Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Was meinen Sie damit, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentum...mehr

In einem Altbau ist in der Waschküche kein ausreichender Platz, um für alle Wohnungen Waschplätze einzurichten. Im Laufe der Jahre haben einige Eigentümer sich Anschlüsse für Wasser- und Strom geschaffen und Waschmaschinen aufgestellt. Eine Regelung ist bisher nicht erfolgt. Im Zuge von zeitgleichen Mieterwechseln in zwei Wohnungen hat ein Miteigentümer, der bisher keinen ...mehr

Darf die Verwaltung Mietern und Wohnungseigentümern die Nutzung eines als "Gästeparkplatz" ausgewiesenen Parkplatzes verbieten oder bedarf es eines Beschlusses? Für die Beantwortung der Frage ist zu klären, in wessen Eigentum der Stellplatz steht und ob es für diesen eine Gebrauchsbestimmung gibt. Steht der Stellplatz im gemeinschaftlichen Eigentum und haben die Wohnungseige...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. Zwei Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungs...mehr

Kann ein Eigentümer den anderen Eigentümern/Bewohnern das Betreten der Terrasse, die seiner Wohnung zugewiesen wurde, untersagen? Ja, wenn die Terrasse im Sondereigentum steht oder der entsprechende Wohnungseigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht hat und die Bestimmungen wirksam sind. Im Übrigen nicht. Hinweis Weiterführende Hinweise Betreten des Sondereigentums Dul...mehr

Wonach muss sich die GdWE richten: Nach der Teilungserklärung oder dem geltenden Recht? Die Teilungserklärung beantwortet die Frage, welche Räume im Sondereigentum und damit welche Räume im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Soweit ist allein die Teilungserklärung maßgeblich mit der Einschränkung, dass sie keine Räume zum Sondereigentum erklären kann, die nicht sondereigen...mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze dies nicht mehr macht? Es ist a...mehr

Ich bin im Zweifel, ob die einzelnen Plätze in einem Mehrfachparker (Vierfachparker) in einer Wohnungseigentumsanlage im Sondereigentum stehen. Die Teilungserklärung stammt aus dem Jahr 1995. Den jeweiligen Vierfachparkern sind 40/10.000tel Miteigentumsanteile zugewiesen. Einem Wohnungseigentum sind 2 Stellplätze in einem der Vierfachparker zugewiesen. Die Berechtigte X ha...mehr

Können Sie ein paar typische Beispiele nennen, die häufiger auf Basis von Öffnungsklauseln beschlossen wurden? Ja. Es geht vor allem um Sondernutzungsrechte, Umlageschlüssel, Verwaltungs- und Gebrauchsbeschlüsse. Sollte man bei künftigen Beschlussfassungen die GdWE immer belehren, dass sie die Kosten für die Eintragung tragen muss? Ja, das sollte man. Ich habe die Vereinba...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer X dauerhaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche zum Abstellen von Fahrzeugen nutzen darf. Hintergrund ist, dass sich in der Nähe dieser Fläche eine Lademöglichkeit befindet. Besteht für den Beschluss eine Beschlusskompetenz? Es besteht keine Beschlusskompetenz, ein Sondernutzungsrecht einzuräumen! S...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1990 wurde eine Benutzungsregelung zur alleinigen Nutzung ausgegeben (= ein Sondernutzungsrecht). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte "sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen". Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine andere ...mehr

Ist ein Beschluss nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, mit dem ein Sondernutzungsrecht zurückgenommen oder begründet wird? Man wird auf der Grundlage einer Öffnungsklausel ohne Zustimmung des Berechtigten kein Sondernutzungsrecht wegbeschließen können. Man kann es aber einräumen. Dieser Beschluss müsste, beruhte er auf einer Öffnun...mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de...mehr

Im Garten eines Mehrfamilienhauses steht ein Baum im Sondernutzungsrecht. Die meisten Wohnungseigentümer wollen den Baum fällen lassen, der Sondernutzungsberechtigte ist dagegen. Kann die GdWE den Baum fällen lassen? Es gibt eine Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, und auf dieser Gartenfläche steht ein Baum. Die erste Frage, in wessen Eigentum dieser Baum s...mehr

Der Bodenbelag des Hinterhofwegs soll erneuert werden, da der Asphalt bröckelt/aufplatzt. Hier haben nicht alle Eigentümer eine Garage und einen Stellplatz. Tragen dennoch alle Eigentümer einen Teil der Kosten? Tragen dann die Eigentümer mit einem Stellplatz den Anteil der Kosten am Hof und zusätzlich den Teil für den Bodenbelag ihres Stellplatzes? So, wie die Frage gestell...mehr

