Nach wie vor wird die Veräußerungsbeschränkung in § 12 WEG geregelt sein. Die Vorschrift wird auch bis auf die Regelung in § 12 Abs. 4 WEG unverändert fortgelten.mehr
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Häufig sehen Bestimmungen in Teilungserklärungen bei vereinbarter Zweckbestimmung einer Wohnnutzung vor, dass auch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten zulässig ist, soweit der Verwalter seine Zustimmung zur konkreten Nutzung erteilt hat. In aller Regel werden derartige Bestimmungen durch die weitere Regelung ergänzt, dass der Verwalter d...mehr
Vor Inkrafttreten des WEMoG räumte § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Beschlussfassung zur Regelung der Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands ein. Die Bestimmung war insbesondere in den Fällen von Bedeutung, in denen im Verwaltervertrag Sonderhonorare für den Verwalter geregelt sind, die verursacherbezogen ausgelöst werden und die insow...mehr
Unabhängig von der grundlegenden Neustrukturierung des Wohnungseigentumsgesetzes, in dem sich bereits bislang geltende Regelungen unter neuer Paragrafierung finden werden, gelten insbesondere folgende Bestimmungen nicht mehr: § 7 Abs. 4 Sätze 3 bis 6 WEG a. F.: Da keines der Bundesländer von der bisher in § 7 Abs. 4 WEG geschaffenen Kompetenz zur Bestimmung von Sachverständig...mehr
Seit Inkrafttreten des WEMoG hat der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach alter Rechtslage standen jedem einzelnen Wohnungseigentümer neben dem Anspruch auf Beschlussdurchführung folgende Direktansprüche gegen den Verwalter zu: Erte...mehr
In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn d...mehr
Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit ...mehr
Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings nach wie vor auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst §§ 134, 138 und 242 BGB.[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungsk...mehr
So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht...mehr
Sachliche Zuständigkeit Berufungsinstanz ist wie bei sonstigen – nicht familienrechtlichen – zivilrechtlichen Angelegenheiten, die erstinstanzlich vom Amtsgericht entschieden werden, das Landgericht. Dies gilt jedenfalls bei Rechtsstreitigkeiten des § 43 Abs. 2 Nrn. 1 bis 4 WEG n. F. Bei Streitigkeiten nach § 43 Abs. 1 WEG n. F. ist streitwertabhängig (über 5.000 EUR) das Obe...mehr
Die Verwaltervergütung entspricht nach Höhe und Ausgestaltung dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Nach aktueller BGH-Rechtsprechung[1] ist dieses Gebot nicht schon dann verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung w...mehr
Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr
Zunächst fallen unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. auch Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter[1] und gegen einen früheren faktischen Verwalter.[2] Spiegelbildlich fallen Vergütungs- oder Aufwendungsersatzansprüche des ausgeschiedenen Verwalters gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. [3] Individualanspruch eines Wohnun...mehr
Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr
1 Wann spielt die Verwalterzustimmung eine Rolle? Wird gemäß § 12 Abs. 1 WEG in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderweitigen Vereinbarung die Veräußerung von der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten z. B. des Verwalters abhängig gemacht, muss die Zustimmungserklärung des Berechtigten bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums vorli...mehr
Wird gemäß § 12 Abs. 1 WEG in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderweitigen Vereinbarung die Veräußerung von der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten z. B. des Verwalters abhängig gemacht, muss die Zustimmungserklärung des Berechtigten bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums vorliegen. Die Zustimmungspflicht löst gemäß § 12 Abs....mehr
Wird die vereinbarte Veräußerungszustimmung nicht erteilt, ist der Veräußerungsvertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG).mehr
Die Verpflichtung zur Veräußerungszustimmung kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Versammlung aufgehoben werden (§ 12 Abs. 4 WEG).mehr
