Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

3.2.1 Begründung von Sondernutzungsrechten Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts d...mehr

An die Stelle der in den Zeilen 83-87 einzutragenden Kürzung tritt auf Antrag bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften eine Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.[1] In § 9 Nr. 1 Sätze 3 – 6 GewStG wird sodann im Einzelnen erläutert, was unter den Begriff "Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes...mehr

Rz. 16 Der Umfang der Beschlagnahme geht über die Wirkungen der Beschlagnahme im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens weit hinaus.[19] Dies ergibt sich aus der Regelung des § 148 Abs. 1 ZVG, wonach auch die in § 21 Abs. 1, 2 ZVG bezeichneten Gegenstände erfasst werden. Hierunter fallen:mehr

Rz. 123 Die Vergütung beträgt 10 % des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten und Pachten tatsächlich[200] eingezogenen Bruttobetrags. Hierunter fallen auch Erträge aus einer Einspeisevergütung einer auf dem Dach montierten Photovoltaikanlage, wenn hierfür ein Sondernutzungsrecht besteht.[201] Vereinnahmte einmalige Zahlung aus einer Wohngebäudeversicherung wegen eines Br...mehr

Rz. 132 Ist das Zwangsverwaltungsobjekt von dem Zwangsverwalter in Besitz genommen, so beträgt die Vergütung mindestens 1.200,00 EUR (§ 20 Abs. 1 ZwVwV) und zwar für jedes der in Besitz genommenen Grundstücke oder Substrate der grundstücksgleichen Rechte gesondert, es sei denn, dass diese eine wirtschaftliche Einheit bilden.[223] Eine Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplä...mehr

Rz. 121 [Autor/Stand] § 2 Abs. 2 und 3 HmbGrStG enthalten besondere Geringfügigkeitsregelungen für Garagen und Nebengebäude von untergeordneter Bedeutung, die im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen. Entsprechende Garagen und Nebengebäude werden aus verfahrensökonomischen Gründen nicht berücksichtigt. Rz. 122 [Autor/Stand] Als Garage wird nach A H 2.2 Abs. 1 AEHmbGrStG e...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu fragen, ob alle Wohnungseigentümer stimmberechtigt sind, einen Beschluss zu fassen, oder nur einige von ihnen. Stimmrecht Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer über jeden Gegenstand mitstimmen. Anders ist es, wenn die Wohnungseigentümer vereinbart haben, dass zu einem bestimmten Gegenstand nur einige Wohnungseigentümer stimmberechtigt sein ...mehr

Problemüberblick In Fall geht es um eine Formalie der Klage. Diese muss, auch wenn sie per beA übermittelt wird, mit der Unterschrift erkennen lassen, wer für sie einsteht. Einfache Signatur Der Begriff "einfache Signatur" bezeichnet die einfache Wiedergabe des Namens am Ende des Textes, etwa durch einen maschinenschriftlichen Namenszug oder eine gescannte Unterschrift. Das Wor...mehr

Wohnungseigentümer B stellt im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums einen Strandkorb und eine Wäschespinne dauerhaft ab. Ein Sondernutzungsrecht steht ihm nicht zu. Wohnungseigentümer K geht daher gegen Strandkorb und Wäschespinne vor.mehr

Im Fall geht es um eine Mehrhausanlage mit mehreren "Untergemeinschaften". Es ist vereinbart, dass den Sondereigentümern der jeweiligen Untergemeinschaften das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an sämtlichen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Baulichkeiten dieser Häuser zusteht. Sämtliche Wohnungseigentümer beauftragen die Verwaltung durch einen Beschluss, mit eine...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Reihe von Räumen, an denen jeweils ein Sondernutzungsrecht besteht. Für die Räume ist vereinbart worden, sie als Hobbyräume zu gebrauchen und zu nutzen. Dennoch werden die Räume zu einem Großteil zu Wohnzwecken genutzt und zu einem kleinen Teil gewerblich. Fraglich ist, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dagegen vorgehen ...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen wie folgt: "Beschluss über die Genehmigung zur Errichtung von Gartenhütten im Allgemeineigentum für Fahrräder und Abstellen von Gartenwerkzeugen. Die Finanzierung erfolgt auf eigene Kosten der jeweiligen Eigentümer, die eine solche Gartenhütte auf dem Allgemeineigentum errichten möchten. Die Gartenhütten sollen rechts vom Haus ohne Fundamen...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung steht dem jeweiligen Inhaber des Miteigentumsanteils Nr. 6 (derzeit Wohnungseigentümer X) ein Sondernutzungsrecht an der gesamten Dachfläche zu. Die Gemeinschaftsordnung berechtigt X zur Aufstockung des Gebäudes zur Bildung neuer Räumlichkeiten über dem bisherigen letzten Obergeschoss. Die Aufstockung darf nach den Plänen und Vorstellungen des B...mehr

