Fachbeiträge & Kommentare zu Verwalterzustimmung

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetz... mehr

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden. Das gilt sowohl bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (Mitglied der Eigentümergemeinschaft) als auch für den Käufer.[1] Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Besonderhei... mehr

Rz. 55 Im Zuge der Abwicklung eines Wohnungseigentumskaufvertrags wird der zuständige Verwalter der Wohnungseigentumsanlage angeschrieben. Unter Übersendung eines Entwurfs der Verwaltergenehmigung wird um die Übermittlung seiner Zustimmung zur Veräußerung (§ 12 WEG) gebeten. Aus Gründen des Datenschutzes wird dem Verwalter keine Ablichtung des Kaufvertrags übersandt. Rz. 56 Im... mehr

Rz. 61 Höchstrichterlich wurde entschieden,[45] dass eine nach § 29 GBO erteilte Zustimmung des Verwalters nach § 12 Abs. 1, 3 WEG auch dann wirksam bleibt, wenn vor Beantragung des Eigentumswechsels durch den Notar die Bestellung des Verwalters endete. Das Grundbuchamt hat grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in de... mehr

Rz. 126 Ist eine erteilte Verwaltergenehmigung dem Notar, der zum Empfang durch die Vertragsparteien bevollmächtigt ist, zugegangen, so wird dadurch der Zustand der schwebenden Unwirksamkeit des Kaufvertrags und der Auflassung beendet, sodass die Zustimmung unwiderruflich geworden ist. Ein wirksamer Widerruf durch den Verwalter ist dann nicht mehr möglich.[76] Zuvor hatte de... mehr

Rz. 59 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.4: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, Direktzahlung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, Notarin _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen in _________________________: mehr

Rz. 53 Bei dem nachstehenden Muster habe ich mich teilweise an einem Muster orientiert, das noch zum alten WEG-Recht erschien.[41] Rz. 54 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.2: Aufteilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung I. Teilungserklärung § 1 Begriffe Das Grundstück ist das im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ______________________... mehr

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein... mehr

Keine Beschlusskompetenz besteht selbstverständlich in den Bereichen, in denen selbst durch Vereinbarung nicht von den Bestimmungen des WEG abgewichen werden kann. Als zwingende gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten nämlich insbesondere die unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst: § 5 Abs. 2 WEG (zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sond... mehr

Ohne Erfolg! Sehe die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums "der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" bedürfe, sei eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Senat habe bereits entschieden, dass die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnung... mehr

In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.[1] In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert dementsprechend in der Regel auf 20 % d... mehr

1 Leitsatz Einer Veräußerung muss ungeachtet einer Veräußerungsbeschränkung nicht zugestimmt werden, wenn die durch § 12 WEG geschützten Interessen offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalls nicht tangiert sein können. 2 Normenkette § 12 Abs. 1 WEG 3 Das Problem X, Eigentümer sämtlicher Wohnungseigentumsrechte, bringt am 29.12.2022 das Ei... mehr

Das OLG verneint die Frage! Ein Nachweis der Zustimmung sei nicht erforderlich, wenn die durch § 12 geschützten Interessen offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalls nicht tangiert sein könnten. Der Zweck einer Veräußerungsbeschränkung bestehe darin, vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber oder der Erw... mehr

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OLG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2023, 13 W 56/23 mehr

Einer Veräußerung muss ungeachtet einer Veräußerungsbeschränkung nicht zugestimmt werden, wenn die durch § 12 WEG geschützten Interessen offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalls nicht tangiert sein können. mehr

X, Eigentümer sämtlicher Wohnungseigentumsrechte, bringt am 29.12.2022 das Eigentum an diesen in eine am selben Tag gegründete X-GbR ein, deren 3 Gesellschafter sämtlich mit ihm in gerader Linie verwandt sind. In den Grundbüchern ist eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen, wonach eine Weiterveräußerung der Zustimmung bedarf. Dies gelte allerdings nicht im Fall der Veräuße... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Veräußerung vorliegt und ob die Verwaltung dieser zustimmen muss. Veräußerung "Veräußerung" im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG meint nach herrschender Meinung die rechtsgeschäftliche Übertragung des gesamten Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in de... mehr

Soweit das Berufungsgericht die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung nicht zugelassen hat, ist nach § 543 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 544 ZPO die Nichtzulassungsbeschwerde möglich. Über diese kann jedoch nicht das Berufungsgericht entscheiden, sondern nur der Bundesgerichtshof (BGH). Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 544 Abs. 2 ZPO nur zulässig, wen... mehr

Mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Vertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem, der nunmehr Käufer geworden ist, und Vorkaufsverpflichtetem zustande. Der Vertrag ist also nicht mehr neu zu beurkunden. Selbstverständlich aber ist die dingliche Auflassung in einer Auflassungsurkunde zu beurkunden. Der Vorkaufsberechtigte ist nun voll inhaltlich an den Kaufvertra... mehr

Begriff Eine majorisierende Stimmenmehrheit liegt dann vor, wenn ein einzelner Eigentümer die Mehrheit aller berechtigten Stimmen auf sich vereinigt und dies ausnutzt, um gegen den Willen der Minderheit bestimmte Verwaltungsmaßnahmen in seinem eigenen Interesse durchzusetzen. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnung... mehr

Wohnungseigentümer K will ein Wohnungs- und ein Teileigentum veräußern. Er bittet die Verwaltung um Zustimmung. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "(1) (…) Jeder Wohnungseigentümer bedarf zur gänzlichen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. (2) Die Zustimmung darf nur aus einem in der Person des Erwerbe... mehr

Rz. 52 Die Bewilligungsmacht muss grundsätzlich im Zeitpunkt der Grundbucheintragung gegeben sein.[89] Hat sie sich vorher geändert, beeinflusst dies sowohl die materielle, als auch die verfahrensrechtliche Lage, soweit nicht Ausnahmevorschriften gelten. Dies gilt etwa bei der Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG,[90] der Zuweisung von Sondernutzungsrechten[91] und die Zustimm... mehr

Rz. 59 Erklärungen, die den Inhalt eines begründeten Rechts konkretisieren,[151] z.B. nach § 33 Abs. 3 WEG Vereinbarungen zum Inhalt des Dauerwohnrechts. Die Ansicht, dass eine normale Eintragungsbewilligung des Eigentümers genügt,[152] übersieht, dass hier das Gesetz ausnahmsweise die Prüfung der Vereinbarungen dem GBA auferlegt. Daher sind Eintragungsbewilligungen aller Pa... mehr

Ohne Erfolg! Es bedürfe eines Prüfvermerks hinsichtlich der Verwalterzustimmung. Die Verwalterzustimmung sei eine zur Eintragung notwendige Erklärung i. S. d. § 15 Abs. 3 Satz 1 GBO. Zwar werde zum Teil die Auffassung vertreten, die Prüfpflicht betreffe von den zur Eintragung erforderlichen Erklärungen i. S. d. § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nur die eigentlichen grundbuchrechtlichen E... mehr

Eine Person, die lediglich Bucheigentümerin und damit zu Unrecht im Wohnungsgrundbuch als Eigentümerin eines Wohnungseigentums eingetragen ist, ist keine Wohnungseigentümerin und schuldet weder die Vor- und Nachschüsse[1], noch haftet sie für das Hausgeld. Wer z. B. den Erwerb von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirksam nach §§ 119 ff. BGB angefochten hat, haftet weder di... mehr

Rz. 91 Manchmal bestimmt eine Teilungserklärung, dass bauliche Maßnahmen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Zum Zustimmungsvorbehalt bei der Nutzung von Sondereigentum → § 3 Rdn 12, 56. Nur ausnahmsweise, wenn die Regelung es deutlich erkennen lässt, ist damit gemeint, dass der Verwalter die alleinige Letztentscheidungsbefugnis haben soll.[112] Im Normalfall handelt es ... mehr

Rz. 12 Oft wird in der Gemeinschaftsordnung eine bestimmte Nutzung an die Zustimmung des Verwalters geknüpft. Beispiel Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig, die widerruflich und unter Auflagen erteilt und nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. Miteigentümer A betreibt mit Z... mehr

Rz. 143 Außerordentliche bzw. weitere Eigentümerversammlung. Seit jeher ist es unbestritten, dass die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Durchführung einer weiteren ("außerordentlichen") Versammlung prinzipiell ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Üblich sind Pauschalsätze zwischen 150 EUR und 300 EUR, was aber nicht bedeutet, dass eine höhere Vergütung nicht auch ... mehr

Rz. 6 Gewerbliche Nutzung von Wohnungen. Unzulässig: Prostitution;[10] Arztpraxen mit erheblichem Besucherverkehr.[11] Der Betrieb eines Wohnheims (Altenpflege oder Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft) ist keine Wohnnutzung und deshalb nur in einem Teileigentum zulässig.[12] Zulässig: Kindertagespflege bzw. Tagesmutter (str.),[13] ... mehr

