Auch die Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung bedarf keiner besonderen Form, weshalb sie sich nicht zwingend aus der Gemeinschaftsordnung ergeben muss. 2 Konstellationen sind insoweit bei lediglich schuldrechtlich vereinbarter Veräußerungszustimmung zu unterscheiden:

  1. Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung,
  2. weitere Veräußerungsfälle.

Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung

Ist die Veräußerungszustimmung lediglich mit schuldrechtlicher Wirkung unter den Wohnungseigentümern vereinbart[1], bindet sie die (vereinbarenden) Wohnungseigentümer dennoch. Möchte also einer von ihnen seine Sondereigentumseinheit veräußern, bedarf er entsprechender Zustimmung.

Weitere Veräußerungsfälle

Der im Zuge erteilter Veräußerungszustimmung sodann nach grundbuchlichem Vollzug in die Gemeinschaft neu eingetretene Erwerber ist nun nicht an die lediglich schuldrechtliche Vereinbarung gebunden. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG wirken Vereinbarungen nämlich nur dann gegen den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Freilich kann der Rechtsnachfolger der Vereinbarung auch beitreten, was auch stillschweigend erfolgen kann. Allerdings genügt für die Annahme eines konkludenten Beitritts noch nicht allein die Kenntnisnahme. Stimmt der Rechtsnachfolger der Vereinbarung jedenfalls nicht zu, verliert sie insgesamt ihre Wirkung. Eine geltungserhaltende Reduktion unter den übrigen Wohnungseigentümern kann deshalb nicht erfolgen, da es keine unterschiedlichen Rechtslagen innerhalb der Gemeinschaft geben kann. Dies gilt auch im Fall der Zwangsversteigerung. Hier muss im Zeitpunkt des Zuschlags feststehen, ob der Ersteigerer der schuldrechtlichen Vereinbarung zustimmt oder nicht.

 

Gesamtrechtsnachfolger auch ohne Grundbucheintragung gebunden

Im Gegensatz zum rechtsgeschäftlichen Erwerber oder dem Erwerber im Wege der Zwangsversteigerung ist der Erbe eines Wohnungseigentümers als Gesamtrechtsnachfolger nach § 1922 BGB auch ohne Grundbucheintragung an die Vereinbarung gebunden.

[1] Siehe zur Vertiefung Blankenstein, Verwaltungsinstrumente Beschluss und Vereinbarung.

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