Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Darf die Verwaltung Mietern und Wohnungseigentümern die Nutzung eines als "Gästeparkplatz" ausgewiesenen Parkplatzes verbieten oder bedarf es eines Beschlusses? Für die Beantwortung der Frage ist zu klären, in wessen Eigentum der Stellplatz steht und ob es für diesen eine Gebrauchsbestimmung gibt. Steht der Stellplatz im gemeinschaftlichen Eigentum und haben die Wohnungseige... mehr

Zugestellter Flur/Laubengang: Kann hier im Rahmen der Hausordnung eine Regelung festgelegt werden, wie der Laubengang zu nutzen ist? Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Zu diesem Mitgebrauch gehört es nicht, dauerhaft Dinge im Laubengang abzustellen. Dies betrifft nic... mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. 2 Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungsreg... mehr

Überblick Wie in vielen Streitfällen des Nachbarrechts, kann auch das Zusammenleben von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft zu Konflikten führen. In solchen Fällen ist die Verwaltung gefragt, die klären muss, ob, gegen wen und wie vorzugehen ist. Hier finden Sie eine Sammlung von Fragen aus der Praxis, die von Dr. Elzer im Rahmen seiner Online-Seminare beantwortet werden. mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze das nicht mehr macht? Es ist au... mehr

Der Stromnetzbetreiber hat zum Anschluss der Wohnungseigentumsanlage auf Grundlage der Niederspannungsverordnung beim Bau des Objekts einen Stromverteiler auf dem Grundstück erstellt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhält für die Nutzung des Grundstücks durch den Netzbetreiber keine Entschädigung. Eine Eigentümerin stört sich an dem Stromverteiler und möchte, dass... mehr

Nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer sollen Blumenkästen am Balkon von innen aufgehängt werden. Dies steht allerdings nicht in der Hausordnung. Müssen sich die Mieter an den Beschluss halten oder können sie sich auf die Hausordnung beziehen und die Kästen dann trotzdem auch von außen am Balkon befestigen? Muss dies nachträglich in die Hausordnung aufgenommen werden?... mehr

Müllabwurfanlage Kann beschlossen werden, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wenn es wegen des Brandschutzes eine behördliche Auflage gibt? Ja, dann handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Diese kann nach § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Spielplatz Muss ein Spielplatz weiter instandgehalten werden, auch wenn die Eigentümer dies einstimmig (bzw. allstimmig) nicht mehr... mehr

Was mache ich, wenn ein Eigentümer einer Firma, die wegen einer Reparaturmaßnahme beauftragt ist, nicht in die Wohnung lässt? Das Wasser ist seit Tagen abgestellt. Sie haben die Möglichkeit, im Wege der einstweiligen Verfügung namens der GdWE den Zugang zu erzwingen. Der Verfügungsanspruch folgt § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Der Verfügungsgrund folgt aus der Natur der Sache. Klapp... mehr

Stellt ein festgebundenes Banner (z.B. eines Fußballvereins) oder eine Fahne auf dem Balkon eine bauliche Veränderung dar? Kann die GdWE die Anbringung auf dem Balkon durch Beschluss untersagen? Diese Frage ist streitig. Für die Klärung ist zu fragen, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Maßgeblich ist für mich, ob durch die Anbringung des Banners oder der Fahne das gemei... mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. 2 Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden ignoriert werden, stellt sich die Frage, wie nun (als Verwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden Anlage Gebrauchs- und/... mehr

In einer Gemeinschaft hat eine Eigentümerin an Monteure vermietet, verbunden mit massiver Lärmbelästigung, Schmutz und Ärger. Die Eigentümerin reagiert nicht auf Abmahnungen der Hausverwaltung. Muss der Hausverwalter für einen Unterlassungsanspruch per Beschluss wirklich bis zu einer Eigentümerversammlung warten oder kann er als Hausverwalter als grundsätzliche Aufgabe ein... mehr