Der BGH bejaht eine Beschlusskompetenz! Diese sei zwar nicht gegeben, wenn eine bestimmte bauliche Maßnahme in einer Vereinbarung ausgeschlossen worden sei (Bauvereinbarung). Im Fall erschöpfe sich die Vereinbarung der Wohnungseigentümer aber darin, die Nutzung der Fläche als Mülltonnenstellplatz vorzugeben (Nutzungsvereinbarung). Damit stelle sich die Frage, ob die Wohnungs...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob man einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung an einem Ort gestatten kann, für den eine andere Nutzung vereinbart ist. BGH-Lösung Der BGH bejaht mit dem LG die Frage. Etwas anderes soll aber gelten, wenn eine bestimmte bauliche Maßnahme in einer Vereinbarung ausgeschlossen worden ist (Bauvereinbarung). Beispiels...mehr

Mit dem Gebäude muss nach den gesetzlichen Vorgaben über die Grenze des Nachbargrundstücks gebaut worden sein. Entscheidend ist hierbei, dass es sich um ein einheitliches Gebäude handelt, das sowohl auf dem Baugrundstück als auch (im Allgemeinen teilweise) auf dem Nachbargrundstück steht und dass das Baugrundstück als sog. Stammgrundstück (von dem der Überbau ausgeht) zu bet...mehr

Liegen nach dem Gesetz oder den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen die Voraussetzungen für einen entschuldigten Überbau vor, so hat der Nachbar bzw. der Rechtsinhaber (bei Grunddienstbarkeit oder Sondernutzungsrecht) den Überbau zu dulden. Für den Nachbareigentümer handelt es sich um eine Beschränkung seines Eigentums, die mit dem Grundstückseigentum gemäß § 96 ...mehr

Denken Sie daran, dass es nach der Gesetzeslage und der Rechtsprechung des BGH vier Fallgestaltungen des entschuldigten Überbaus gibt: Regelfall des § 912 Abs. 1 BGB Zum einen den normalen Überbau des § 912 Abs. 1 BGB, bei welchem der Bauherr ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit über die Grenze zum Nachbargrundstück hinüber baut und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der...mehr

mehr

In einer Wohnungseigentumanlage können sich die Wohnungseigentümer gemäß den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 14 Abs. 1 WEG zur Wehr setzen, wenn einer von ihnen seinen qualmenden Gartengrill in Betrieb setzt. Aber auch hier kommt es ganz auf den Einzelfall an. In einer Wohnungseigentumsanlage ist das Grillen mit einem Holzkohlefeuer im Garten bis zu 5 Mal im Jahr gestattet, wobei der Gri...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 21 Abs. 5 WEG jetzt qua Zitterbeschluss auch ohne Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, wonach alle Wohnungseigentümer anteilig z. B. nach MEA die Kosten der Maßnahme tragen.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderun...mehr

Dieser Erlaubnisanspruch bezieht sich auf Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (vgl. insbesondere § 2 Nr. 1 EmoG) dienen. Hinweis Elektrisch betriebene Fahrzeuge Hierzu zählen: Reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge, elektrisch betriebene Zweiräder, auch Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht u...mehr

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfälle...mehr

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt. Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, ...mehr

Rz. 8 Der in § 16 GrEStG verwendete Begriff "Grundstück" deckt sich mit dem des § 2 GrEStG. Er umfasst also auch Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden und dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte.mehr

