Fachbeiträge & Kommentare zu Verwalterzustimmung

Die Wohnungseigentümer können nach § 21 Abs. 7 WEG "Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen". Somit regelt diese Bestimmung eine umfassende Beschlusskompetenz der Eigentümer zu a...mehr

Begriff Nach der zwingenden Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die Bestellung des Verwalters auf höchstens 5 Jahre vorgenommen werden. Handelt es sich um eine Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums, darf die Bestellung des Verwalters auf höchstens 3 Jahre vorgenommen werden (§ 26 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 WEG). Sämtliche Einschränkungen oder Erweiter...mehr

Höchstdauer 5 Jahre Der Verwalter kann maximal bis zur Höchstdauer von 5 Jahren bestellt werden. Erstverwalterbestellung Höchstdauer 3 Jahre Im Falle der Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums beträgt die Höchstdauer 3 Jahre. Insoweit ist der Zeitpunkt des Entstehens der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidend. So also etwa der Objekteigentümer die Wo...mehr

Ob die Ermächtigung der Wohnungseigentümer zur Vornahme baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums eine entsprechende Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung erfordert, konnte der BGH bislang offen lassen. Bis zur Klärung dieser Grundsatzfrage sollte die Zustimmung durch förmlichen Beschluss erteilt werden. Einem derartigen Beschluss über die beabsichti...mehr

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Derartige Bestimmungen sind grundsätzlich wirksam, da nach allgemeiner Meinung die Bestimmung des § 22 WEG abdingbar ist. Dies gilt jedoch gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht für die Befugnis der qualifizierten Beschlussfa...mehr

Sonderhonorar Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein. Achtung Pauschale vereinbaren Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustim...mehr

Häufig sehen Bestimmungen in Teilungserklärungen bei vereinbarter Zweckbestimmung einer Wohnnutzung vor, dass auch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten zulässig ist, soweit der Verwalter seine Zustimmung zur konkreten Nutzung erteilt hat. In aller Regel werden derartige Bestimmungen durch die weitere Regelung ergänzt, dass der Verwalter d...mehr

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" in Betracht. Es kann also durchaus vereinbart werden, dass etwa nur einzelne Wohnungseigentümer, z. B. die direkten Nachbarn einer Wohnungseigentumseinheit, ihre Zustimmung erteilen müssen. Wichtig Tod/Wegfall von Zustimmungsberechtigten Im Fall des Versterbens oder etwa des Aus...mehr

Begriff Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbaren problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu versagen. Als Inhalt des Sondereigentums kann daher vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Verä...mehr

Grundsätzlich ist das Sondereigentum frei veräußerbar. Zur Erhaltung der Gemeinschaft bzw. des Gemeinschaftscharakters ist den Wohnungseigentümern jedoch mit § 12 WEG die Möglichkeit geschaffen worden, die schutzwürdigen Gemeinschaftsinteressen zu wahren. Praxis-Tipp Eigentümerauswahl Es soll erreicht werden, dass nur Mitglieder in die Gemeinschaft aufgenommen werden, die in d...mehr

Vielfach werden Sonderhonorare durch einzelne Wohnungseigentümer verursacht. Dies ist insbesondere der Fall bei vereinbarter Veräußerungszustimmung, erforderlicher Mahnung, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, erforderlicher gerichtlicher Geltendmachung von Hausgeldrückständen. Schuldnerin der Verwaltervergütung ist aber die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspart...mehr

Es kann gemäß § 12 WEG vereinbart werden , dass die Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer, des Verwalters oder eines Dritten bedarf. Besteht ein solches Zustimmungserfordernis, sollte dies im Vertrag dokumentiert werden. Achtung Kaufvertrag bis zur Zustimmung schwebend unwirksam Zu beachten ist jedenfalls, dass ein Kaufvertrag ü...mehr

Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums vor, kann das Grundbuchamt den Erwerber ohne den formgerechten Nachweis, dass diese Bedingung eingetreten ist, nicht als Eigentümer eintragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zustimmungsvorbehalt selber im Grundbuch eingetragen ist. Diese Voraussetzung ist somit von dem Notar zu be...mehr

Begriff Nach zwischenzeitlich vorliegender Rechtsprechung hat der sogenannte werdende Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft keinerlei Rechte und Pflichten. Seine Stellung leitet sich ausschließlich von dem ehemaligen Eigentümer ab. Mitglied der Gemeinschaft wird er erst zu dem Zeitpunkt, zu dem das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch umgeschrieben wird. Von dem sog...mehr

Der Notar erhält für seine Tätigkeit Gebühren, da er kein besoldeter Beamter ist, sondern bezüglich seiner Bezüge den freien Berufen nahesteht. Diese bestimmen sich nicht mehr nach der Kostenordnung (KostO), sondern grundsätzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie werden regelmäßig wie bisher als Geschäftsgebühr nach dem Gegenstandswert, dem Bewertungsmaßstab und ...mehr

Begriff Kaufobjekt einer Eigentumswohnung kann zum einen eine sogenannte "Gebrauchtimmobilie" sein, zum anderen kann es sich auch um eine vom Bauträger noch zu erstellende oder bereits erstellte Neubauwohnung handeln. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage der Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG grundsätzlich beschließen, dass eine Belastung mit den Kosten einer vereinbarten Veräußerungszustimmung verursacherbezogen auch im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit erfolgen kann. Dass der neue Wohnungseigentümer diese Kosten ggf. als Bestandteil de...mehr

1 Wann spielt die Verwalterzustimmung eine Rolle? Wird gemäß § 12 Abs.1 WEG in der Teilungserklärung oder einerVereinbarung die Veräußerung von der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten z. B. des Verwalters abhängig gemacht, muss die Zustimmungserklärung des Berechtigten bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums vorliegen. Die Zustimmun...mehr

Wird gemäß § 12 Abs.1 WEG in der Teilungserklärung oder einerVereinbarung die Veräußerung von der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten z. B. des Verwalters abhängig gemacht, muss die Zustimmungserklärung des Berechtigten bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums vorliegen. Die Zustimmungspflicht löst gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG auch ...mehr

Wird die in der Teilungserklärung vorgesehene Veräußerungszustimmung nicht erteilt, ist der Veräußerungsvertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG).mehr

Wer zustimmen muss, ergibt sich aus der genannten Regelung. Meist ist diese Aufgabe dem Verwalter übertragen. Möglich ist aber auch, dass andere Wohnungseigentümer zustimmen müssen, wenn die Teilungserklärung dies vorschreibt.mehr

Der Veräußerer hat die Pflicht dem Zustimmungsberechtigten also z. B. dem Verwalter, die notwendigen Informationen über den Erwerber zu beschaffen (KG Berlin, Beschluss v. 11.10.1989, 24 W 4478/89).mehr

Die Verpflichtung zur Veräußerungszustimmung kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Versammlung aufgehoben werden (§ 12 Abs. 4 WEG).mehr

Er muss in zumutbarer Weise Informationen über den Erwerber einholen (z. B. Einsicht in das Schuldnerregister, Schufa-Auskunft). Weiter muss er konkreten Hinweisen bzw. Anhaltspunkten nachgehen. Eine weitergehende Pflicht z. B. Einschaltung eines Detektivs hat er hingegen nicht.mehr

Keine Veräußerung im Sinne des § 12 WEG ist der Erwerb durch Erbfolge oder Erbteilskauf, ebenso nicht der Eintrag einer Vormerkung, der Rechtsformwechsel einer Gesellschaft oder die Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Auch bei einer schenkweisen Übertragung (KG Berlin, Beschluss v. 17.8.2010, 1 W 97/10) und bei der Rückabwicklung des Kaufvertrags (OLG Hamm, Beschluss v. 6...mehr

