Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Rz. 52 Widerspricht der vom Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der Zweckbestimmung, begründet dies allein noch keinen Unterlassungsanspruch. Die übrigen Wohnungseigentümer können nur dann Unterlassung des zweckbestimmungswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn dieser mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch.[142] Ob dies der Fall ist, wird anhand einer typisierend... mehr

Rz. 141 Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (§ 2 Nr. 16 BetrKV) gehören ebenfalls zu den Betriebskosten. Waschmaschinen, die in zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Räumen stehen und dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können gemäß § 5 Abs. 2 nicht Sondereigentum sein. Da sie in der Regel nicht durch Einbau zu wesen... mehr

Rz. 48 Nach diesen Maßstäben können folgende Gebrauchsregelungen weder beschlossen noch gar verlangt werden: mehr

Rz. 3 § 5 Abs. 1 und 2 regelt im Zusammenwirken mit § 1 Abs. 5 die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Bestimmungen sind sachenrechtlicher Natur und damit – nicht anders als gemäß § 946 BGB die §§ 94 bis 98 BGB [8] – zwingendes Recht,[9] soweit § 5 Abs. 3 nicht die Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum zulässt. Eine... mehr

Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ohne dass Sond... mehr

Rz. 36 Anlagen und Einrichtungen, die den Zugang zu gemeinschaftlichem Eigentum oder mehr als nur einem Wohnungseigentum gewährleisten, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen z.B.: Treppen, auch wenn sie nur den Zugang für zwei von vielen Wohnungen bilden;[113] Treppenhäuser[114] mit Wohnungseingangstüren (samt Innenseite);[115] allgemein zugängliche Fahr... mehr

Rz. 18 Zwischen beiden besteht eine unlösbare Einheit. Isolierte Miteigentumsanteile können z.B. nur unplanmäßig entstehen. Eine isolierte Auseinandersetzung allein des gemeinschaftlichen Eigentums scheidet aus. Die Höhe der im Grundbuch nach § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile und der relative Verkehrswert des jeweiligen Sondereigentums stimmen selten überein. Miteige... mehr

Rz. 43 Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum erfolgt durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum an einem sondereigentumsfähigen Gegenstand in Sondereigentum und Verbindung dieses Sondereigentums entweder mit einem schon bestehenden Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums (Vergrößerung des Sondereigentums eines bestehenden Wohnungseigentums) oder mit einem durch ... mehr

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Rz. 15 Schließlich muss Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden sein. Die (Fertigstellung und) Übergabe des Gemeinschaftseigentums ist also ebenso entbehrlich wie die Übergabe von Teilen des außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, die zum Sondereigentum gehören[26] oder für die Sondernutzungsrechte begründet sind. Ob auch für die ... mehr

Rz. 26 Gegenstand des Sondereigentums können nicht das Grundstück (§ 1 Abs. 5) und die in § 5 Abs. 2 genannten Gegenstände sein; außerdem nicht die von § 5 Abs. 1 nicht erfassten raumzugehörigen Gebäudebestandteile, die aber vielfach auch solche i.S.v. § 5 Abs. 2 sind. Eine Regelung, die einen solchen Gegenstand zu Sondereigentum erklärt, ist unwirksam;[71] der Gegenstand wi... mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo... mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec... mehr

Rz. 26 Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 fassen die Nummern 3 und 4 des früheren § 14 zusammen, erweitern sie von Einwirkungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 13 Abs. 2) auf alle zulässigen Einwirkungen, teilen sie aber zugleich nach Duldungspflichten gegenüber der GdWE und solche gegenüber anderen Wohnungseigentümern auf. Absatz 1 Nr. 2 handelt von den Dul... mehr

Rz. 66 Auch eine Öffnungsklausel berechtigt indessen nur zu solchen Beschlussfassungen, die bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit beachtet. Derartige Schranken ergeben sich aus zwingenden gesetzlichen Bestimmungen wie §§ 134, 138, 242 BGB, aber auch aus den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten, selbst wenn auf sie verzichtet werden kann. Ein... mehr

Rz. 10 Mit einem Dauerwohnrecht belastet werden ­können Grundstücke (§ 31 Abs. 1 S. 1 WEG), aber auch Wohnungs- bzw. Teileigentum[5] oder Erbbaurechte,[6] nicht aber Sondernutzungsrechte[7] oder ideelle Bruchteile eines Grundstücks.[8] Berechtigter kann jede natürliche oder ­juristische Person einschließlich des Grundstückseigentümers sein.[9] mehr

Rz. 13 Die Wohneigentumsanlage ist dauerhaft in ihrem Bestand zu erhalten. Ohne diesen Grundsatz könnte das Wohnungseigentum seine wirtschafts- und sozialpolitische Aufgabe (Schaffung privaten, bewohnbaren Immobilieneigentums für Personen mit mittlerem Einkommen; Alterssicherung; Kapitalanlage) nicht erfüllen. Nichtig wäre deshalb eine Vereinbarung, wonach das Gemeinschaftse... mehr

Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentumsanteil) nicht veräußert oder belastet w... mehr

Rz. 176 Umgekehrt kann sich ein einzelner Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig seiner Geldzahlungsverpflichtung entziehen, indem er seine persönlichen Dienste anbietet.[583] Hat die Gemeinschaft beschlossen, ein Reinigungsunternehmen mit der Treppenhausreinigung zu beauftragen, kann der Wohnungseigentümer seinen Zahlungsbeitrag nicht mit dem Hinweis verweigern, er wolle das... mehr

Rz. 20 Bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann der teilende Grundstückseigentümer durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (für die Form gilt Rdn 4) die diesem gegenüber erklärte Teilung in allen oder einzelnen Punkten (Bildung von Miteigentumsanteilen, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums [z.B. Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten]... mehr

Rz. 29 Zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte (auch Wohnungs- und Teileigentum; vgl. § 2 S. 2 WGV) können durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 GBO oder durch Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 GBO rechtlich zusammengelegt werden, wenn die betroffenen Rechte demselben Eigentümer (bei einer Mehrheit im gleichen Beteiligungsverhältnis) zustehen und an... mehr

Rz. 30 Die Beklagte im Falle der Erhebung einer Beschlussklage ist die GdWE, d.h. der Verband. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Beschlussmängelklage (Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage) oder eine Beschlussersetzungsklage erhoben wird. Rz. 31 In den Gesetzesmaterialien heißt es hierzu: "Das Konzept des Entwurfs, Beschlussklagen gegen die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnu... mehr

Rz. 43 Im Gegensatz zur praktisch unbegrenzten Regelungsmöglichkeit durch Teilungserklärung bzw. Vereinbarung schränkt § 19 Abs. 1 WEG die Befugnisse der Eigentümer, Entsprechendes durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, deutlich ein. Zum einen dürfen Vereinbarungen (und somit auch die Gemeinschaftsordnung) nicht entgegenstehen. Ist beispielsweise die gewerbliche Nutzung in der ... mehr

Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich ist. Die Einräumung eines umfassende... mehr

Rz. 40 § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG betrifft diejenigen Klagen, bei denen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Streit stehen. Hierunter fallen etwa Streitigkeiten über eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern sowie Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Anpassung einer solchen (§ 10 Abs. 2 WEG). Rz. 41 Erfasst werden auch ... mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan... mehr

Rz. 39 Der Kostenbegriff im Wohnungseigentumsgesetz ist differenziert zu betrachten. Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 sind sämtliche Ausgaben, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauchs entstehen.[151] Das bedeutet, dass die Vorschrift sämtliche verteilungsrelevanten Kosten der Gemeinschaft erfasst.[152] Die Kos... mehr

Rz. 8 Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass bei Verfügungen über das Wohnungseigentum das Objekt der Verfügung der Miteigentumsanteil ist. Verfügungen über ihn erfolgen nach den für Verfügungen über Miteigentumsanteile am Grundstück (§ 1008 BGB) geltenden Vorschriften und erstrecken sich kraft Gesetzes auf das mit ihm verbundene Sondereigentum. Rz. 9 Die Übertragung des Wohnungseige... mehr

Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer Garage und damit in einem Raum liegen musste... mehr

Rz. 41 Speziell, aber nicht nur bei Einrichtungen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge kann die Einhaltung der grundsätzlichen Verpflichtung zur Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer[77] zu einem Problem werden, das sich mit der bloßen Verteilung der Nutzungen nicht beherrschen lässt. Aufgetreten ist das Problem bei den Wall-Boxen, auf die die Begründung des Regier... mehr

Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch ohne Grundbucheintragung an bestehende Vereinbar... mehr

Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe... mehr

Rz. 255 Den Wohnungseigentümern steht es im Rahmen ihres Selbstverwaltungsrechtes grundsätzlich frei, die in § 27 Abs. 1 WEG gesetzlich vorgesehenen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken oder zu erweitern. Rz. 256 § 27 Abs. 2 WEG normiert insofern die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, vom gesetzlichen Regelfall in § 27 Abs. 1 WEG abzuweichen. Anders a... mehr

Rz. 4 § 4 Abs. 2 S. 1 schreibt für die Einigung über die Einräumung von Sondereigentum die Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) vor. Sie muss daher bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor einer zuständigen Stelle (z.B. Notar, Prozessgericht bei gerichtlichem Vergleich) erklärt werden. Rz. 5 Nach § 4 Abs. 2 S. 2 kann die Einräumung von Sondereigentum nicht unter... mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt: mehr

Ist an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht begründet worden, steht der Terrassenbelag im gemeinschaftlichen Eigentum. Ist die Terrasse Annexeigentum (§ 3 Abs. 2 WEG), steht der Terrassenbelag im Sondereigentum. Handelt es sich um eine Dachterrasse, gilt nichts anderes, wenn der Dachterrassenraum zum Sondereigentum erklärt wurde. mehr

