Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. 2 Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungsreg...mehr

Überblick Wie in vielen Streitfällen des Nachbarrechts, kann auch das Zusammenleben von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft zu Konflikten führen. In solchen Fällen ist die Verwaltung gefragt, die klären muss, ob, gegen wen und wie vorzugehen ist. Hier finden Sie eine Sammlung von Fragen aus der Praxis, die von Dr. Elzer im Rahmen seiner Online-Seminare beantwortet werden.mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze das nicht mehr macht? Es ist au...mehr

Der Stromnetzbetreiber hat zum Anschluss der Wohnungseigentumsanlage auf Grundlage der Niederspannungsverordnung beim Bau des Objekts einen Stromverteiler auf dem Grundstück erstellt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhält für die Nutzung des Grundstücks durch den Netzbetreiber keine Entschädigung. Eine Eigentümerin stört sich an dem Stromverteiler und möchte, dass...mehr

Nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer sollen Blumenkästen am Balkon von innen aufgehängt werden. Dies steht allerdings nicht in der Hausordnung. Müssen sich die Mieter an den Beschluss halten oder können sie sich auf die Hausordnung beziehen und die Kästen dann trotzdem auch von außen am Balkon befestigen? Muss dies nachträglich in die Hausordnung aufgenommen werden?...mehr

Müllabwurfanlage Kann beschlossen werden, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wenn es wegen des Brandschutzes eine behördliche Auflage gibt? Ja, dann handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Diese kann nach § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Spielplatz Muss ein Spielplatz weiter instandgehalten werden, auch wenn die Eigentümer dies einstimmig (bzw. allstimmig) nicht mehr...mehr

Was mache ich, wenn ein Eigentümer einer Firma, die wegen einer Reparaturmaßnahme beauftragt ist, nicht in die Wohnung lässt? Das Wasser ist seit Tagen abgestellt. Sie haben die Möglichkeit, im Wege der einstweiligen Verfügung namens der GdWE den Zugang zu erzwingen. Der Verfügungsanspruch folgt § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Der Verfügungsgrund folgt aus der Natur der Sache. Klapp...mehr

Stellt ein festgebundenes Banner (z.B. eines Fußballvereins) oder eine Fahne auf dem Balkon eine bauliche Veränderung dar? Kann die GdWE die Anbringung auf dem Balkon durch Beschluss untersagen? Diese Frage ist streitig. Für die Klärung ist zu fragen, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Maßgeblich ist für mich, ob durch die Anbringung des Banners oder der Fahne das gemei...mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. 2 Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden ignoriert werden, stellt sich die Frage, wie nun (als Verwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden Anlage Gebrauchs- und/...mehr

In einer Gemeinschaft hat eine Eigentümerin an Monteure vermietet, verbunden mit massiver Lärmbelästigung, Schmutz und Ärger. Die Eigentümerin reagiert nicht auf Abmahnungen der Hausverwaltung. Muss der Hausverwalter für einen Unterlassungsanspruch per Beschluss wirklich bis zu einer Eigentümerversammlung warten oder kann er als Hausverwalter als grundsätzliche Aufgabe ein...mehr

In einer Tiefgarage verläuft ein vorgeschriebener Rettungsweg mit 1,25 Meter Breite durch die Fläche eines PKW-Stellplatzes, welcher einer von mehreren Teileigentumseinheiten ist. Sofern der Rettungsweg wie vorgeschrieben stets freizuhalten ist, ist der PKW-Stellplatz als solcher nicht nutzbar. Hat der Eigentümer der Teileigentumseinheit einen Anspruch auf vollständige Nut...mehr

Auf dem Nachbargrundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde eine große Luft-Wärmepumpeneinheit aufgestellt, die im Betrieb sehr laut ist und Bewohner stört. Wer darf gegen die Störung/den Störer = Nachbarn vorgehen? Gegen Störungen, die vom Nachbargrundstück ausgehen, kann jeder Wohnungseigentümer vorgehen, soweit die Störungen in seiner Wohnung wahrnehmbar sind. W...mehr

Streit unter Eigentümern: Wohnungseigentümer A hat an seiner Terrassenlampe durch eine Verlängerung des Anschlusskabels eine weitere Lampe an der Balkondecke installiert. Wohnungseigentümer B hat nun Sorge um seine Sicherheit bezüglich der Elektroinstallation und verlangt von der Verwaltung, dass diese darauf hinwirkt, dass die Lampe entfernt wird. Ich bin mir nicht sicher...mehr

Ein Wohnungseigentümer stellt seinen Kellerraum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Errichtung einer neuen Zentralheizung zur Verfügung. Wie kann man diesen Raum als Gemeinschaftsraum dauerhaft und rechtlich sichern? Sachenrechtlich wäre es möglich, das Sondereigentum an dem Raum in gemeinschaftliches Eigentum zu überführen. Dazu müssten sämtliche Wohnungseigent...mehr

