Grundsätzliche Untersagung Die grundsätzliche Untersagung der Tierhaltung stellt einen nicht vertretbaren Eingriff in das Sondereigentum dar und kann somit nicht Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses sein. Ein generelles Verbot der Tierhaltung ist für einen Wohnungseigentümer nur dann verbindlich, wenn er sich dem vertraglich unterworfen hat (die Hausordnung ist Bestandteil d...mehr

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Derartige Bestimmungen sind grundsätzlich wirksam, da nach allgemeiner Meinung die Bestimmung des § 22 WEG abdingbar ist. Dies gilt jedoch gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht für die Befugnis der qualifizierten Beschlussfa...mehr

Begriff Nach zwischenzeitlich gefestigter Rechtsprechung hat der sogenannte werdende Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft keinerlei Rechte und Pflichten. Seine Stellung leitet sich ausschließlich von dem ehemaligen Eigentümer ab. Mitglied der Gemeinschaft wird er erst zu dem Zeitpunkt, zu dem das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch umgeschrieben wird. Von dem soge...mehr

Begriff Häufig verwalten Immobilienmakler und Immobilienunternehmen auch Wohnungseigentumsanlagen. Auf der anderen Seite betätigen sich hauptberufliche WEG-Verwalter zumindest gelegentlich als Makler beim Verkauf und/oder der Vermietung von Wohnungen in der verwalteten Eigentumsanlage. Mit einiger Regelmäßigkeit müssen sich Gerichte damit auseinander setzen, ob derartige Tät...mehr

Begriff Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des ...mehr

Soweit das Berufungsgericht die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung nicht zugelassen hat, ist nach § 543 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 544 ZPO die Nichtzulassungsbeschwerde möglich. Über diese kann jedoch nicht das Berufungsgericht entscheiden, sondern nur der Bundesgerichtshof (BGH). Achtung Nichtzulassungsbeschwerde nicht mehr ausgeschlossen Die Nichtzulass...mehr

Auch hier ist wiederum dem Gesetzeswortlaut eindeutig zu entnehmen, dass lediglich Kosten im Fall eines besonderen Verwaltungsaufwands auf Grundlage von § 21 Abs. 7 WEG erhoben werden können. Klar und eindeutig ist zunächst, dass der besondere Verwaltungsaufwand in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum entstanden sein muss. Hieraus folgt, dass keine Beschlusskompetenz für eine...mehr