Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Rz. 28 Für Stellplätze, die vor dem Inkrafttreten von § 3 Abs. 1 S. 2 begründet worden sind, ist das bisherige Recht, weil es sich hierbei einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz sieht nicht vor, dass die neuen Regelungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen auch rückwirkend bei der Beurteilung von in der Vergangenheit l...mehr

Rz. 48 Nach diesen Maßstäben können folgende Gebrauchsregelungen weder beschlossen noch gar verlangt werden:mehr

Rz. 1 § 16 wurde durch die WEG-Novelle 2020 erweitert und neu geregelt. In § 16 WEG sind nun die Regelungen zu Nutzung, Gebrauch und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zusammengefasst.[1] Die Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen sind in § 21 WEG geregelt.[2] § 16 enthält Regelungen über den Verteilungsschlüssel, begründet zugleich Ansprüche auf die anteilige Tei...mehr

Rz. 10 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, § 1 Abs. 2. Was unter einer Wohnung zu verstehen ist, ergibt sich nicht aus dem WEG. Bis zum 12.7.2021 konnte hier für auf Nr. 4 S. 1 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß ...mehr

Rz. 36 Anlagen und Einrichtungen, die den Zugang zu gemeinschaftlichem Eigentum oder mehr als nur einem Wohnungseigentum gewährleisten, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen z.B.: Treppen, auch wenn sie nur den Zugang für zwei von vielen Wohnungen bilden;[113] Treppenhäuser[114] mit Wohnungseingangstüren (samt Innenseite);[115] allgemein zugängliche Fahr...mehr

Rz. 18 Zwischen beiden besteht eine unlösbare Einheit. Isolierte Miteigentumsanteile können z.B. nur unplanmäßig entstehen. Eine isolierte Auseinandersetzung allein des gemeinschaftlichen Eigentums scheidet aus. Die Höhe der im Grundbuch nach § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile und der relative Verkehrswert des jeweiligen Sondereigentums stimmen selten überein. Miteige...mehr

Rz. 15 Schließlich muss Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden sein. Die (Fertigstellung und) Übergabe des Gemeinschaftseigentums ist also ebenso entbehrlich wie die Übergabe von Teilen des außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, die zum Sondereigentum gehören[26] oder für die Sondernutzungsrechte begründet sind. Ob auch für die ...mehr

Rz. 26 Gegenstand des Sondereigentums können nicht das Grundstück (§ 1 Abs. 5) und die in § 5 Abs. 2 genannten Gegenstände sein; außerdem nicht die von § 5 Abs. 1 nicht erfassten raumzugehörigen Gebäudebestandteile, die aber vielfach auch solche i.S.v. § 5 Abs. 2 sind. Eine Regelung, die einen solchen Gegenstand zu Sondereigentum erklärt, ist unwirksam;[71] der Gegenstand wi...mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo...mehr

Rz. 26 Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 fassen die Nummern 3 und 4 des früheren § 14 zusammen, erweitern sie von Einwirkungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 13 Abs. 2) auf alle zulässigen Einwirkungen, teilen sie aber zugleich nach Duldungspflichten gegenüber der GdWE und solche gegenüber anderen Wohnungseigentümern auf. Absatz 1 Nr. 2 handelt von den Dul...mehr

Rz. 66 Auch eine Öffnungsklausel berechtigt indessen nur zu solchen Beschlussfassungen, die bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit beachtet. Derartige Schranken ergeben sich aus zwingenden gesetzlichen Bestimmungen wie §§ 134, 138, 242 BGB, aber auch aus den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten, selbst wenn auf sie verzichtet werden kann. Ein...mehr

Rz. 10 Mit einem Dauerwohnrecht belastet werden ­können Grundstücke (§ 31 Abs. 1 S. 1 WEG), aber auch Wohnungs- bzw. Teileigentum[5] oder Erbbaurechte,[6] nicht aber Sondernutzungsrechte[7] oder ideelle Bruchteile eines Grundstücks.[8] Berechtigter kann jede natürliche oder ­juristische Person einschließlich des Grundstückseigentümers sein.[9]mehr

Rz. 13 Die Wohneigentumsanlage ist dauerhaft in ihrem Bestand zu erhalten. Ohne diesen Grundsatz könnte das Wohnungseigentum seine wirtschafts- und sozialpolitische Aufgabe (Schaffung privaten, bewohnbaren Immobilieneigentums für Personen mit mittlerem Einkommen; Alterssicherung; Kapitalanlage) nicht erfüllen. Nichtig wäre deshalb eine Vereinbarung, wonach das Gemeinschaftse...mehr

Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentumsanteil) nicht veräußert oder belastet w...mehr

