Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Rz. 43 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. § 15 WEG und des § 1010 BGB den Grundstücken gleich. Die Ergänzung des Grundstücksbegriffs des § 2 GrEStG um die dinglich gesicherten Sondernutzungsrechte nach Nr. 3 von § 2 Abs. 2 GrEStG durch Artikel 23 StÄndG 1991 (BGBl I, 1340) ist mit Wirkung vom 28.6.1991 in Kraft getreten (Arti...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift geht im Kern zurück auf § 2 GrEStG von 1940. Seitdem wurde die Regelung zum einen durch Art. 23 des Steueränderungsgesetzes 1991[1] in § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG hinsichtlich dinglich gesicherter Sondernutzungsrechte ergänzt. Nach der Gesetzesbegründung wird durch die Änderung klargestellt, dass dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. § 15 des Woh...mehr

Rz. 1 Es liegt auf der Hand, dass der Definition des Grundstücks im Grunderwerbsteuerrecht und damit § 2 GrEStG eine zentrale Bedeutung zukommt. Der Grundstücksbegriff ist Bestandteil der tatbestandsmäßigen Voraussetzungen der einzelnen Steuertatbestände, die sich jeweils auf inländische Grundstücke beziehen. Gleichzeitig ist er auch Ausgangspunkt für die Ermittlung der Beme...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseig...mehr

Eine Eintragung im Grundbuch setzt einen Eintragungsantrag nach § 13 Abs. 1 GBO und eine Bewilligung nach § 19 GBO voraus. Unter einer Bewilligung versteht man schlicht die vor der Eintragung in das Grundbuch ausgesprochene Einwilligung des von dieser Eintragung Betroffenen. Während der Antrag als solcher keiner besonderen Form bedarf, muss die Bewilligung nach § 29 Abs. 1 G...mehr

Rz. 45 Das Grundstücksunternehmen muss Grundbesitz verwalten und nutzen. Der Begriff "Grundbesitz" ist im bewertungsrechtlichen Sinne zu verstehen.[1] Es gilt die bundesgesetzliche Regelung in § 243 BewG.[2] Hiervon abweichende landesgesetzliche Regelungen aufgrund der Öffnungsklausel gelten im Rahmen der erweiterten Kürzung nicht.[3] Dem gesetzgeberischen Willen dürfte dies...mehr

An die Stelle der in den Zeilen 83-87 einzutragenden Kürzung tritt auf Antrag bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften eine Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.[1] In § 9 Nr. 1 Sätze 3 – 6 GewStG wird sodann im Einzelnen erläutert, was unter den Begriff "Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes...mehr

5.1 Gegenstand Das Sondernutzungsrecht ist geprägt durch eine positive und eine negative Komponente. Die positive Komponente besteht darin, dass einem der Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt ist. Die negative Komponente besteht darin, dass alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgesc...mehr

Das Sondernutzungsrecht ist geprägt durch eine positive und eine negative Komponente. Die positive Komponente besteht darin, dass einem der Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt ist. Die negative Komponente besteht darin, dass alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind.[1]mehr

Keine unerhebliche Rolle spielen auch Grunddienstbarkeiten im Bereich des Wohnungseigentums. So können Gemeinschaftsgrundstücke mit Grunddienstbarkeiten belastet oder aber durch eine Grunddienstbarkeit begünstigt sein. Bei einer Grunddienstbarkeit handelt es sich um ein dingliches Recht, das jeweils zulasten eines Grundstücks besteht und den jeweiligen Eigentümer belastet un...mehr

Von wesentlicher Bedeutung aber ist und bleibt, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt und demnach auch die Verwaltungskompetenz grundsätzlich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbleibt. Freilich kann dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer eine Verwaltungskompetenz eingeräumt werden. Insbesondere können ihm Pflege und Erhaltung der seinem Sondern...mehr

Außerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit stellen folgende Gegenstände bzw. Bereiche Sondereigentum dar: Oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, lt. Teilungserklärung zu Sondereigentum zugewiesene Keller- und Bodenräume, Pkw-Abstellplatz innerhalb Tiefgaragen oder auf dem obersten Deck der Tiefgarage, Innenanstrich und Elektroinstallationen von ...mehr

Insbesondere im Fall von Wohnanlagen, die bis zum Jahr 1973 errichtet worden sind, war die Bildung einer Sondereigentumseinheit bezüglich einer gemeinschaftlichen Tiefgarage kein seltener Fall. Bis zum Inkrafttreten der ersten WEG-Novelle am 30.7.1973 war nämlich die Bildung von Sondereigentum an Stellplätzen nicht möglich. Insoweit konnten lediglich Sondernutzungsrechte an ...mehr

Die optimale Teilungserklärung für Erbengemeinschaften Die Bedeutung der Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen wird in der Praxis unterschätzt. Das betrifft die vorsorgende Beratung im Rahmen von Testament/Erbverträgen bzw. bei der Übertragung zur vorweggenommenen Erbfolge und auch diejenige von Erbengemeinschaften in der Auseinandersetzung. Eine sinnv...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind Stellplätze gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG sondereigentumsfähig. Ist weder Sondereigentum nach neuem Recht noch ein Sondernutzungsrecht begründet, stehen Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum.[1]mehr

Ist an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht begründet worden, steht der Terrassenbelag im gemeinschaftlichen Eigentum. Ist die Terrasse Annexeigentum (§ 3 Abs. 2 WEG), steht der Terrassenbelag im Sondereigentum. Handelt es sich um eine Dachterrasse, gilt nichts anderes, wenn der Dachterrassenraum zum Sondereigentum erklärt wurde.mehr

Als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs ist der Fahrradraum Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Der Abstellplatz für eine Waschmaschine im Bereich des gemeinschaftlichen Waschkellers ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Es können jedoch Sondernutzungsrechte und Kostentragungsvereinbarungen vereinbart werden.[1]mehr

Ein Fahrzeugabstellplatz (kein Tiefgarageneinstellplatz) ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt ebenso für die Fahrbahnmarkierung, den Unterbau und den Beton/Asphalt. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. Die neue Fassung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG fingiert insoweit die Raumeigenschaft von Stell...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

Zwar können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ursprünglich kostenbefreite Wohnungseigentümer durch Beschluss erstmals mit Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums belastet werden.[1] Dies gilt aber nicht grenzenlos. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, wonach nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum bzw. Sondernut...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßsta...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer X dauerhaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche zum Abstellen von Fahrzeugen nutzen darf. Hintergrund ist, dass sich in der Nähe dieser Fläche eine Lademöglichkeit befindet. Besteht für den Beschluss eine Beschlusskompetenz? Es besteht keine Beschlusskompetenz, ein Sondernutzungsrecht einzuräumen! S...mehr

Zusammenfassung Überblick Wie in vielen Streitfällen des Nachbarrechts, kann auch das Zusammenleben von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft zu Konflikten führen. In solchen Fällen ist die Verwaltung gefragt, die klären muss, ob, gegen wen und wie vorzugehen ist. Hier finden Sie eine Sammlung von Fragen aus der Praxis, die von Dr. Elzer im Rahmen seiner Online-Seminare bean...mehr

Der Eigentümer einer Erdgeschoss-Wohnung besitzt das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Der Eigentümer des 1. Obergeschosses möchte den Belag seines Balkons erneuern und verlangt Zugang zum Garten des Erdgeschosses. Muss der Eigentümer der Gartenfläche den Zugang gewähren bzw. kann der andere Eigentümer den Zugang verlangen? Die Antwort hängt von der Frage ab, wer E...mehr