Als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs ist der Fahrradraum Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1] mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind Stellplätze gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG sondereigentumsfähig. Ist weder Sondereigentum nach neuem Recht noch ein Sondernutzungsrecht begründet, stehen Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum.[1] mehr

Der Abstellplatz für eine Waschmaschine im Bereich des gemeinschaftlichen Waschkellers ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Es können jedoch Sondernutzungsrechte und Kostentragungsvereinbarungen vereinbart werden.[1] mehr

Ein Fahrzeugabstellplatz (kein Tiefgarageneinstellplatz) ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt ebenso für die Fahrbahnmarkierung, den Unterbau und den Beton/Asphalt. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. Die neue Fassung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG fingiert insoweit die Raumeigenschaft von Stell... mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten es Wohnungseigentümer X, eine Einzelgarage (Sondernutzungsrecht) auf seine Kosten abzureißen und durch eine Garage gleicher Bauart und gleichen Aussehens mit der Größe 350 cm x 700 cm zu ersetzen. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K. Der beabsichtigte Neubau der Einzelgarage nehme eine wesentlich größere Grundfläche als der Bestandsbau e... mehr

Problemüberblick Im Fall will eine Wohnungseigentümerin von einem anderen Wohnungseigentümer nicht fotografiert werden. Personenbezogene Datum Das LG urteilt vertretbar und verurteilt den Fotografen zur Unterlassung. Das LG hätte zwar wohl Art. 6 Abs. 1 UA 1 Buchstabe f) DSGVO prüfen müssen. Das Ergebnis wäre aber kaum anders ausgefallen. Denn tatsächlich ist es nicht rechtmäßi... mehr

Mit Erfolg! Wenn die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG eine bauliche Veränderung gestatten, die die Möglichkeit eröffne, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung zu nutzen, führe dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich sei. So verhalte es sich. Be... mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 3 Wohnungen. Wohnungseigentümer K ist Eigentümer der Wohnung Nr. 1. Die Wohnung Nr. 2 gehört den Wohnungseigentümern S 1 und S 2. Die Wohnung Nr. 3 steht im Alleineigentum von Wohnungseigentümer S 1. Nach der im Jahr 1980 geänderten Gemeinschaftsordnung sind den Wohnungen Nr. 2 und 3 Sondernutzungsrechte an mehreren jeweils als "Kelle... mehr

Ohne Erfolg! Der Beschluss widerspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Entgegen früherer Rechtslage sei der gestattenden Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG rechtlich immanent, dass derjenige Wohnungseigentümer, dem die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet werde, die dadurch in Anspruch genommene Gemeinschaftsfläche exklusiv – im Sinne eines fa... mehr

Ohne Erfolg! Der in zulässiger Weise erst nach Durchführung der baulichen Veränderung am 10.12.2022 gefasste Beschluss sei nicht nichtig. Hierbei könne offenbleiben, ob es sich bei den von K errichteten Mauern um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG oder (noch) um die Ausübung seines Sondernutzungsrechts ("Gartengestaltung") gehandelt habe. Selbst wenn es sich – zugunsten... mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer X dauerhaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche zum Abstellen von Fahrzeugen nutzen darf. Hintergrund ist, dass sich in der Nähe dieser Fläche eine Lademöglichkeit befindet. Besteht für den Beschluss eine Beschlusskompetenz? Es besteht keine Beschlusskompetenz, ein Sondernutzungsrecht einzuräumen! S... mehr

Zusammenfassung Überblick Wie in vielen Streitfällen des Nachbarrechts, kann auch das Zusammenleben von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft zu Konflikten führen. In solchen Fällen ist die Verwaltung gefragt, die klären muss, ob, gegen wen und wie vorzugehen ist. Hier finden Sie eine Sammlung von Fragen aus der Praxis, die von Dr. Elzer im Rahmen seiner Online-Seminare bean... mehr

Der Eigentümer einer Erdgeschoss-Wohnung besitzt das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Der Eigentümer des 1. Obergeschosses möchte den Belag seines Balkons erneuern und verlangt Zugang zum Garten des Erdgeschosses. Muss der Eigentümer der Gartenfläche den Zugang gewähren bzw. kann der andere Eigentümer den Zugang verlangen? Die Antwort hängt von der Frage ab, wer E... mehr

Bedarf es eines Beschlusses für das Fällen eines Baumes im Sondereigentum (Garten), im Sondernutzungsrecht (Garten)? Steht eine Fläche im Sondereigentum, steht auch der Baum im Sondereigentum. Die Entscheidung, den Baum zu fällen, kann dann nicht beschlossen werden. Diese Entscheidung trifft der Wohnungseigentümer als Sondereigentümer. Steht eine Fläche hingegen im gemeinschaf... mehr