Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Grundsätzlich gilt der aus § 20 Abs. 1 WEG folgende Beschlusszwang auch für bauliche Veränderungen in einer aus 2 Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, etwa im Fall von Doppelhaushälften. Das Beschlusserfordernis kann allerdings in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden, etwa durch Formulierungen dahin, dass die Einheiten so behandelt werden sollen... mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseig... mehr

Verpflichtungsgeschäft als Anknüpfungspunkt: Im Grunderwerbsteuergesetz sucht man vergeblich nach umsatzsteuerlichen Lieferungen und Leistungen. Die Grunderwerbsteuer knüpft als Rechtsverkehrsteuer grundsätzlich an das Verpflichtungsgeschäft an, während nach dem Umsatzsteuergesetz demgegenüber das Erfüllungsgeschäft besteuert wird.[9] Trotz dieser Inkongruenz gehören offenku... mehr

Das sieht das LG anders! Bei einer verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werde im Rahmen einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage die Gemeinschaft durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibe nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliege, vertrete er die Gemeinschaft allein. Dies gelte im Besch... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es prozessual um die Frage, ob in einer Wohnungseigentumsanlage, in der es nur 2 Wohnungseigentümer gibt, der eine Wohnungseigentümer bei einer Klage die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten kann. Inhaltlich geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht zusteht, bauen darf. Vertretung der verwalterlosen Geme... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was rechtlich bei einer Fläche gilt, die zwar im gemeinschaftlichen Eigentum steht, aber nur über das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers erreicht werden kann. Gefangenes gemeinschaftliches Eigentum Ist eine Fläche oder ein Raum, in der Praxis sind dies meistens Spitzböden oder Balkone, gemeinschaftliches Eigentum, ist... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es prozessual um die Frage, ob der Teilhaber an einem Wohnungseigentum das Recht hat, die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage klären zu lassen. Materiell-rechtlich geht es um die Erhaltungskosten für ein Rolltor zur Tiefgarage. Anfechtungsbefugnis Nach h. M. ist es unstreitig, dass der Teilhaber an einem Wohnungseigentum das Rec... mehr

Das LG sieht das mit dem AG anders! Jeder Wohnungseigentümer sei allerdings zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG). Das Mitgebrauchsrecht umfasse in erster Linie die Möglichkeit, das gemeinschaftliche Eigentum selbst zu benutzen. Das Mitgebrauchsrecht lasse sich allerding nicht unabhängig von den tatsäch... mehr

Rz. 58 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Den Grundstücken stehen nach § 2 Abs. 2 GrEStG gleich: Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden, dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und des § 1010 BGB. 2.1.3.1 Erbbaurechte Rz. 59 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Das Erbbaurecht, geregelt in der Verordnung über das Erbbaurecht, ist das veräußerlich... mehr

Rz. 65 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Dem Erwerb von Grundstücken stehen dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach dem WEG und des § 1010 BGB gleich. Rz. 66 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Der Erwerb von Wohnungseigentum, Teileigentum (§ 1 WEG), Wohnungserbbaurechten, Teilerbbaurechten (§ 30 WEG) und Dauerwohnrechten (§ 31 WEG) unterliegt damit den Vorschriften des GrEStG und ist um... mehr

Auch bei den Kosten der Gartenpflege kommt letztlich jeder Verteilungsschlüssel infrage, der nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls nicht zu einer willkürlichen Kostenbelastung bzw. -verteilung führt. [1] Sondernutzungsrecht Allgemein für zulässig erachtet wird unabhängig von dem konkret geltenden bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, die – anteiligen – Kosten de... mehr

Ob es insoweit eines Beschlusses bedarf oder aber nicht, hängt von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls ab. Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht jedenfalls grundsätzlich dennoch eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden.[1] Vereinbarung Durch Vereinbarung können die W... mehr

Eine Kostenverteilungsänderung ist auch dergestalt denkbar, dass Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden, von deren Tragung sie an sich durch Vereinbarung befreit sind. Entsprechend verringert sich insoweit die Kostenlast der übrigen Wohnungseigentümer. Auch für ein solches Vorgehen besteht eine Beschlusskompetenz.[1] Sind Wohnungseigentümer von der Tragung bes... mehr

Zwar können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ursprünglich kostenbefreite Wohnungseigentümer durch Beschluss erstmals mit Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums belastet werden.[1] Dies gilt aber nicht grenzenlos. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, wonach nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum bzw. Sondernut... mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent... mehr