Rz. 95 In (nur) drei Fällen können Regelungen der Gemeinschaftsordnung aufgrund einer gesetzlichen Beschlusskompetenz dauerhaft durch Beschluss geändert werden. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ermöglicht die Änderung von Kostenverteilerschlüsseln; § 28 Abs. 3 WEG ermöglicht Beschlüsse in Geldangelegenheiten. Diese beiden Beschlusskompetenzen werden im jeweils dazugehörigen Zusammenhang... mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs... mehr

Rz. 142 Viele "Sondervergütungstatbestände" haben Verwalterleistungen zum Gegenstand, die auf die Anforderung oder auf das Verschulden einzelner Eigentümer zurückgehen. Das gilt insbesondere für Mahngebühren, Sondervergütungen für gerichtliche Hausgeldbeitreibung, eine Mehraufwandspauschale bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Kopierkosten, die Veräußerungszustimmung ... mehr

Rz. 38 Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf di... mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 WEG), müssen aber nicht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes bezeichnet der Begriff "Verwaltungsbeirat" das Organ (Gremium) als Ganzes. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden aber auch die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirats als "Verwaltungsbeirat" bezeichnet. Die übliche Ku... mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes: mehr

Rz. 49 Der Beginn der Bestellungszeit sollte selbstverständlich so bestimmt werden, dass die neue Bestellungszeit an eine etwaige bereits laufende lückenlos anschließt. Wird der Beginn nicht ausdrücklich festgelegt, beginnt die Amtszeit sofort. Wenn der bisherige Verwalter während laufender Bestellung mit sofortiger Wirkung wiedergewählt wird, ist eine etwaige Restlaufzeit s... mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[... mehr

Rz. 309 Aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht benötigt der Verwalter keine "Verwaltervollmacht", wie sie im alten Recht (§ 27 Abs. 6 WEG a.F.) noch vorgesehen war. Er muss sich gegenüber Vertragspartnern aber als Verwalter legitimieren können. Ein amtliches Verwalterregister, das beispielsweise Teil eines beim Grundbuchamt geführten "Zentralgrundbuchs" sein könnte, g... mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit... mehr

A. Verwalterzustimmung gem. § 12 WEG I. Muster Rz. 1 Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft _________________________ erteilt hiermit seine Zustimmung zu dem abgeschlossenen Veräußerungsgeschäft (siehe Rdn 2) gemäß Urkunde vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des Nota... mehr

I. Muster Rz. 1 Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft _________________________ erteilt hiermit seine Zustimmung zu dem abgeschlossenen Veräußerungsgeschäft (siehe Rdn 2) gemäß Urkunde vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des Notars/der Notarin _____________________... mehr

1. Erforderlichkeit Rz. 2 Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käu... mehr

Rz. 9 Sie ist evtl. nötig für die Kostenberechnung des nur beglaubigenden Notars (vgl. § 15 Rdn 2). mehr

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Rz. 2 Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käufer macht das Erfor... mehr

Rz. 8 Zunächst einmal kann eine erst kürzlich erfolgte Verwalterbestellung angefochten worden sein. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nach der Rechtsprechung nicht zum Verwalter bestellt werden;[5] dennoch geschieht dies gelegentlich.[6] Vor allem haben sich aber in den vergangenen Jahren hinsichtlich der nötigen Protokollunterschriften gemäß §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6... mehr

Rz. 4 Die Verwalterzustimmung und -eigenschaft ist dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Nach § 26 Abs. 3 WEG gilt insofern aber für den Bestellungsnachweis eine bedeutsame Formerleichterung. Es genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt ... mehr

Rz. 1 Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft _________________________ erteilt hiermit seine Zustimmung zu dem abgeschlossenen Veräußerungsgeschäft (siehe Rdn 2) gemäß Urkunde vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des Notars/der Notarin _________________________ Eine ... mehr

Rz. 5 Vorübergehend war äußerst strittig, auf welchen Zeitpunkt die Verwalterbestellung grundbuchverfahrensrechtlich nachzuweisen war.[2] Extreme Ansichten stellten auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ab.[3] Der Bundesgerichtshof hat begrüßenswerterweise bereits nach kurzer Zeit Klarheit geschafft: Der Verwalter muss zu dem Zeitpunkt (noch) legitimiert sein, in dem d... mehr