In einer Tiefgarage verläuft ein vorgeschriebener Rettungsweg mit 1,25 Meter Breite durch die Fläche eines PKW-Stellplatzes, welcher einer von mehreren Teileigentumseinheiten ist. Sofern der Rettungsweg wie vorgeschrieben stets freizuhalten ist, ist der PKW-Stellplatz als solcher nicht nutzbar. Hat der Eigentümer der Teileigentumseinheit einen Anspruch auf vollständige Nut... mehr

Auf dem Nachbargrundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde eine große Luft-Wärmepumpeneinheit aufgestellt, die im Betrieb sehr laut ist und Bewohner stört. Wer darf gegen die Störung/den Störer = Nachbarn vorgehen? Gegen Störungen, die vom Nachbargrundstück ausgehen, kann jeder Wohnungseigentümer vorgehen, soweit die Störungen in seiner Wohnung wahrnehmbar sind. W... mehr

Streit unter Eigentümern: Wohnungseigentümer A hat an seiner Terrassenlampe durch eine Verlängerung des Anschlusskabels eine weitere Lampe an der Balkondecke installiert. Wohnungseigentümer B hat nun Sorge um seine Sicherheit bezüglich der Elektroinstallation und verlangt von der Verwaltung, dass diese darauf hinwirkt, dass die Lampe entfernt wird. Ich bin mir nicht sicher... mehr

Ein Wohnungseigentümer stellt seinen Kellerraum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Errichtung einer neuen Zentralheizung zur Verfügung. Wie kann man diesen Raum als Gemeinschaftsraum dauerhaft und rechtlich sichern? Sachenrechtlich wäre es möglich, das Sondereigentum an dem Raum in gemeinschaftliches Eigentum zu überführen. Dazu müssten sämtliche Wohnungseigent... mehr

In der Gemeinschaftsordnung steht, dass der Verwalter die Hundehaltung ggf. zu genehmigen hat. Diese wurde erteilt. Im Nachgang gibt es nunmehr Probleme mit dem Tier. Angeblich kann die GdWE die Genehmigung nicht aufheben, ist das korrekt? Wie wäre das konkrete Vorgehen? Nein, das ist nicht korrekt. Die Gemeinschaftsordnung ist voraussichtlich so zu verstehen, dass die Wohn... mehr

In der Gemeinschaftsordnung von 1990 wurde unter Benutzungsregelung § 15/1 zur alleinigen Nutzung ausgegeben (Sondernutzungsrechte). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen. Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann in diesem Fall ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine an... mehr

Wenn in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wesentliche Gebäudebestandteile aufgelistet sind und es heißt, diese seien "sondereigentumsfähig": Ist diese Liste in diesen Aspekten zu verwenden und nicht automatisch nichtig oder verstehe ich das falsch? Ja, Sie verstehen das falsch. Es ist weder eine Vereinbarung noch ein Beschluss möglich, einen wesentlichen Gebäudeb... mehr

Leitsatz 1. Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) –GrStRefG– ist formell verfassungsgemäß. Insbesondere stand dem Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) zu. Selbst wenn er die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen. 2. Die Regelungen der §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes (BewG)GrStRefG mehr

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Rz. 75 Da jeder einzelne Wohnungseigentümer aufgrund des Erwerbsvertrages einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum hat (vgl. Rdn 23), ist grundsätzlich jeder Erwerber für sich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig.[170] Die Belange der Wohnungseigentümer verlangen keine gemeinschaftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Baut... mehr

Rz. 5 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.5: Nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile Verhandelt zu Frankfurt am Main am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute: mehr

Rz. 3 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.3: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 30 Abs. 1 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute: mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute: mehr

Rz. 442 Bei Leistungsklagen (Zahlung, Unterlassung, Protokollberichtigungsklagen usw.) und Feststellungsklagen, die keine Beschlussklagen i.w.S. darstellen, gelten für die Wertbestimmung die §§ 3 ff. ZPO über den Verweis in § 48 GKG. Rz. 443 Bei einer positiven Feststellungsklage ist der Wert mit 80 % gegenüber dem Wert einer entsprechenden Leistungsklage anzusetzen; bei eine... mehr