In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Ggf. werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Gru... mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und Verwaltungskosten so... mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich... mehr

Bekanntlich sind im Bereich des Wohnungseigentums auch Mehrhausanlagen verbreitet, sei es in Form eines aufstehenden Gebäudes und der darunter liegenden Tiefgarage, sei es an baugleichen Häusern, solchen in Form von Reihen- oder auch Doppelhäusern. In der Gemeinschaftsordnung kann dem Charakter der Mehrhausanlage jeweils durch Kostentragungsregelungen Rechnung getragen werde... mehr

Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gelten keine Besonderheiten gegenüber der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten. Auch ihre Verteilung richtet sich nach dem gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Allerdings bestehen nicht selten insoweit Besonderheiten, als bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch die Tei... mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken... mehr

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit nicht nur Einzelfallregelungen beschließen, sondern dauerhaft beschließen, dass die Kosten z. B. für die Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechender Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von de... mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm... mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[2] Vergleichsmaß... mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is... mehr

Rz. 20 Abs. 4 stellt behördliche Karten und Zeichnungen der notariellen Niederschrift hinsichtlich der Möglichkeit der erleichterten Verweisung gleich. Abs. 4 gilt für Karten und Zeichnungen, die von einer i.S.d. § 415 ZPO qualifizierten Stelle im Rahmen ihrer Amtsbefugnisse entweder selbst angefertigt oder bei ihr eingereicht und dort mit Unterschrift und "Stempel oder Sieg... mehr

Rz. 4 Das Grundbuchamt darf den Erwerber eines Grundstücks, Wohnungseigentums oder eines dinglich gesicherten Sondernutzungsrecht nach § 10 Abs. 3 WEG bzw. eines Mitbenutzungsrechts nach § 1010 BGB, eines Gebäudeeigentums oder Erbbaurechts nicht ohne Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung in das Grundbuch eintragen (§§ 22 Abs. 1 S. 1, 2 Abs. 2 GrEStG). Die G... mehr

Rz. 132 Steuerliche Anzeigepflichten bestehen hier nach den §§ 18, 20, 21 und 22a GrEStG sowie nach § 102 Abs. 4 AO. Die Anzeigepflicht betrifft alle Rechtsvorgänge, die unmittelbar oder mittelbar das Eigentum an einem inländischen Grundstück im Sinne des § 2 Abs. 1 GrEStG betreffen, wobei gemäß § 2 Abs. 2 GrEStG Erbbaurechte, Gebäude auf fremden Boden sowie dinglich gesiche... mehr

Rz. 233 Bisweilen ergeben sich bis zur Beurkundung inhaltliche Änderungen gegenüber dem Entwurf, den der Verbraucher zur Verfügung gestellt bekommen hat.[717] In solchen Fällen ist zu klären, ob der Notar den Beteiligten vor der Beurkundung den geänderten Entwurf zur Verfügung stellen muss. Er kann sich nicht auf einen Passus in der Angebotsurkunde verlassen, der Verbraucher... mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw.... mehr

Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermietung des Gemei... mehr

Rz. 121 [Autor/Stand] § 2 Abs. 2 und 3 HmbGrStG enthalten besondere Geringfügigkeitsregelungen für Garagen und Nebengebäude von untergeordneter Bedeutung, die im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen. Entsprechende Garagen und Nebengebäude werden aus verfahrensökonomischen Gründen nicht berücksichtigt. Rz. 122 [Autor/Stand] Als Garage wird nach A H 2.2 Abs. 1 AEHmbGrStG e... mehr

Das Stimmrecht wird durch Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeübt und stellt dabei ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft dar. Zu beachten ist, dass die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme eines Wohnungseigentümers bei der Abstimmung über einen Beschlussantrag nicht mehr widerrufen werden kann, wenn sie dem Versammlungsleiter zugegang... mehr

Werden Sondernutzungsrechte begründet, sollten dem Sondernutzungsberechtigten die Erhaltung und die Verkehrssicherung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums in eigener Verantwortung auferlegt werden. Zwar umfasst eine derartige Regelung automatisch auch eine entsprechende alleinige Kostentragungspflicht des sondernutzungsberechtigte... mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ... mehr

