1.1 Keine Änderungen durch WEMoG

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetzlicher Vertreter und Ausführungsorgan. Hinsichtlich der Thematik der "Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums" durch den Verwalter sind diese Neuerungen insoweit von größter Bedeutung, als sich die Frage stellt, ob der zustimmungsberechtigte Verwalter die Zustimmung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgibt oder als eigenständige Institution.

Der Gesetzeswortlaut spricht dafür, dass der Verwalter nicht als Organ der Gemeinschaft fungiert. § 12 Abs. 1 WEG stellt darauf ab, dass es "der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf". Außer der Zustimmung "anderer Wohnungseigentümer" kann also die Zustimmung auch eines "Dritten" und somit solcher Dritter, die nicht Verwalter sind, vereinbart werden. Ein solcher Dritter kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber nicht vertreten, was auch ein einzelner Wohnungseigentümer mit Ausnahme des § 9b Abs. 2 Alt. 2 WEG nicht kann. Insoweit wird der Verwalter also nicht als Organ der Gemeinschaft für diese tätig, sondern als eigenständige Person, weshalb auch die Klage auf Erteilung der Veräußerungszustimmung nach wie vor gegen den Verwalter direkt und nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erheben ist.[1]

Nach wie vor kann der Verwalter als Zustimmungsberechtigter das Votum der Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung herbeiführen und insoweit seine Kompetenz auf die Wohnungseigentümerversammlung delegieren.[2]

1.2 Vereinbarung

Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Regelfall in der Praxis ist die vereinbarte Zustimmungspflicht des Verwalters. Als zustimmungsberechtigte bzw. -verpflichtete können aber auch der Verwaltungsbeirat, ein ausdrücklich bestimmter oder die übrigen Wohnungseigentümer in Betracht kommen. Freilich ist dies in der Praxis selten.

 

Fehlen oder Versterben des Zustimmungsberechtigten

Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insbesondere dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass die Verfügungsbeschränkung erlöschen würde.[1] Nach allgemeiner Auffassung müssen in einem solchen Fall die Wohnungseigentümer zustimmen, wobei hier wohl ein entsprechender Beschluss ausreichen dürfte. Freilich besteht in einem derartigen Fall auch Veranlassung, die vereinbarte Veräußerungszustimmung durch Mehrheitsbeschluss nach § 12 Abs. 4 WEG aufzuheben.[2]

1.2.1 Schuldrechtliche Vereinbarung

Auch die Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung bedarf keiner besonderen Form, weshalb sie sich nicht zwingend aus der Gemeinschaftsordnung ergeben muss. 2 Konstellationen sind insoweit bei lediglich schuldrechtlich vereinbarter Veräußerungszustimmung zu unterscheiden:

  1. Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung,
  2. weitere Veräußerungsfälle.

Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung

Ist die Veräußerungszustimmung lediglich mit schuldrechtlicher Wirkung unter den Wohnungseigentümern vereinbart[1], bindet sie die (vereinbarenden) Wohnungseigentümer dennoch. Möchte also einer von ihnen seine Sondereigentumseinheit veräußern, bedarf er entsprechender Zustimmung.

Weitere Veräußerungsfälle

Der im Zuge erteilter Veräußerungszustimmung sodann nach grundbuchlichem Vollzug in die Gemeinschaft neu eingetretene Erwerber ist nun nicht an die lediglich schuldrechtliche Vereinbarung gebunden. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG wirken Vereinbarungen nämlich nur dann gegen den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Freilich kann der Rechtsnachfolger der Vereinbarung auch beitreten, was auch stillschweigend erfolgen kann. Allerdings genügt für die Annahme eines konkludenten Beitritts noch nicht allein die Kenntnisnahme. Stimmt der Rechtsnachfolger der Vereinbarung jedenfalls nicht zu, verliert sie insgesamt ihre Wirkung. Eine geltungserhaltende Reduktion unter den übrigen Wohnungseigentümern kann deshalb nicht erfolgen, da es keine unterschiedlichen Rechtslagen innerhalb der Gemeinschaft geben kann. Dies gilt auch im Fall der Zwangsversteigerung. Hier muss im Zeitpunkt des Zuschlags feststehen, ob der Ersteigerer der schuldrechtlichen Vereinbarung zustimmt oder nicht.

 

Gesamtrechtsnachfolger auch ohne Grundbucheintragung gebunden

Im Gege...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?


Meistgelesene beiträge