Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Rz. 23 Ein Beschluss, der die Grenze der Ordnungsmäßigkeit überschreitet, ist anfechtbar, nicht aber nichtig. Nichtigkeit liegt vor, wenn der Beschluss gegen eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 verstößt oder diese abändert.[90] Ein solcher Fall ist etwa gegeben, wenn einem oder allen Wohnungseigentümer(n) eine erlaubte Nutzung des Sondereigentums dauerhaft verboten [91] oder u...mehr

Rz. 42 Der Inhalt eines Sondernutzungsrechts ergibt sich aus der Teilungserklärung und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer sowie aus §§ 13, 14. Die Benutzung kann nach Maßgabe von § 19 Abs. 1 geregelt werden.[132] 1. Rechte Rz. 43 Das Sondernutzungsrecht berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zum Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch. Es erlaubt dem B...mehr

Rz. 23 Durch einseitige Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung im Grundbuch kann ein Wohnungseigentum entsprechend § 8 WEG ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer in zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden, wenn und soweit der rechtliche Status der anderen Wohnungseigentümer unverändert bleibt.[40] Aus der Erklärung muss h...mehr

Rz. 75 Da jeder einzelne Wohnungseigentümer aufgrund des Erwerbsvertrages einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum hat (vgl. Rdn 23), ist grundsätzlich jeder Erwerber für sich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig.[170] Die Belange der Wohnungseigentümer verlangen keine gemeinschaftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Baut...mehr

Rz. 59 Das Sondernutzungsrecht (und der damit einhergehende Gebrauchsentzug für die übrigen Wohnungseigentümer) ist abzugrenzen von einer mehrheitlich zu beschließenden Gebrauchsregelung i.S.d. § 19 Abs. 1. Während für eine Gebrauchsregelung eine Beschlusskompetenz gegeben ist, fehlt sie für einen Gebrauchsentzug.[172] Maßgebend ist, ob die übrigen Wohnungseigentümer durch d...mehr

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleb...mehr

Rz. 58 Die vorstehend beschriebenen Ansprüche aus dem Sondernutzungsrecht unterliegen der Regelverjährung von drei Jahren. Der Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der Sondernutzungsfläche im Falle der vollständigen Besitzentziehung verjährt hingegen erst in 30 Jahren, § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB.[170] Der Anspruch aus § 985 BGB auf Herausgabe der Sondernutzungsfläche zum Allei...mehr

Rz. 5 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.5: Nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile Verhandelt zu Frankfurt am Main am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 3 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.3: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 30 Abs. 1 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 57 Der Sondernutzungsberechtigte kann wie ein Sondereigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Störungen durch andere Wohnungseigentümer und Dritte abwehren, Besitzschutzansprüche und Abwehransprüche wegen verbotener Eigenmacht[166] geltend machen und das Selbsthilferecht nach § 910 BGB ausüben.[167] Er kann gemäß § 985 BGB gegenüber jedermann Einräumung des Alleinbesitzes verla...mehr

Rz. 27 Am Grundstück selbst kann Sondereigentum in den Fällen des § 3 Abs. 1 S. und Abs. 2, also an Stellplätzen sowie an Freiflächen und anderen Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks begründet werden, auf die das Wohnungs- und Teileigentum so erstreckt werden kann, dass die Wohnung oder das Teileigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Einräumung von Sondernutzu...mehr

Rz. 65 Nach dem Wortlaut der Regelung und den Vorstellungen des Gesetzgebers ist die Anwendung des Absatzes 2 Nr. 2 nicht auf Erhaltungs- und Baumaßnahmen beschränkt. Sie kann auch bei der Sicherung der Nutzung des Sondereigentums zur Anwendung kommen. Ein Beispiel ist der Fall eines gefangenen Sondernutzungsrechts, das sich nur erreichen lässt, wenn man einen zum Sondernutz...mehr

1. Vereinbarung, Form Rz. 29 Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 begründet werden. Einer Vereinbarung steht die einseitige Begründung durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung gleich (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4).[81] Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 kann auch ein Anspruch auf Begründung von Sonder...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

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Rz. 46 Die Entscheidung ist auch nach Streichung von § 21 Abs. 8 WEG a.F. in das Ermessen des Gerichtes für Wohnungseigentumssachen gestellt, da dieses nach der Nicht- oder Fehlausübung des Ermessens durch die Eigentümerversammlung auf das Gericht übergeht. Das Gericht ist somit nicht an Anträge der Verfahrensbeteiligten gebunden; eines solchen bedarf es noch nicht einmal, s...mehr

Rz. 42 Der Miteigentumsanteil an dem Grundstück ist als zahlenmäßiger Bruchteil in Spalte 3 einzutragen (§ 3 Abs. 1 Buchst. a WGV); dabei ist einzutragen, dass das Miteigentum durch die Einräumung der zu den anderen (mit ihren Grundbuchblättern zu bezeichnenden) Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist (§ 7 Abs. 1 S. 2 WEG, § 3 Abs. 1 Buchst. c WG...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun...mehr