Rz. 9 Für das Wohnungs- und Teilerbbaurecht gelten die Vorschriften des WEG entsprechend, § 30 Abs. 3 S. 2 WEG i.V.m. §§ 1–29 WEG, weshalb "doppelte Rechtsbeziehungen"[42] zu konstatieren sind, zwei Hemisphären. Das sind zum einen die Rechtsbeziehungen zwischen dem Grundstückseigentümer und den Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten, also Bestimmungen, die sich aus dem Erbbaure...mehr

Rz. 25 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 13.1: Formulierungsvorschlag Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten, §§ 30 Abs. 2, 8 WEG UVZ-Nr. _________________________ / _________________________ AUFTEILUNG EINES ERBBAURECHTS IN WOHNUNGS- UND TEILERBBAURECHTE GEM. §§ 30 ABS. 2, 8 WEG Heute, den _________________________ – _________________________ 20_...mehr

Rz. 24 Um die Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten nach §§ 30 Abs. 2, 8 WEG vollziehen zu können, müssen die formellen Erfordernisse der folgenden Checkliste erfüllt sein:mehr

Rz. 27 Für jeden Miterbbaurechtsanteil wird von Amts wegen ein eigenes Grundbuch angelegt, § 30 Abs. 3 S. 1 WEG,[178] ein Wohnungserbbaugrundbuch bzw. ein Teilerbbaugrundbuch,[179] je nachdem, ob Gegenstand des Sondereigentums zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind, § 30 Abs. 1 WEG. Notwendigerweise entstehen die Wohnungs- und Teilerbbaurechte erst mit ...mehr

mehr

Die Äquivalenzbeträge sind für Flächen des Grund und Bodens und für Gebäudeflächen separat zu berechnen, da jeweils andere Äquivalenzzahlen zum Ansatz kommen. Der Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens ergibt sich durch Multiplikation der Fläche des Grund und Bodens mit der einschlägigen Äquivalenzzahl. Die Äquivalenzbeträge von Wohn- und Nutzflächen der Gebäude ergeben sich du...mehr

Sondernutzungsrechte sind entweder bereits in der Gemeinschaftsordnung begründet oder beruhen auf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können Vereinbarungen jederzeit wiederum durch Vereinbarung ändern. Da eine Vereinbarungsänderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf, kommt eine solche also nicht zustande, wenn der betroffene Woh...mehr

Insbesondere in den Fällen, in denen alle Sondereigentumseinheiten bislang dezentral beheizt werden und künftig eine (Teil)Zentralisierung erfolgen soll, können sich Probleme ergeben, da es einen Raum geben muss, in dem die Heizungsanlage installiert werden kann – in aller Regel stehen Kellerräume im Sondereigentum oder es sind Sondernutzungsrechte begründet. 3.5.1 Sondereige...mehr

Rz. 24 Möglich ist weiterhin auch Sondernutzungsrechte zu begründen. Der Aufteilende kann die neuen Möglichkeiten des Sondereigentums nutzen oder sie nicht wahrnehmen. Die Vereinbarung von Sondereigentumsrechten dürfte in vielen Fällen vorzugswürdig sein, weil das Eigentum später flexibler übertragen werden kann. Sie kann sich aber auch als nachteilig erweisen, wenn Personen ...mehr

Rz. 67 Kann das Grundstück nicht real geteilt werden, bietet sich die Bildung von Wohnungseigentumsrechten an. An jeder Wohnung kann Sondereigentum begründet werden. Die Gemeinschaftsordnung kann so gestaltet werden, dass sie einer realen Teilung der Einheiten nah kommt. Die Aufteilungserklärung nach § 3 WEG bei der Gemeinschaftsordnung kann folgende Formulierung haben: Muster...mehr

Rz. 28 Auch an Teilen der Grundstücksfläche, die außerhalb des Gebäudes liegen, kann Sondereigentum begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG). Hier kommt es nun entscheidend darauf an, dass maßstabsgerechte Angaben im Aufteilungsplan vorhanden sind. Bezugspunkt ist eine katastermäßig bestimmte Grundstücksgrenze.[26] An Terrassen- oder Gartenflächen können damit nicht mehr nur Sondernu...mehr