Bedarf es eines Beschlusses für das Fällen eines Baumes im Sondereigentum (Garten), im Sondernutzungsrecht (Garten)? Steht eine Fläche im Sondereigentum, steht auch der Baum im Sondereigentum. Die Entscheidung, den Baum zu fällen, kann dann nicht beschlossen werden. Diese Entscheidung trifft der Wohnungseigentümer als Sondereigentümer. Steht eine Fläche hingegen im gemeinschaf...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. 2 Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungsreg...mehr

Zugestellter Flur/Laubengang: Kann hier im Rahmen der Hausordnung eine Regelung festgelegt werden, wie der Laubengang zu nutzen ist? Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Zu diesem Mitgebrauch gehört es nicht, dauerhaft Dinge im Laubengang abzustellen. Dies betrifft nic...mehr

Darf die Verwaltung Mietern und Wohnungseigentümern die Nutzung eines als "Gästeparkplatz" ausgewiesenen Parkplatzes verbieten oder bedarf es eines Beschlusses? Für die Beantwortung der Frage ist zu klären, in wessen Eigentum der Stellplatz steht und ob es für diesen eine Gebrauchsbestimmung gibt. Steht der Stellplatz im gemeinschaftlichen Eigentum und haben die Wohnungseige...mehr

Überblick Wie in vielen Streitfällen des Nachbarrechts, kann auch das Zusammenleben von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft zu Konflikten führen. In solchen Fällen ist die Verwaltung gefragt, die klären muss, ob, gegen wen und wie vorzugehen ist. Hier finden Sie eine Sammlung von Fragen aus der Praxis, die von Dr. Elzer im Rahmen seiner Online-Seminare beantwortet werden.mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. 2 Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden ignoriert werden, stellt sich die Frage, wie nun (als Verwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden Anlage Gebrauchs- und/...mehr

Stellt ein festgebundenes Banner (z.B. eines Fußballvereins) oder eine Fahne auf dem Balkon eine bauliche Veränderung dar? Kann die GdWE die Anbringung auf dem Balkon durch Beschluss untersagen? Diese Frage ist streitig. Für die Klärung ist zu fragen, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Maßgeblich ist für mich, ob durch die Anbringung des Banners oder der Fahne das gemei...mehr

In einer Gemeinschaft hat eine Eigentümerin an Monteure vermietet, verbunden mit massiver Lärmbelästigung, Schmutz und Ärger. Die Eigentümerin reagiert nicht auf Abmahnungen der Hausverwaltung. Muss der Hausverwalter für einen Unterlassungsanspruch per Beschluss wirklich bis zu einer Eigentümerversammlung warten oder kann er als Hausverwalter als grundsätzliche Aufgabe ein...mehr

Streit unter Eigentümern: Wohnungseigentümer A hat an seiner Terrassenlampe durch eine Verlängerung des Anschlusskabels eine weitere Lampe an der Balkondecke installiert. Wohnungseigentümer B hat nun Sorge um seine Sicherheit bezüglich der Elektroinstallation und verlangt von der Verwaltung, dass diese darauf hinwirkt, dass die Lampe entfernt wird. Ich bin mir nicht sicher...mehr

In einer Tiefgarage verläuft ein vorgeschriebener Rettungsweg mit 1,25 Meter Breite durch die Fläche eines PKW-Stellplatzes, welcher einer von mehreren Teileigentumseinheiten ist. Sofern der Rettungsweg wie vorgeschrieben stets freizuhalten ist, ist der PKW-Stellplatz als solcher nicht nutzbar. Hat der Eigentümer der Teileigentumseinheit einen Anspruch auf vollständige Nut...mehr

Auf dem Nachbargrundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde eine große Luft-Wärmepumpeneinheit aufgestellt, die im Betrieb sehr laut ist und Bewohner stört. Wer darf gegen die Störung/den Störer = Nachbarn vorgehen? Gegen Störungen, die vom Nachbargrundstück ausgehen, kann jeder Wohnungseigentümer vorgehen, soweit die Störungen in seiner Wohnung wahrnehmbar sind. W...mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze das nicht mehr macht? Es ist au...mehr