Nicht versagt werden kann die Zustimmung, wenn der Erwerber aus anderen Gründen als nicht geeignet in der Gemeinschaft angesehen wird. Als unzureichend gilt, wenn der Erwerber Ausländer ist; der Erwerber viele Kinder hat; der Erwerber geringe Wohngeldrückstände für eine andere Wohnung oder Gemeinschaft hat; der Veräußerer noch Hausgeldrückstände gegenüber der Gemeinschaft hat; de...mehr

Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Gemeinschaft vor ungeeigneten Erwerbern zu schützen. Hieraus ergibt sich somit kein generelles Veräußerungsverbot. Vielmehr kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 1 WEG) verweigert werden. Wichtige Hinderungsgründe können nur in der Person des Erwerbers liegende Tatsachen sein. Wichtige Gründe können sein, wenn der Erwer...mehr

Die Erklärung muss in notariell beurkundeter Form erteilt werden, da sie dem Grundbuchamt als Wirksamkeitserfordernis vorzulegen ist (§ 29 GBO). Bei der Beurkundung muss die wirksame Verwalterbestellung durch Voralge einer öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Hierzu reicht die notariell beglaubigte Kopie des Bestellungsbeschlusses aus. Die Zustimmung kann theo...mehr

Im Rahmen des Vorkaufsrechts gibt es immer zwei Kaufverträge mit drei Beteiligten: Kaufvertrag zwischen dem veräußernden Wohnungseigentümer (so genannter "Vorkaufsverpflichteter") und einem Dritten Kaufvertrag zwischen dem veräußernden Wohnungseigentümer und dem so genannten "Vorkaufsberechtigten" Hinweis Notarielle Beurkundung Wie der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflicht...mehr

Mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Vertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem, der nunmehr Käufer geworden ist, und Verpflichtetem zustande. Der Vertrag ist also nicht mehr neu zu beurkunden. Selbstverständlich aber ist die dingliche Auflassung in einer Auflassungsurkunde zu beurkunden. Der Vorkaufsberechtigte ist nun voll inhaltlich an den Kaufvertrag gebund...mehr

Grundsätzliche Untersagung Die grundsätzliche Untersagung der Tierhaltung stellt einen nicht vertretbaren Eingriff in das Sondereigentum dar und kann somit nicht Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses sein. Ein generelles Verbot der Tierhaltung ist für einen Wohnungseigentümer nur dann verbindlich, wenn er sich dem vertraglich unterworfen hat (die Hausordnung ist Bestandteil d...mehr

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen. Zustimmung durch den Verwalter Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustim...mehr

Allgemein anerkannt ist, dass sich der Verwalter im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für den Fall einer Veräußerungszustimmung ausbedingen kann. Der Höhe nach dürfte ein solches bis zu 150 EUR je Zustimmung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zu beachten ist, dass niemals der Erwerber mit diesem Honorar belastet werden kann, sondern dass es sich stets zunächst um Koste...mehr

Begriff Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. ...mehr

Leitsatz Die Kosten für die Beglaubigung der Unterschrift des Verwalters unter der Genehmigung der Veräußerung schuldet dieser als Auftraggeber gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG jedenfalls dann, wenn nicht deutlich gemacht wird, dass der Verwalter im Namen und im Auftrag der Beteiligten des Kaufvertrags handelt. Die im Kaufvertrag enthaltene Kostenübernahmeerklärung ändert daran nicht...mehr

Leitsatz Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch werdende W...mehr

Rz. 49 Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 WEG enthält zunächst den Grundsatz, dass Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften des WEG, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums die Wohnungseigentümer sind, sofern nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Eine solche abweichende Bestimmung enthält § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG. Danach kann di...mehr

Begriff Ist nach der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, so besteht ein Beseitigungsanspruch auch dann, wenn die ohne Zustimmung vorgenommene bauliche Veränderung keinen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 1 WEG darstellt (AG München, Urteil v. 14.2.2017, 482 ...mehr