Wer zustimmen muss, ergibt sich aus der entsprechenden Vereinbarung. Meist ist diese Aufgabe dem Verwalter übertragen. Möglich ist aber auch, dass die Wohnungseigentümer etwa durch entsprechende Beschlussfassung zustimmen müssen, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorschreibt.mehr
Er kann selbst Informationen über den Erwerber einholen (z. B. Einsicht in das Schuldnerverzeichnis). Die Pflicht zur Informationsbeschaffung obliegt nämlich dem veräußernden Wohnungseigentümer. Dieser hat dem Verwalter, die notwendigen Informationen über den Erwerber zu beschaffen.[1] So muss er auf Verlangen des Zustimmungsberechtigten den potenziellen Erwerber auffordern,...mehr
Nicht versagt werden kann die Zustimmung, wenn der Erwerber aus anderen Gründen als nicht geeignet in der Gemeinschaft angesehen wird. Als unzureichend gilt, wenn der Erwerber Ausländer ist; der Erwerber viele Kinder hat; der Erwerber geringe Wohngeldrückstände für eine andere Wohnung oder Gemeinschaft hat; der Veräußerer noch Hausgeldrückstände gegenüber der Gemeinschaft hat; de...mehr
Keine Veräußerung im Sinne des § 12 WEG ist der Erwerb durch Erbfolge oder Erbteilskauf, ebenso nicht der Eintrag einer Vormerkung, der Rechtsformwechsel einer Gesellschaft oder die Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Im Übrigen kommt es auf den Wortlaut der Vereinbarung an. Beschränkt sich das Zustimmungserfordernis auf den "Verkauf", dann bedarf es bei einer schenkweise...mehr
Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Gemeinschaft vor ungeeigneten Erwerbern zu schützen. Hieraus ergibt sich somit kein generelles Veräußerungsverbot. Vielmehr kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 1 WEG) verweigert werden. Wichtige Hinderungsgründe können nur in der Person des Erwerbers liegende Tatsachen sein. Wichtige Gründe können sein, wenn der Erwer...mehr
Die Erklärung muss in notariell beglaubigter Form erteilt werden, da sie dem Grundbuchamt als Wirksamkeitserfordernis vorzulegen ist (§ 29 GBO). Bei der Beglaubigung muss die wirksame Verwalterbestellung durch Vorlage einer öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Hierzu reicht die notariell beglaubigte Kopie des Bestellungsbeschlusses aus. Nach entsprechender Auf...mehr
Mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Vertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem, der nunmehr Käufer geworden ist, und Verpflichtetem zustande. Der Vertrag ist also nicht mehr neu zu beurkunden. Selbstverständlich aber ist die dingliche Auflassung in einer Auflassungsurkunde zu beurkunden. Der Vorkaufsberechtigte ist nun voll inhaltlich an den Kaufvertrag gebund...mehr
Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr
Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumu...mehr
In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie z. B. im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmun...mehr
Nach § 577 Abs. 3 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Diese Erklärung muss nach §§ 469 Abs. 2, 577 Abs. 3 BGB 2 Monate nach dem Empfang der Mitteilung des Vermieters erfolgen. Die Erklärung des Mieters stellt dabei eine einseitige, bedingungsfeindliche und empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Mehre...mehr
Das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts als solches ist noch nicht rechtsmissbräuchlich.[1] Folgende Kriterien sind insoweit zu berücksichtigen: Beschlüsse, die dadurch zustande kommen, dass ausschließlich der Mehrheitseigentümer für den zugrunde liegenden Beschlussantrag gestimmt hat, sind grundsätzlich zulässig. Eine Majorisierung liegt auch dann nicht vor, wenn der ...mehr
Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ...mehr
8.1 Grundsätze § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Befugnis kann allerdings seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entgegen vormals geltender Rechtslage durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zur Aufhebung einer ...mehr
Sowohl für die erstmalige Begründung einer Veräußerungszustimmung[1] als auch für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung bedarf es einer Vereinbarung.[2] Auch bei der Wiederbegründung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip näml...mehr