Müllabwurfanlage Kann beschlossen werden, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wenn es wegen des Brandschutzes eine behördliche Auflage gibt? Ja, dann handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Diese kann nach § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Spielplatz Muss ein Spielplatz weiter instandgehalten werden, auch wenn die Eigentümer dies einstimmig (bzw. allstimmig) nicht mehr...mehr

Was mache ich, wenn ein Eigentümer einer Firma, die wegen einer Reparaturmaßnahme beauftragt ist, nicht in die Wohnung lässt? Das Wasser ist seit Tagen abgestellt. Sie haben die Möglichkeit, im Wege der einstweiligen Verfügung namens der GdWE den Zugang zu erzwingen. Der Verfügungsanspruch folgt § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Der Verfügungsgrund folgt aus der Natur der Sache. Klapp...mehr

Der Stromnetzbetreiber hat zum Anschluss der Wohnungseigentumsanlage auf Grundlage der Niederspannungsverordnung beim Bau des Objekts einen Stromverteiler auf dem Grundstück erstellt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhält für die Nutzung des Grundstücks durch den Netzbetreiber keine Entschädigung. Eine Eigentümerin stört sich an dem Stromverteiler und möchte, dass...mehr

Nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer sollen Blumenkästen am Balkon von innen aufgehängt werden. Dies steht allerdings nicht in der Hausordnung. Müssen sich die Mieter an den Beschluss halten oder können sie sich auf die Hausordnung beziehen und die Kästen dann trotzdem auch von außen am Balkon befestigen? Muss dies nachträglich in die Hausordnung aufgenommen werden?...mehr

Ein Wohnungseigentümer stellt seinen Kellerraum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Errichtung einer neuen Zentralheizung zur Verfügung. Wie kann man diesen Raum als Gemeinschaftsraum dauerhaft und rechtlich sichern? Sachenrechtlich wäre es möglich, das Sondereigentum an dem Raum in gemeinschaftliches Eigentum zu überführen. Dazu müssten sämtliche Wohnungseigent...mehr

In der Gemeinschaftsordnung steht, dass der Verwalter die Hundehaltung ggf. zu genehmigen hat. Diese wurde erteilt. Im Nachgang gibt es nunmehr Probleme mit dem Tier. Angeblich kann die GdWE die Genehmigung nicht aufheben, ist das korrekt? Wie wäre das konkrete Vorgehen? Nein, das ist nicht korrekt. Die Gemeinschaftsordnung ist voraussichtlich so zu verstehen, dass die Wohn...mehr

In der Gemeinschaftsordnung von 1990 wurde unter Benutzungsregelung § 15/1 zur alleinigen Nutzung ausgegeben (Sondernutzungsrechte). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen. Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann in diesem Fall ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine an...mehr

Wenn in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wesentliche Gebäudebestandteile aufgelistet sind und es heißt, diese seien "sondereigentumsfähig": Ist diese Liste in diesen Aspekten zu verwenden und nicht automatisch nichtig oder verstehe ich das falsch? Ja, Sie verstehen das falsch. Es ist weder eine Vereinbarung noch ein Beschluss möglich, einen wesentlichen Gebäudeb...mehr

In der Gemeinschaftsordnung wird der Gebrauch der vor dem Erdgeschoss liegenden Grundstücksflächen in der Weise geregelt, dass je zum ausschließlichen Gebrauch zustehen: dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. XX die vor seiner Wohnung liegende im Aufteilungsplan farbig umrandete Grundstücksfläche. Die Pflege und Instandhaltung der vorbezeichneten Flächen obliegt dem jew...mehr

Ist ein Beschluss nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, mit dem ein Sondernutzungsrecht zurückgenommen oder begründet wird? Man wird auf der Grundlage einer Öffnungsklausel ohne Zustimmung des Berechtigten kein Sondernutzungsrecht wegbeschließen können. Man kann es aber einräumen. Dieser Beschluss müsste, beruhte er auf einer Öffnun...mehr