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Rz. 176 Umgekehrt kann sich ein einzelner Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig seiner Geldzahlungsverpflichtung entziehen, indem er seine persönlichen Dienste anbietet.[583] Hat die Gemeinschaft beschlossen, ein Reinigungsunternehmen mit der Treppenhausreinigung zu beauftragen, kann der Wohnungseigentümer seinen Zahlungsbeitrag nicht mit dem Hinweis verweigern, er wolle das...mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec...mehr

Rz. 43 Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum erfolgt durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum an einem sondereigentumsfähigen Gegenstand in Sondereigentum und Verbindung dieses Sondereigentums entweder mit einem schon bestehenden Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums (Vergrößerung des Sondereigentums eines bestehenden Wohnungseigentums) oder mit einem durch ...mehr

Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich ist. Die Einräumung eines umfassende...mehr

Rz. 40 § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG betrifft diejenigen Klagen, bei denen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Streit stehen. Hierunter fallen etwa Streitigkeiten über eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern sowie Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Anpassung einer solchen (§ 10 Abs. 2 WEG). Rz. 41 Erfasst werden auch ...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 39 Der Kostenbegriff im Wohnungseigentumsgesetz ist differenziert zu betrachten. Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 sind sämtliche Ausgaben, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauchs entstehen.[151] Das bedeutet, dass die Vorschrift sämtliche verteilungsrelevanten Kosten der Gemeinschaft erfasst.[152] Die Kos...mehr

Rz. 8 Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass bei Verfügungen über das Wohnungseigentum das Objekt der Verfügung der Miteigentumsanteil ist. Verfügungen über ihn erfolgen nach den für Verfügungen über Miteigentumsanteile am Grundstück (§ 1008 BGB) geltenden Vorschriften und erstrecken sich kraft Gesetzes auf das mit ihm verbundene Sondereigentum. Rz. 9 Die Übertragung des Wohnungseige...mehr

Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer Garage und damit in einem Raum liegen musste...mehr

Rz. 41 Speziell, aber nicht nur bei Einrichtungen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge kann die Einhaltung der grundsätzlichen Verpflichtung zur Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer[77] zu einem Problem werden, das sich mit der bloßen Verteilung der Nutzungen nicht beherrschen lässt. Aufgetreten ist das Problem bei den Wall-Boxen, auf die die Begründung des Regier...mehr

Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch ohne Grundbucheintragung an bestehende Vereinbar...mehr

Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe...mehr

Rz. 255 Den Wohnungseigentümern steht es im Rahmen ihres Selbstverwaltungsrechtes grundsätzlich frei, die in § 27 Abs. 1 WEG gesetzlich vorgesehenen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken oder zu erweitern. Rz. 256 § 27 Abs. 2 WEG normiert insofern die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, vom gesetzlichen Regelfall in § 27 Abs. 1 WEG abzuweichen. Anders a...mehr

Rz. 4 § 4 Abs. 2 S. 1 schreibt für die Einigung über die Einräumung von Sondereigentum die Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) vor. Sie muss daher bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor einer zuständigen Stelle (z.B. Notar, Prozessgericht bei gerichtlichem Vergleich) erklärt werden. Rz. 5 Nach § 4 Abs. 2 S. 2 kann die Einräumung von Sondereigentum nicht unter...mehr

Rz. 20 Bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann der teilende Grundstückseigentümer durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (für die Form gilt Rdn 4) die diesem gegenüber erklärte Teilung in allen oder einzelnen Punkten (Bildung von Miteigentumsanteilen, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums [z.B. Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten]...mehr

Rz. 29 Zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte (auch Wohnungs- und Teileigentum; vgl. § 2 S. 2 WGV) können durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 GBO oder durch Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 GBO rechtlich zusammengelegt werden, wenn die betroffenen Rechte demselben Eigentümer (bei einer Mehrheit im gleichen Beteiligungsverhältnis) zustehen und an...mehr

Rz. 30 Die Beklagte im Falle der Erhebung einer Beschlussklage ist die GdWE, d.h. der Verband. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Beschlussmängelklage (Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage) oder eine Beschlussersetzungsklage erhoben wird. Rz. 31 In den Gesetzesmaterialien heißt es hierzu: "Das Konzept des Entwurfs, Beschlussklagen gegen die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Rz. 43 Im Gegensatz zur praktisch unbegrenzten Regelungsmöglichkeit durch Teilungserklärung bzw. Vereinbarung schränkt § 19 Abs. 1 WEG die Befugnisse der Eigentümer, Entsprechendes durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, deutlich ein. Zum einen dürfen Vereinbarungen (und somit auch die Gemeinschaftsordnung) nicht entgegenstehen. Ist beispielsweise die gewerbliche Nutzung in der ...mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt:mehr