3.2.1 Begründung von Sondernutzungsrechten Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts d... mehr

Rz. 134 [Autor/Stand] Jedes Wohnungseigentum gilt gem. § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes. Rz. 135 [Autor/Stand] Wohnungseigentum ist gem. § 249 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 5 BewG definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Insoweit entspricht die D... mehr

Der Wohnungseigentümer kann mit dem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechte Dritter nach seinen Vorstellungen verfahren. Hierbei hat er sich allerdings zu beschränken, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einen bestimmten Nutzungszweck (z. B. Wohnungseigentum) vorsieht und damit andere Nutzungen (z. B. gewerbliche Nutzung) aussch... mehr

Wohnungseigentümer X errichtet einen Stabmattenzaun, der teilweise auch die an das Sondernutzungsrecht angrenzende, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grünfläche einfasst. In der Versammlung wird über folgenden Beschlussantrag abgestimmt: "Der Eigentümer X wird verpflichtet, den von ihm errichteten Zaun in den Bereich seines Sondernutzungsrechtes zu versetzen." Dieser A... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es mit Blick auf das heutige Recht um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen einer verzögerten Erhaltungsmaßnahme einen Anspruch auf Entschädigung haben kann. Entschädigungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG Nach § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer dann, wenn er eine Einwirkung zu dulden hat, die ü... mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer X dauerhaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche zum Abstellen von Fahrzeugen nutzen darf. Hintergrund ist, dass sich in der Nähe dieser Fläche eine Lademöglichkeit befindet. Besteht für den Beschluss eine Beschlusskompetenz? Es besteht keine Beschlusskompetenz, ein Sondernutzungsrecht einzuräumen! S... mehr

In der Gemeinschaftsordnung wird der Gebrauch der vor dem Erdgeschoss liegenden Grundstücksflächen in der Weise geregelt, dass je zum ausschließlichen Gebrauch zustehen: dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. XX die vor seiner Wohnung liegende im Aufteilungsplan farbig umrandete Grundstücksfläche. Die Pflege und Instandhaltung der vorbezeichneten Flächen obliegt dem jew... mehr

Ist ein Beschluss nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, mit dem ein Sondernutzungsrecht zurückgenommen oder begründet wird? Man wird auf der Grundlage einer Öffnungsklausel ohne Zustimmung des Berechtigten kein Sondernutzungsrecht wegbeschließen können. Man kann es aber einräumen. Dieser Beschluss müsste, beruhte er auf einer Öffnun... mehr

In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1990 wurde eine Benutzungsregelung zur alleinigen Nutzung ausgegeben (= ein Sondernutzungsrecht). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte "sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen". Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine andere ... mehr

Ist ein Beschluss nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, mit dem ein Sondernutzungsrecht zurückgenommen oder begründet wird? Man wird auf der Grundlage einer Öffnungsklausel ohne Zustimmung des Berechtigten kein Sondernutzungsrecht wegbeschließen können. Man kann es aber einräumen. Dieser Beschluss müsste, beruhte er auf einer Öffnun... mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de... mehr

Im Garten eines Mehrfamilienhauses steht ein Baum im Sondernutzungsrecht. Die meisten Wohnungseigentümer wollen den Baum fällen lassen, der Sondernutzungsberechtigte ist dagegen. Kann die GdWE den Baum fällen lassen? Es gibt eine Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, und auf dieser Gartenfläche steht ein Baum. Die erste Frage, in wessen Eigentum dieser Baum s... mehr

Der Bodenbelag des Hinterhofwegs soll erneuert werden, da der Asphalt bröckelt/aufplatzt. Hier haben nicht alle Eigentümer eine Garage und einen Stellplatz. Tragen dennoch alle Eigentümer einen Teil der Kosten? Tragen dann die Eigentümer mit einem Stellplatz den Anteil der Kosten am Hof und zusätzlich den Teil für den Bodenbelag ihres Stellplatzes? So, wie die Frage gestell... mehr

Was ist damit gemeint, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentu... mehr

Angenommen, eine Hebeanlage entwässert nur eine einzige Wohnung, die sich im Souterrain befindet. Kann diese Hebeanlage per Beschluss dem Sondernutzungsrecht dieser einen Wohnung zugeordnet werden? Ist dies ein Beschluss, der ins Grundbuch eingetragen werden muss? Nein. Durch einen Beschluss kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht dem Sondereigentum oder einem Sonder... mehr