Was ist damit gemeint, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentu...mehr

Angenommen, eine Hebeanlage entwässert nur eine einzige Wohnung, die sich im Souterrain befindet. Kann diese Hebeanlage per Beschluss dem Sondernutzungsrecht dieser einen Wohnung zugeordnet werden? Ist dies ein Beschluss, der ins Grundbuch eingetragen werden muss? Nein. Durch einen Beschluss kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht dem Sondereigentum oder einem Sonder...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Gartenflächen mit Sondernutzungsrecht jeweils den Erdgeschosswohnungen zugeordnet (eine Kostenregelung gibt es nicht). Die Gartenflächen werden zu den Nachbargrundstücken durch eine Hecke abgegrenzt. An der Hecke erfolgt ein jährlicher Rückschnitt; die Kosten tragen alle Eigentümer der WEG. Die GdWE hat nun im Rahmen von § 16 WEG b...mehr

Fällt die Installation einer Videoüberwachung auch unter die Regelung in § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG (Einbruchsschutz)? Wenn ja, wie geht man dann mit dem Konflikt zu der bestehenden BGH-Rechtsprechung um, die eine Videoüberwachung in einer WEG nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt? Ja. Tatsächlich besteht kein Konflikt, da die BGH-Rechtsprechung nur versucht, die Anforderun...mehr

Wir müssen uns immer häufiger mit dem Thema der E-Ladesäulen in Eigentümergemeinschaften beschäftigen. Die häufigste Frage ist zum einen die korrekte Finanzierung, vor allem bei der Installation mehrerer Ladesäulen mit erforderlichem Lademanagement. Wer muss das Lademanagement zahlen? Eine weitere Frage ist, wie geht man mit Eigentümern um, die später Ladesäulen/Wallboxen ...mehr

Ist ein Balkonanbau bei einem Altbau eine bauliche Veränderung, die die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten würde? Das Gesetz definiert nicht, was eine grundlegende Umgestaltung ist. Der BGH hatte in 2 Fällen[1] jetzt Gelegenheit, hier für Klarheit zu sorgen, hat eine Definition aber noch vermieden. Er hat sich jedoch festgelegt, dass eine grundlegende Umgestalt...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist seit 2015 eine Mobilfunkantenne auf dem Dach des Hauses und wird durch einen Drittanbieter betrieben, mit dem ein langjähriger Mietvertrag noch bis 2030 besteht. Der Drittanbieter will nun die Anlage umbauen und wesentlich erweitern und bietet dafür eine zusätzliche Miete an; er will aber auch eine weitere Verlängerung des Mietvertrags ...mehr

Kann eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden und kann der "Bauherr" diese so lange bestehen lassen, beispielsweise eine Mauer? Es besteht die Möglichkeit auch bereits durchgeführte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Zustand allerdings rechtswidrig und müsste eigentlich besei...mehr

Es existieren keine Stellplätze Was gilt in Wohnungseigentumsanlagen (z. B. Altbauten) ohne Stellplätze und ohne Zufahrten zum Gebäude oder wenn die Gebäudeaußenwand die Grundstücksgrenze am öffentlichen Gehweg bildet? Besteht trotzdem ein Anspruch auf Errichtung einer Ladestation? § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verschafft keinen Anspruch auf einen Stellplatz. Gibt es keinen S...mehr

Was sind typische Beispiele für eine Beschlussfassung auf Basis von Öffnungsklauseln? Es geht vor allem um Sondernutzungsrechte, Umlageschlüssel, Verwaltungs- und Gebrauchsbeschlüsse. Sollte man bei künftigen Beschlussfassungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer belehren, dass sie die Kosten für die Eintragung des Öffnungsklauselbeschlusses tragen muss? Ja, das sollte ...mehr

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Beschluss nichtig? Nichtig ist ein Beschluss, wenn sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung das Recht der Eigentümer ergibt, die betreffende Angelegenheit durch Beschluss zu regeln, ihnen also die notwendige Beschlusskompetenz fehlt; der betreffende Beschluss gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt; der Be...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ...mehr

Leitsatz 1. Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) ‐‐GrStRefG‐‐ ist formell verfassungsgemäß. Insbesondere stand dem Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) zu. Selbst wenn er die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen. 2. Die Regelungen der §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes (BewG)GrStRefGmehr