Der Verkauf einer Sondereigentumseinheit erfordert stets 2 Rechtsgeschäfte: den notariellen Kaufvertrag und die Auflassung. Der Kaufvertrag regelt die schuldrechtlichen Pflichten der Vertragsparteien. Die Auflassung ist für den Eigentumsübergang, also die dingliche Seite der Medaille erforderlich. Nach § 925 BGB muss auch die Auflassung von einem Notar erklärt werden. Sie so...mehr
Im Fall der Veräußerungszustimmung und erfolgreicher Anfechtung des Bestellungsbeschlusses liegt keine wirksame Veräußerungszustimmung vor.[1] Die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses durch das Gericht erfolgt nämlich mit Wirkung ex tunc, d. h. der Beschluss ist von Anfang an nichtig und wirkungslos, der Bestellte verliert mit rückwirkender Kraft seine Verwalterstell...mehr
Auch wenn nach der entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmungsberechtigung beim Verwalter liegt, ist dieser nicht gehindert, die Entscheidung, ob der Veräußerung im konkreten Fall zugestimmt wird, den Wohnungseigentümern durch Beschlussfassung zu überlassen.[1] Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt w...mehr
1.1 Keine Änderungen durch WEMoG Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Ab...mehr
3.1 Zustimmungspflichtige Veräußerungsfälle Unter einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Erfasst sind insoweit sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung.[1] Hiervon abzugrenzen ist stets der Eigentumsübergang im Weg...mehr
5.1 Frist Eine bestimmte Frist, innerhalb derer die Zustimmung zu erteilen oder aber zu versagen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Jede Veräußerung und hiermit verbunden die etwa erforderliche Veräußerungszustimmung ist grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Die Zustimmung ist jedenfalls ohne schuldhafte Verzögerung zu erteilen oder zu versagen. Abhängig ...mehr
Auch die Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung bedarf keiner besonderen Form, weshalb sie sich nicht zwingend aus der Gemeinschaftsordnung ergeben muss. 2 Konstellationen sind insoweit bei lediglich schuldrechtlich vereinbarter Veräußerungszustimmung zu unterscheiden: Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung, weitere Veräußerungsfälle. Erstveräuß...mehr
Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.[1] Aufhebung der Veräußerungszustimmung Aus der Niederschrift der Eigentümerversammlung muss sich eindeutig ergeben, dass eine Mehrheit der...mehr
Der Beschluss zur Aufhebung der vereinbarten Veräußerungsbeschränkung kann als Versammlungsbeschluss gefasst werden oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Von wesentlicher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass zur Aufhebung im Wege des Versammlungsbeschlusses die einfache Mehrheit ausreicht, zur Aufhebung im Wege des Umlaufverfahrens nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ab...mehr
§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Befugnis kann allerdings seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entgegen vormals geltender Rechtslage durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zur Aufhebung einer vereinbarten V...mehr
Zusammenfassung Überblick Die Unauflöslichkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 11 WEG ist ein charakteristisches Merkmal des Wohnungseigentumsrechts. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder einer Gemeinschaft größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs...mehr
Die Zustimmung ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Letztlich muss die Unterschrift des Verwalters in der Zustimmungserklärung notariell beglaubigt werden. Muster: Veräußerungszustimmung des Verwalters [Briefkopf des Verwalters] Als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ___________-St...mehr
Im Verwaltervertrag kann keine Veräußerungszustimmung geregelt werden. Grundsätzlich sind Bestimmungen im Verwaltervertrag unwirksam, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Ist nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich, kann sich der Verwalter dieser Verpfl...mehr
Nach § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden, so ein entsprechender Beschluss nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gefasst wurde. Nicht die Eintragung im Grundbuch wirkt konstitutiv, sondern der Beschluss[1], weshalb die Löschung nicht zwingend erforderlich ist. Freilich empfiehlt sich die Löschung, da das Grundbuch andernfalls unrichtig ...mehr
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