Rz. 13 Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 ist auf das Verhältnis von Miteigentümern grundsätzlich auch dann nicht anwendbar, wenn sie eine wohnungseigentumsähnliche Regelung nach § 1010 BGB getroffen haben.[23] Das ist bei Wohnungseigentümern anders. Der BGH hat dies bislang allerdings zu Recht nicht mit einem Rückgriff auf den wohnungseigentum...mehr

Rz. 442 Bei Leistungsklagen (Zahlung, Unterlassung, Protokollberichtigungsklagen usw.) und Feststellungsklagen, die keine Beschlussklagen i.w.S. darstellen, gelten für die Wertbestimmung die §§ 3 ff. ZPO über den Verweis in § 48 GKG. Rz. 443 Bei einer positiven Feststellungsklage ist der Wert mit 80 % gegenüber dem Wert einer entsprechenden Leistungsklage anzusetzen; bei eine...mehr

Rz. 143 Über das bei einem geordneten Zusammenlaben unvermeidbare Maß gehen auch folgende Beeinträchtigungen:mehr

Rz. 22 Soweit eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 nicht entgegensteht, können die Wohnungseigentümer den ordnungsmäßigen Gebrauch durch Mehrheitsbeschluss regeln. Dieser inhaltliche Rahmen würde überschritten, wenn einem Wohnungseigentümer durch Beschluss nach Absatz 1 Fall 2 das Recht eingeräumt würde, gemeinschaftliches Eigentum oder Teile davon unter Ausschluss anderer Woh...mehr

Rz. 1 Das Besondere des Wohnungseigentums besteht darin, dass die in dem Gebäude aufgeteilten befindlichen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume mit dem Sondereigentum rechtlich verselbstständigt werden. Die rechtliche Verselbstständigung kann ihren Zweck nur erreichen, wenn diesem Sondereigentum Teile des bebauten Grundstücks als dingliches Substrat zugewiesen w...mehr

Rz. 144 Eine Beeinträchtigung ist auch immer dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende Nutzung ermöglicht.[460] Ist ein Spitzboden, der gemeinschaftliches Eigentum ist, nur von einer einzigen Wohnung aus erreichbar, so hat der Eigentümer dieser Wohnung ohne eine Regelung in der Teilungserklärung nicht "aus der Na...mehr

Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es kann sich um die gesetzliche Folge nach Absatz 1 S. 1 ...mehr

Rz. 18 Die rechtlichen Benutzungsgrenzen und die Beschränkung des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums folgen aus § 14 (§ 14 Rdn 14 ff.).[71] Der Mitgebrauch darf nur in dem Umfang geregelt und ggf. beschränkt werden, dass kein anderer Miteigentümer vom Gebrauch ausgeschlossen bzw. der Mitgebrauch beeinträchtigt wird (zum Sondernutzungsrecht Rdn 14 ff.). Grenze des ...mehr

Rz. 66 Die Beschlagnahme umfasst alle Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 146 Abs. 1, 20, 21 ZVG). Auch ein Sondernutzungsrecht wird nach § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums erfasst.[29] Miet- und Pachtforderungen werden nach Maßgabe des § 1124 Abs. 2 BGB erfasst, Forderungen ...mehr

Rz. 456 Der Verwalter macht sich wegen Hausfriedensbruches (§ 123 StGB) strafbar, wenn er ohne oder gegen den Willen des Berechtigten befriedetes (d.h. zumeist umschlossenes) Besitztum betritt. Die Straftat wird nur auf schriftlichen Antrag des Berechtigten (§§ 77 ff. StGB; 158 StPO) verfolgt. Beispiel: Der Verwalter betritt ohne oder gegen den Willen das Sondereigentum eines...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 17 Vom Mitgebrauch gem. § 16 Abs. 1 S. 3 ist nach der h.M. auch die Vermietung und Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume umfasst (Rdn 5 f.).[69] Die Vermietung und Verpachtung von gemeinschaftlichem Eigentum ist jedoch dadurch beschränkt, dass die Vermietung dazu führt, dass wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums entzo...mehr

Rz. 49 Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich von der GdWE den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2). Während beim Sondereigentum das Recht zum Gebrauch nicht ausgeschlossen werden kann, ist dies beim Gemeinschaftseigentum in Teilbereichen durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 möglich. Typischer Anwendungsfall ist das Sondernutz...mehr

Rz. 32 Die uneingeschränkte Nutzung der außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums durch alle Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 S. 3 entspricht nicht immer den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer. So wäre es misslich, wenn jeder Wohnungseigentümer die Terrassen der Erdgeschoßwohnungen oder Gärten mitbenutzen könnte. Es nähme diesen die Privathe...mehr