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Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das Sondereigentum auf solche Teile des gemeinschaftlichen Gr...mehr

Rz. 12 In der Rechtsprechung war die Frage nach der Existenz eines "faktischen Sondernutzungsrechts" bislang umstritten.[49] Beispielsweise ist dies der Fall, wenn Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung z.B. eine Terrasse, der Ausbau eines Gartens bewilligt werden. Grundsätzlich muss ein zugunsten eines Wohnungseigentümers bestehendes Sondernutzungsrecht vereinbart un...mehr

I. Erstreckung des Sondereigentum und Sondernutzungsrecht Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das ...mehr

Rz. 29 Soweit möglich, werden den kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern mit Absatz 1 S. 2, Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 2 die Nutzungen allein zugewiesen. Die Nutzungen des baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren deshalb nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten der baulichen Veränderung zu tragen haben; die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr

Rz. 14 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2) oder durch ...mehr

Rz. 156 Ein Gestattungs- oder Durchführungsbeschluss kann je nach Art der baulichen Veränderung Auswirkungen auf den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks haben. Nach § 21 Abs. 1 S. 2 gebühren nämlich die Nutzungen der baulichen Veränderung dauerhaft dem interessierten Wohnungseigentümer, wenn er die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 1 S. 1 allein tragen muss. Die ...mehr

Rz. 126 Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu ...mehr

Rz. 9 Nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F. war die Zustimmung von Realgläubigern zur Begründung von Sondernutzungsrechten nicht erforderlich, wenn auch die zu ihren Gunsten belastete Einheit mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wurde. Mit der Aufhebung dieser Vorschrift wird ihre Zustimmung hierzu wieder erforderlich. Deshalb bestimmt § 48 Abs. 2 WEG, dass § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a....mehr

a) Umfang der Sondernutzungsrechte Rz. 14 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbar...mehr

Rz. 31 Bei einer Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 hat der teilende Eigentümer häufig ein wirtschaftliches Interesse, Sondernutzungsrechte an bestimmten Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, gesondert zu verwerten. Er muss sich zu diesem Zweck in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, nach Entstehung der (werdenden) Wohnungseigent...mehr

Rz. 25 Inhaber eines Sondernutzungsrechts kann nur ein Wohnungseigentümer, d.h. ein aktuelles Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, sein.[71] Ein Sondernutzungsrecht zugunsten einer Person außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht denkbar, da ein Sondernutzungsrecht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2 begründet wird und eine ...mehr

Rz. 23 Der Gesetzgeber geht in § 5 Abs. 4 von der Möglichkeit aus, Sondernutzungsrechte zu begründen, verzichtet aber auf weitere Regelungen dazu. Er versteht darunter das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen.[54] Der Begriff Sondernutzungsrecht bezeichnet die einem oder einigen W...mehr

a) Umfang des Mitgebrauchs Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinsc...mehr

Rz. 38 Ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Sondernutzungsrecht kann durch Einigung und Eintragung (§§ 873, 877 BGB) von einer Wohnungseigentumseinheit auf eine andere Einheit ganz oder teilweise übertragen werden.[115] Dieser Rechtsakt bedarf gemäß § 5 Abs. 4 der Zustimmung der dinglich Berechtigten an den beteiligten Wohnungseigentumseinheiten (§§ 877, 876 BGB). Die Z...mehr

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Rz. 40 Ein durch den Aufteiler nach § 8 begründetes Sondernutzungsrecht kann durch dessen einseitige Erklärung und die Eintragung im Grundbuch so lange geändert werden, bis ein Erwerber als Eigentümer oder zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Vormerkung eingetragen ist.[122] Nach dem Eintritt werdender Wohnungseigentümer in die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 29 Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 begründet werden. Einer Vereinbarung steht die einseitige Begründung durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung gleich (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4).[81] Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 kann auch ein Anspruch auf Begründung von Sondernutzungsrechten beste...mehr

Rz. 60 Das Sondernutzungsrecht ist abzugrenzen von der Miete. Die Abgrenzung kann u.a. Bedeutung für die Frage erlangen, ob ein Mehrheitsbeschluss für die Begründung des Rechtsverhältnisses ausreichend ist und wie das Rechtsverhältnis beendet werden kann. Ob ein Mietverhältnis oder ein Sondernutzungsrecht vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Mietvertrag und Sondernutz...mehr

Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinschaftlichen Gebrauch bestim...mehr