In der Gemeinschaftsordnung steht, dass der Verwalter die Hundehaltung ggf. zu genehmigen hat. Diese wurde erteilt. Im Nachgang gibt es nunmehr Probleme mit dem Tier. Angeblich kann die GdWE die Genehmigung nicht aufheben, ist das korrekt? Wie wäre das konkrete Vorgehen? Nein, das ist nicht korrekt. Die Gemeinschaftsordnung ist voraussichtlich so zu verstehen, dass die Wohn...mehr

In der Gemeinschaftsordnung von 1990 wurde unter Benutzungsregelung § 15/1 zur alleinigen Nutzung ausgegeben (Sondernutzungsrechte). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen. Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann in diesem Fall ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine an...mehr

Wenn in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wesentliche Gebäudebestandteile aufgelistet sind und es heißt, diese seien "sondereigentumsfähig": Ist diese Liste in diesen Aspekten zu verwenden und nicht automatisch nichtig oder verstehe ich das falsch? Ja, Sie verstehen das falsch. Es ist weder eine Vereinbarung noch ein Beschluss möglich, einen wesentlichen Gebäudeb...mehr

Leitsatz 1. Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) –GrStRefG– ist formell verfassungsgemäß. Insbesondere stand dem Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) zu. Selbst wenn er die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen. 2. Die Regelungen der §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes (BewG)GrStRefGmehr

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Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das Sondereigentum auf solche Teile des gemeinschaftlichen Gr...mehr

Rz. 12 In der Rechtsprechung war die Frage nach der Existenz eines "faktischen Sondernutzungsrechts" bislang umstritten.[49] Beispielsweise ist dies der Fall, wenn Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung z.B. eine Terrasse, der Ausbau eines Gartens bewilligt werden. Grundsätzlich muss ein zugunsten eines Wohnungseigentümers bestehendes Sondernutzungsrecht vereinbart un...mehr

I. Erstreckung des Sondereigentum und Sondernutzungsrecht Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das ...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr

Rz. 29 Soweit möglich, werden den kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern mit Absatz 1 S. 2, Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 2 die Nutzungen allein zugewiesen. Die Nutzungen des baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren deshalb nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten der baulichen Veränderung zu tragen haben; die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 14 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2) oder durch ...mehr

Rz. 156 Ein Gestattungs- oder Durchführungsbeschluss kann je nach Art der baulichen Veränderung Auswirkungen auf den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks haben. Nach § 21 Abs. 1 S. 2 gebühren nämlich die Nutzungen der baulichen Veränderung dauerhaft dem interessierten Wohnungseigentümer, wenn er die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 1 S. 1 allein tragen muss. Die ...mehr

Rz. 126 Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu ...mehr

Rz. 9 Nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F. war die Zustimmung von Realgläubigern zur Begründung von Sondernutzungsrechten nicht erforderlich, wenn auch die zu ihren Gunsten belastete Einheit mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wurde. Mit der Aufhebung dieser Vorschrift wird ihre Zustimmung hierzu wieder erforderlich. Deshalb bestimmt § 48 Abs. 2 WEG, dass § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a....mehr

a) Umfang der Sondernutzungsrechte Rz. 14 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbar...mehr

Rz. 31 Bei einer Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 hat der teilende Eigentümer häufig ein wirtschaftliches Interesse, Sondernutzungsrechte an bestimmten Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, gesondert zu verwerten. Er muss sich zu diesem Zweck in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, nach Entstehung der (werdenden) Wohnungseigent...mehr

Rz. 25 Inhaber eines Sondernutzungsrechts kann nur ein Wohnungseigentümer, d.h. ein aktuelles Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, sein.[71] Ein Sondernutzungsrecht zugunsten einer Person außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht denkbar, da ein Sondernutzungsrecht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2 begründet wird und eine ...mehr

Rz. 23 Der Gesetzgeber geht in § 5 Abs. 4 von der Möglichkeit aus, Sondernutzungsrechte zu begründen, verzichtet aber auf weitere Regelungen dazu. Er versteht darunter das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen.[54] Der Begriff Sondernutzungsrecht bezeichnet die einem oder einigen W...mehr

Rz. 38 Ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Sondernutzungsrecht kann durch Einigung und Eintragung (§§ 873, 877 BGB) von einer Wohnungseigentumseinheit auf eine andere Einheit ganz oder teilweise übertragen werden.[115] Dieser Rechtsakt bedarf gemäß § 5 Abs. 4 der Zustimmung der dinglich Berechtigten an den beteiligten Wohnungseigentumseinheiten (§§ 877, 876 BGB). Die Z...mehr

a) Umfang des Mitgebrauchs Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinsc...mehr