Rz. 194 Macht ein Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf des Wohnungseigentums geltend, so entspricht das Klägerinteresse dem Verkehrswert der Eigentumswohnung. Damit ist zugleich der untere und der oberste Grenzwert erreicht, sodass es auf das Gesamtinteresse nicht mehr ankommt. Der Gegenstandswert entspricht hier also auch nach § 49a GKG stets dem Ver...mehr

Rz. 531 § 22 WEG ist abdingbar. Deswegen sind Regelungen in der Gemeinschaftsordnung gültig, wonach bauliche Veränderungen nur eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedürfen, ohne dass es auf die Zustimmung negativ betroffener Eigentümer ankommt. Auch der umgekehrte Fall kann vereinbart werden. Eine Vereinbarung, wonach Veränderungen im Erscheinungsbild der Eigen...mehr

Begriff Eine Satellitenanlage am Balkon einer Wohneinheit ist zu entfernen, wenn die Aufstellung zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung führt und das Außenbild der Anlage verändert (AG Bonn, Beschluss v. 16.1.2017, 27 C 49/16). Erfolgreiche Klage auf Rückbau Nach einer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung bedarf das Anbringen von Außenantennen der vorherigen schrif...mehr

Begriff Ein gegen die erneute Bestellung eines Wohnungseigentümers als Verwalter sprechender wichtiger Grund kann jedenfalls dann in der früheren unberechtigten Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums liegen, wenn er bei geltendem Kopfstimmrecht in einer aus 5 Wohneinheiten bestehenden Gemeinschaft durch Veräußerung von Bruchteilen des Wohnungseige...mehr

Leitsatz Die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft kann bis zum Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt auch dann widerrufen werden, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirksam erteilt war. Normenkette WEG § 12 Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart (zustimmen muss der Verwalter). Im März 2016 verka...mehr

Begriff Bei der Beurteilung, ob gegen die Erteilung der Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG ein wichtiger Grund vorliegt, kommt es allein auf die Person des Erwerbers an. Handelt es sich hierbei um einen ehemaligen Mieter oder eine Gesellschaft, deren Geschäftsführer veräußernder Wohnungseigentümer ist und zu Zeiten seiner Mitgliedschaft zur Gemeinschaft erhebliche Hausgel...mehr

Leitsatz Macht die Gemeinschaftsordnung jede bauliche Änderung von der Zustimmung des Verwalters abhängig, kommt es beim Fehlen der Zustimmung auf einen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht an. Normenkette WEG §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 Das Problem Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B die Entfernung einer Holzterrasse. Er trägt hierzu im Wesentlichen vor, d...mehr

Rz. 147 Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet daher grundsätzlich nur für Beiträge, die nach seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sind. Er haftet auch für Beiträge, die vor dem Eigentumswechsel begründet worden sind, aber erst danach fällig geworden sind. Er haftet dagegen nicht – auch nicht anal...mehr

Rz. 28 Muster 5.28: Verwaltervertrag Muster 5.28: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main – im folgenden "Gemeinschaft" genannt – vertreten durch den Vorsitzenden und die Mitglieder des Verwaltungsbeirates und der Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer V. Walter, Nußallee 25, 60300 Fr...mehr

Begriff Übertragen die miteinander verheirateten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist (KG ...mehr

Leitsatz In Bezug auf die Frage, ob gegen den Erwerber eines Wohnungseigentums ein wichtiger Grund im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG vorliegt, kann auf den Geschäftsführer einer Gesellschaft (hier: einer Unternehmergesellschaft) abgestellt werden. Normenkette WEG § 12 Abs. 1 Das Problem Wohnungseigentümer K veräußert Ende 2014 sein Teileigentum an die X-Unternehmergesellscha...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein. Normenkette §§ 12 Abs. 1, 26 WEG Das Problem Wohnungseigentümer W und Wohnungseigentümer W1 verkaufen am 2. Dezember 2015 ein Wohnungseigentum an B und lassen es an diesen auf. W, W1 und B beantragen im Janu...mehr