Rz. 32 Die gesetzliche angeordnete Prozessstandschaft kann sich sowohl im Hinblick auf die Aktiv- als auch die Passivbefugnis, d.h. Kläger- als auch Beklagtenseite, beziehen. Rz. 33 Den bedeutsamsten Fall dürfte die (verfassungskonforme)[20] Vorschrift in § 9a Abs. 2 WEG darstellen, wonach die GdWE die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rec...mehr

Rz. 52 Widerspricht der vom Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der Zweckbestimmung, begründet dies allein noch keinen Unterlassungsanspruch. Die übrigen Wohnungseigentümer können nur dann Unterlassung des zweckbestimmungswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn dieser mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch.[142] Ob dies der Fall ist, wird anhand einer typisierend...mehr

Rz. 141 Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (§ 2 Nr. 16 BetrKV) gehören ebenfalls zu den Betriebskosten. Waschmaschinen, die in zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Räumen stehen und dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können gemäß § 5 Abs. 2 nicht Sondereigentum sein. Da sie in der Regel nicht durch Einbau zu wesen...mehr

Rz. 48 Nach diesen Maßstäben können folgende Gebrauchsregelungen weder beschlossen noch gar verlangt werden:mehr

Rz. 3 § 5 Abs. 1 und 2 regelt im Zusammenwirken mit § 1 Abs. 5 die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Bestimmungen sind sachenrechtlicher Natur und damit – nicht anders als gemäß § 946 BGB die §§ 94 bis 98 BGB [8] – zwingendes Recht,[9] soweit § 5 Abs. 3 nicht die Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum zulässt. Eine...mehr

Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ohne dass Sond...mehr

Rz. 28 Für Stellplätze, die vor dem Inkrafttreten von § 3 Abs. 1 S. 2 begründet worden sind, ist das bisherige Recht, weil es sich hierbei einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz sieht nicht vor, dass die neuen Regelungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen auch rückwirkend bei der Beurteilung von in der Vergangenheit l...mehr

Rz. 1 § 16 wurde durch die WEG-Novelle 2020 erweitert und neu geregelt. In § 16 WEG sind nun die Regelungen zu Nutzung, Gebrauch und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zusammengefasst.[1] Die Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen sind in § 21 WEG geregelt.[2] § 16 enthält Regelungen über den Verteilungsschlüssel, begründet zugleich Ansprüche auf die anteilige Tei...mehr

Rz. 10 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, § 1 Abs. 2. Was unter einer Wohnung zu verstehen ist, ergibt sich nicht aus dem WEG. Bis zum 12.7.2021 konnte hier für auf Nr. 4 S. 1 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß ...mehr

Rz. 85 Zur ggf. erstmaligen ordnungsmäßigen Instandsetzung zählen auch öffentlich-rechtlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.[399] Insoweit entspricht die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen immer ordnungsmäßiger Verwaltung. Der bei der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ...mehr

Rz. 36 Anlagen und Einrichtungen, die den Zugang zu gemeinschaftlichem Eigentum oder mehr als nur einem Wohnungseigentum gewährleisten, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen z.B.: Treppen, auch wenn sie nur den Zugang für zwei von vielen Wohnungen bilden;[113] Treppenhäuser[114] mit Wohnungseingangstüren (samt Innenseite);[115] allgemein zugängliche Fahr...mehr

Rz. 18 Zwischen beiden besteht eine unlösbare Einheit. Isolierte Miteigentumsanteile können z.B. nur unplanmäßig entstehen. Eine isolierte Auseinandersetzung allein des gemeinschaftlichen Eigentums scheidet aus. Die Höhe der im Grundbuch nach § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile und der relative Verkehrswert des jeweiligen Sondereigentums stimmen selten überein. Miteige...mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo...mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec...mehr

Rz. 26 Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 fassen die Nummern 3 und 4 des früheren § 14 zusammen, erweitern sie von Einwirkungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 13 Abs. 2) auf alle zulässigen Einwirkungen, teilen sie aber zugleich nach Duldungspflichten gegenüber der GdWE und solche gegenüber anderen Wohnungseigentümern auf. Absatz 1 Nr. 2 handelt von den Dul...mehr

Rz. 66 Auch eine Öffnungsklausel berechtigt indessen nur zu solchen Beschlussfassungen, die bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit beachtet. Derartige Schranken ergeben sich aus zwingenden gesetzlichen Bestimmungen wie §§ 134, 138, 242 BGB, aber auch aus den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten, selbst wenn auf sie verzichtet werden kann. Ein...mehr

Rz. 10 Mit einem Dauerwohnrecht belastet werden ­können Grundstücke (§ 31 Abs. 1 S. 1 WEG), aber auch Wohnungs- bzw. Teileigentum[5] oder Erbbaurechte,[6] nicht aber Sondernutzungsrechte[7] oder ideelle Bruchteile eines Grundstücks.[8] Berechtigter kann jede natürliche oder ­juristische Person einschließlich des Grundstückseigentümers sein.[9]mehr