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Rz. 40 Ein durch den Aufteiler nach § 8 begründetes Sondernutzungsrecht kann durch dessen einseitige Erklärung und die Eintragung im Grundbuch so lange geändert werden, bis ein Erwerber als Eigentümer oder zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Vormerkung eingetragen ist.[122] Nach dem Eintritt werdender Wohnungseigentümer in die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 29 Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 begründet werden. Einer Vereinbarung steht die einseitige Begründung durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung gleich (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4).[81] Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 kann auch ein Anspruch auf Begründung von Sondernutzungsrechten beste...mehr

Rz. 60 Das Sondernutzungsrecht ist abzugrenzen von der Miete. Die Abgrenzung kann u.a. Bedeutung für die Frage erlangen, ob ein Mehrheitsbeschluss für die Begründung des Rechtsverhältnisses ausreichend ist und wie das Rechtsverhältnis beendet werden kann. Ob ein Mietverhältnis oder ein Sondernutzungsrecht vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Mietvertrag und Sondernutz...mehr

Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinschaftlichen Gebrauch bestim...mehr

Rz. 36 Gegenstand und Inhalt des Sondernutzungsrechts müssen hinreichend bestimmt beschrieben sein. Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht unterliegt den Bestimmtheitserfordernissen des Grundbuchrechts. Nach den Auslegungsgrundsätzen für Grundbucheintragungen (vgl. § 10 WEG Rdn 32) ist die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch nur wirksam, wenn für jed...mehr

Rz. 43 Das Sondernutzungsrecht berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zum Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch. Es erlaubt dem Berechtigten keinen weitergehenden Gebrauch, als er den anderen Eigentümern zustünde, wenn das Sondernutzungsrecht nicht bestünde. Der Berechtigte hat lediglich das Recht, die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch auszuschli...mehr

Rz. 41 Ein Sondernutzungsrecht kann nicht mit beschränkt dinglichen Rechten, z.B. Dienstbarkeiten,[128] belastet werden. Als Gegenstand der Belastung taugt nur die Wohnungseigentumseinheit insgesamt. Im Fall der Belastung der Wohnungseigentumseinheit mit einer Dienstbarkeit, erstreckt sich das Nutzungsrecht auch auf den Sondernutzungsbereich.[129] Eine Dienstbarkeit an einem...mehr

Rz. 37 Ein Mehrheitsbeschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechts ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig,[111] sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, wonach Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden können.[112] Eine solche Öffnungsklausel muss den Bereich des bet...mehr

Rz. 48 Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Einräumung von Sondereigentum enthält eine dazu erforderliche Zustimmung dinglich Berechtigter am Grundstück oder an Miteigentumsanteilen (vgl. § 4 WEG Rdn 3) auch die Zustimmung zu dessen Inhalt. Eine nachträgliche Vereinbarung über den Inhalt des Sondereigentums ändert dessen gesetzlichen Inhalt und damit den des Wohnungseig...mehr

Rz. 15 Der Sondernutzungsberechtigte hat in der Regel die Kosten des ihm zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Entsprechende Beschlussfassungen einer abweichenden Kostentragung können u.U. nichtig sein.[62] Die Last der Erhaltungsmaßnahmen und die Kostentragung können bereits in der Teilungserklärung geregelt werden. Denn...mehr

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Rz. 20 Aufzug Der Einbau eines (Außen-)Aufzugs in einem umgewandelten Altbau ist bauliche Veränderung.[35] Auf die Gestattung seines Einbaus kann nach Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 ein gesetzlicher Anspruch bestehen. Sie kann dann regelmäßig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und ist in der Regel weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage noch eine unbillige Benachte...mehr

Rz. 16 Das Sondernutzungsrecht kann demzufolge beim Garten, Terrasse, Dachterrasse ausschließlich durch den begünstigten Wohnungseigentümer wie Sondereigentum genutzt werden. Die übliche Gartenpflege, zu der auch der Ersatz abgestorbener Pflanzen, das regelmäßige Rasenmähen und das Zurückschneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen gehört, ist Teil der Sondernutzung einer Gar...mehr

Rz. 49 Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen gemäß § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 der GdWE. Dies gilt grundsätzlich auch für Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht. Dem Sondernutzungsberechtigten kann jedoch durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung,...mehr

Rz. 28 Die Pflichten der Wohnungseigentümer, die einheitlich wahrgenommen werden müssen, nimmt gemäß Absatz 2 Fall 3 die GdWE als rechtsfähiger Verband wahr. Hieraus folgt eine gesetzliche passive Prozessführungsbefugnis der GdWE.[104] Die gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt aber nicht die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümer und eine etwaige ge...mehr