Rz. 66 Die Beschlagnahme umfasst alle Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 146 Abs. 1, 20, 21 ZVG). Auch ein Sondernutzungsrecht wird nach § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums erfasst.[29] Miet- und Pachtforderungen werden nach Maßgabe des § 1124 Abs. 2 BGB erfasst, Forderungen ... mehr

Rz. 32 Die gesetzliche angeordnete Prozessstandschaft kann sich sowohl im Hinblick auf die Aktiv- als auch die Passivbefugnis, d.h. Kläger- als auch Beklagtenseite, beziehen. Rz. 33 Den bedeutsamsten Fall dürfte die (verfassungskonforme)[20] Vorschrift in § 9a Abs. 2 WEG darstellen, wonach die GdWE die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rec... mehr

1 Leitsatz Es genügt, wenn eine "Zuweisungserklärung" des in der Gemeinschaftsordnung ermächtigten Wohnungseigentümers in Bezug auf ein Sondernutzungsrecht durch Zugang beim Grundbuchamt wirksam geworden ist, als er noch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war. 2 Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; § 19 GBO 3 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt... mehr

1 Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann gegen einen anderen Wohnungseigentümer vorgehen, wenn dieser ihn im Gebrauch einer Fläche stört, an der sein Wohnungseigentum nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ein Alleingebrauchsrecht hat. 2 Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 3 WEG; § 1004 BGB 3 Das Problem Wohnungseigentümer K und Wohnungseigentümer B streiten über d... mehr

Es genügt, wenn eine "Zuweisungserklärung" des in der Gemeinschaftsordnung ermächtigten Wohnungseigentümers in Bezug auf ein Sondernutzungsrecht durch Zugang beim Grundbuchamt wirksam geworden ist, als er noch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war. mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Bezüglich der im Aufteilungsplan mit Ga bezeichneten Garage und den mit Nrn. St 1 bis 8 bezeichneten Pkw-Stellplätzen werden hiermit ebenfalls Sondernutzungsrechte begründet. Die alleinige Nutzung dieser Garagen und Stellplätze steht derzeit X als Eigentümer aller Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum zu, und zwar a... mehr

Wohnungseigentümer K und Wohnungseigentümer B streiten über den Gebrauch einer Fläche. K ist Eigentümer des Wohnungseigentums Y. Diesem ist ein Sondernutzungsrecht "rot" zugeschrieben, das sich im Aufteilungsplan findet. B ist Eigentümer eines Wohnungseigentums Z. Diesem ist ein Sondernutzungsrecht "blau" zugeschrieben, das sich auch im Aufteilungsplan findet. Am 23.6.2008 s... mehr

Die Klage hat Erfolg! Gem. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB könne ein Wohnungseigentümer eine Unterlassung der Störung seines Sondernutzungsrechts verlangen, soweit die Störung den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer widerspreche. Dies sei hier der Fall. Denn B gebrauche durch das Aufstellen diverser Gegenstände (ein gemauerter Kamin, Gartenmöbel etc.) einen Teil des Sondernutzung... mehr

Der OLG-Senat sieht es in einem Hinweis anders! Er teilt mit, nicht mehr zu beabsichtigen, an seiner bisherigen Rechtsprechung zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten Sondernutzungsrechts im Grundbuch festzuhalten. Sei ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht entstanden, führe die Übertragung des Sondereigentums grundsätzlich – ohne dass die Abtretung im ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Wirksamkeit einer Ermächtigung entgegensteht, dass der Ermächtigte vor Eintragung kein Wohnungseigentümer mehr ist. Gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten: "Zuweisung" Gibt es, wie im Fall, bereits Sondernutzungsrechtsvereinbarungen, kann man vereinbaren, den Inhalt des Sondereigentums aller Wohnungseigentumsrechte ... mehr