Rz. 53 Bei dem nachstehenden Muster habe ich mich teilweise an einem Muster orientiert, das noch zum alten WEG-Recht erschien.[41] Rz. 54 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.2: Aufteilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung I. Teilungserklärung § 1 Begriffe Das Grundstück ist das im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ______________________...mehr

Rz. 44 Die Vereinbarung der Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum sowie umgekehrt ist eine Vereinbarung i.S.v. § 15 WEG. Die Aufteilungserklärung kann eine generelle Zustimmung zur Umnutzung oder die Möglichkeit eines Beschlusses, der die Vereinbarung ersetzt vorsehen (Öffnungsklausel). Besonderer Unterlagen für die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum bedarf es ...mehr

Rz. 1 Die Notare müssen auch Beurkundungen durchführen, deren Inhalte samt Anlagen umfangreich sind, z.B. Bauträgerkaufverträge, Aufteilungen in Wohnungs- und Teileigentum sowie Unternehmenskaufverträge. Zu jeder Verhandlung über Willenserklärungen nimmt der Notar zwingend eine Niederschrift auf (§ 8 BeurkG). Die Protokollierung muss so geschehen, dass die Bezeichnung des No...mehr

Rz. 20 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 16.1: Bauträgervertrag einer Eigentumswohnung UVZ-Nr. _________________________/_________________________ Verhandelt in _________________________ Am _________________________ erschienen vor mir, Notar _________________________, Amtssitz _________________________, in den notariellen Amtsräumen:mehr

Infolge der Entscheidung des BGH zur Nichtigkeit sog. "Zitterbeschlüsse"[1] wurde Reformbedarf laut, der in einer ersten Gesetzesinitiative 2004 mündete. Dieser erste Regierungsentwurf erwies sich als wenig brauchbar. Ein neuer Diskussionsentwurf ebnete dann den Weg zu einer umfassenden Reform des WEG im Jahr 2007. Wiederum grundlegend geändert wurde das Wohnungseigentumsges...mehr

12.3.1 Kostenbelastung durch Vereinbarung Häufig sind zwar zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt, entsprechende Kostentragungsregelungen aber nicht vereinbart. Soweit dem Sondernutzungsberechtigten bereits durch Vereinbarung Kostentragungspflichten auferlegt worden sind, muss stets geprüft werden, welche...mehr

Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abwe...mehr

Auch bei den Kosten der Gartenpflege kommt letztlich jeder Verteilungsschlüssel infrage, der nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls nicht zu einer willkürlichen Kostenbelastung bzw. -verteilung führt.[1] Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Gartenpflege) TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten der Gartenpflege Gemäß § ___ der Gemeinschaftso...mehr

Häufig sind zwar zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt, entsprechende Kostentragungsregelungen aber nicht vereinbart. Soweit dem Sondernutzungsberechtigten bereits durch Vereinbarung Kostentragungspflichten auferlegt worden sind, muss stets geprüft werden, welche Kosten hiervon tatsächlich umfasst sind....mehr

Das Erfordernis der Zustimmung Drittberechtigter besteht nur dann, wenn diese von der entsprechenden Regelung rechtlich und nicht nur wirtschaftlich beeinträchtigt sind. Drittberechtigte sind die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger. Drittberechtigte sind daneben auch die in Abteilung II eingetragenen Inhaber u. a. von Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvorme...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Von maßgeblicher Bedeutung ist, dass auch Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung der Wohnungseigentümer bei Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) für Teile des Gemeinschaftseigentums gefasst werden können, die sich im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit befinden. Derartige Beschlüsse können auch mit Dauerwirkung gefasst werden. So ist ...mehr

"Schwebend unwirksam" sind Beschlüsse, die in unentziehbare aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingreifen.[1] Von der "schwebenden" Unwirksamkeit hat sich der BGH zwischenzeitlich distanziert, ohne allerdings ausdrücklich klarzustellen, dass entsprechende Beschlüsse nichtig sind.[2] Allerdings dürfte er bei erneuter Gelegenheit einer entsprechend anstehenden Ent...mehr