Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 6.1 Klage gegen den Zustimmungsberechtigten

Verweigert der Zustimmungsberechtigte die Zustimmung zur Veräußerung oder bleibt er untätig, kann er vom veräußernden Wohnungseigentümer gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch genommen werden.^[1] Passivlegitimiert ist der jeweils Zustimmungsberechtigte:

• Handelt es sich bei dem Verwalter um den Zustimmungsberechtigten, ist die Klage gegen ihn zu richten^[2], was allerdings umstritten ist und auch vertreten wird, der Verwalter handele als Organ der Gemeinschaft, weshalb diese zu verklagen sei. Es handelt sich dann um ein Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Verweigert der zustimmungsberechtigte Verwalter die Erteilung der Veräußerungszustimmung, soll der Veräußerer verpflichtet sein, vor einer gerichtlichen Inanspruchnahme des Verwalters in einem "Vorschaltverfahren" zunächst die Eigentümerversammlung anzurufen.^[3] Diese Auffassung ist freilich abzulehnen.
• Handelt es sich um die übrigen Wohnungseigentümer als Zustimmungsberechtigte, ist die Klage gegen diese zu richten. Es handelt sich dann um ein Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Etwas anderes gilt dann, wenn die Entscheidung über die Veräußerungszustimmung einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer unterworfen ist. Dann wäre eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erheben.
• Ist der Verwaltungsbeirat zustimmungsberechtigt, ist die Klage gegen dessen Mitglieder zu richten. Wiederum handelt es sich dann um ein Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG.

Vergemeinschaftung der Zustimmung

Wenn die nach der Gemeinschaftsordnung dem Verwalter obliegende Zustimmung zur Veräußerung vergemeinschaftet worden ist, ist die Klage auf Zustimmung gegen die Wohnungseigentümer zu richten.^[4]

Klagebefugnis des Erwerbers

Der Erwerber kann niemals auf Zustimmung klagen, da er mit dem Verwalter und den übrigen Wohnungseigentümern noch nicht in einem Gemeinschaftsverhältnis steht.^[5]

Streitwert

In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10, ZWE 2011 S. 321.

[2] AG Heidelberg, Beschluss v. 19.3.2021, 45 C 2/21, ZWE 2021 S. 269.

[3] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 15.12.2009, 980B C 1/09, ZMR 2010 S. 481.

[4] LG München I, Beschluss v. 5.6.2018, 36 S 19440/17.

[5] Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 12 Rn. 73.

[6] BGH, Beschluss v. 19.7.2018, V ZR 229/17.