Problemüberblick Im Fall fühlt sich ein Wohnungseigentümer im Gebrauch einer Fläche gestört, die dem räumlichen Bereich seines Sondernutzungsrechts unterliegt. Er verlangt deshalb Unterlassung. Abwehr von Störungen in Bezug auf eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung Ein Sondernutzungsrecht genießt nach h. M. einen gleichsam eigentumsrechtlichen Schutz. Der Berechtigte kann daher... mehr

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AG Hamburg-Altona, Urteil v. 8.5.2025, 303a C 14/24 mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen einen anderen Wohnungseigentümer vorgehen, wenn dieser ihn im Gebrauch einer Fläche stört, an der sein Wohnungseigentum nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ein Alleingebrauchsrecht hat. mehr

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OLG München, Beschluss v. 1.10.2025, 34 Wx 106/25 e mehr

Rz. 33 Von der Erteilung von Abnahmevollmachten im Bauträgervertrag ist abzuraten, sofern hiervon auch das Gemeinschaftseigentum erfasst wird. Die Rechtsprechung lässt für Vertretung bei der Abnahme kaum Raum. So sind Regelungen in einem vorformulierten Bauträgervertrag unwirksam, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen ... mehr

Rz. 10 Die beschriebenen Beispiele zeigen Grenzen auf, die den Wohnungseigentümern bei der Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses gesetzt sind. Beschluss und auch Vereinbarung helfen hier nicht weiter, da es nicht um die Regelungsbereiche der §§ 10–29 WEG geht, sondern um das sachenrechtliche Grundverhältnis (§§ 1–9 WEG), auf dem das Gemeinschaftsverhältnis aufbaut. Um... mehr

Rz. 73 Hier ist zu unterscheiden zwischen individuellen Ansprüchen des einzelnen Wohnungseigentümers und Ansprüchen der GdWE gegen Miteigentümer, Verwalter oder Dritte. Anerkannt ist, dass Ansprüche gegen den Eigentümer, die von der GdWE auszuüben wären, vom Einzelnen grundsätzlich nur mit (Rück-)Ermächtigungsbeschluss geltend gemacht werden dürfen.[182] Ausnahmen werden nur ... mehr

Rz. 15 Sonderregelungen zur Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit enthalten die Ausführungen in R B 181.2 Abs. 3 bis 5 ErbStR: Sind bei einem Wohnungseigentum mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden, sind sie grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. Liegen z. B. die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder neben... mehr

Rz. 13 Jedes Wohnungs- und jedes Teileigentum gilt als ein Grundstück i. S. d. BewG (§ 157 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. § 176 Abs. 1 Nr. 3 BewG). Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungs- und Teileigentums setzt sich aus dem Sondereigentum, dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum und ggf. vereinbarten Sondernutzungsrechten am gemeinschaftlichen Eigentum (wie z. B... mehr

Rz. 275 [Autor/Stand] § 5 Abs. 4 Satz 1 HGrStG gibt vor, bei der Berechnung der Flächenbeträge nach Abs. 1 bis 3 für Wohnungs- und Teileigentum die bundesrechtlichen Regelungen des § 249 Abs. 5 und 6 BewG entsprechend anzuwenden. § 249 Abs. 5 BewG (Wohnungseigentum) stellt dabei auf den Begriff der Wohnung ab. Dieser ist im Landesrecht aber nicht eigenständig normiert, wesha... mehr

Wohnungseigentümer K bittet darum, ihm zu gestatten, auf einem Stellplatz, an dem seinem Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht zusteht, eine Fertiggarage oder einen Carport nebst Photovoltaikanlage zu errichten. Der Antrag bleibt erfolglos. Gegen den Negativbeschluss erhebt K eine Anfechtungsklage. mehr

Grundstück jedes Grundstück i. S. d. BGB mit Bestandteilen i. S. d. §§ 93, 94, 96 BGB, insbesondere Gebäuden, jedoch nicht Zubehör, d. h. bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dieser zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage geh... mehr