1 Leitsatz Es genügt, wenn eine "Zuweisungserklärung" des in der Gemeinschaftsordnung ermächtigten Wohnungseigentümers in Bezug auf ein Sondernutzungsrecht durch Zugang beim Grundbuchamt wirksam geworden ist, als er noch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war. 2 Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; § 19 GBO 3 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt...mehr

1 Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann gegen einen anderen Wohnungseigentümer vorgehen, wenn dieser ihn im Gebrauch einer Fläche stört, an der sein Wohnungseigentum nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ein Alleingebrauchsrecht hat. 2 Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 3 WEG; § 1004 BGB 3 Das Problem Wohnungseigentümer K und Wohnungseigentümer B streiten über d...mehr

Es genügt, wenn eine "Zuweisungserklärung" des in der Gemeinschaftsordnung ermächtigten Wohnungseigentümers in Bezug auf ein Sondernutzungsrecht durch Zugang beim Grundbuchamt wirksam geworden ist, als er noch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war.mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Bezüglich der im Aufteilungsplan mit Ga bezeichneten Garage und den mit Nrn. St 1 bis 8 bezeichneten Pkw-Stellplätzen werden hiermit ebenfalls Sondernutzungsrechte begründet. Die alleinige Nutzung dieser Garagen und Stellplätze steht derzeit X als Eigentümer aller Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum zu, und zwar a...mehr

Wohnungseigentümer K und Wohnungseigentümer B streiten über den Gebrauch einer Fläche. K ist Eigentümer des Wohnungseigentums Y. Diesem ist ein Sondernutzungsrecht "rot" zugeschrieben, das sich im Aufteilungsplan findet. B ist Eigentümer eines Wohnungseigentums Z. Diesem ist ein Sondernutzungsrecht "blau" zugeschrieben, das sich auch im Aufteilungsplan findet. Am 23.6.2008 s...mehr

Die Klage hat Erfolg! Gem. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB könne ein Wohnungseigentümer eine Unterlassung der Störung seines Sondernutzungsrechts verlangen, soweit die Störung den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer widerspreche. Dies sei hier der Fall. Denn B gebrauche durch das Aufstellen diverser Gegenstände (ein gemauerter Kamin, Gartenmöbel etc.) einen Teil des Sondernutzung...mehr

Der OLG-Senat sieht es in einem Hinweis anders! Er teilt mit, nicht mehr zu beabsichtigen, an seiner bisherigen Rechtsprechung zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten Sondernutzungsrechts im Grundbuch festzuhalten. Sei ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht entstanden, führe die Übertragung des Sondereigentums grundsätzlich – ohne dass die Abtretung im ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Wirksamkeit einer Ermächtigung entgegensteht, dass der Ermächtigte vor Eintragung kein Wohnungseigentümer mehr ist. Gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten: "Zuweisung" Gibt es, wie im Fall, bereits Sondernutzungsrechtsvereinbarungen, kann man vereinbaren, den Inhalt des Sondereigentums aller Wohnungseigentumsrechte ...mehr

Problemüberblick Im Fall fühlt sich ein Wohnungseigentümer im Gebrauch einer Fläche gestört, die dem räumlichen Bereich seines Sondernutzungsrechts unterliegt. Er verlangt deshalb Unterlassung. Abwehr von Störungen in Bezug auf eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung Ein Sondernutzungsrecht genießt nach h. M. einen gleichsam eigentumsrechtlichen Schutz. Der Berechtigte kann daher...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen einen anderen Wohnungseigentümer vorgehen, wenn dieser ihn im Gebrauch einer Fläche stört, an der sein Wohnungseigentum nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ein Alleingebrauchsrecht hat.mehr

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AG Hamburg-Altona, Urteil v. 8.5.2025, 303a C 14/24mehr

OLG München, Beschluss v. 1.10.2025, 34 Wx 106/25 emehr

Rz. 33 Von der Erteilung von Abnahmevollmachten im Bauträgervertrag ist abzuraten, sofern hiervon auch das Gemeinschaftseigentum erfasst wird. Die Rechtsprechung lässt für Vertretung bei der Abnahme kaum Raum. So sind Regelungen in einem vorformulierten Bauträgervertrag unwirksam, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen ...mehr

Rz. 10 Die beschriebenen Beispiele zeigen Grenzen auf, die den Wohnungseigentümern bei der Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses gesetzt sind. Beschluss und auch Vereinbarung helfen hier nicht weiter, da es nicht um die Regelungsbereiche der §§ 10–29 WEG geht, sondern um das sachenrechtliche Grundverhältnis (§§ 1–9 WEG), auf dem das Gemeinschaftsverhältnis aufbaut. Um...mehr