Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 566 BGB ... / O. Besonderheiten bei Begründung von Wohnungseigentum.

Rn 20

Nicht nur die Veräußerung – Teilung nach § 8 WEG ist nicht ausreichend, Nbg ZMR 13, 650 – vermieteten Wohnungseigentums fällt unter § 566, sondern auch die sog Umwandlungsfälle, wobei dort mit einer teleologischen Reduktion der Norm in Einzelfällen dem Eintritt aller Wohnungseigentümer in die Stellung als Vermieter entgegengetreten wird. In den sog Umwandlungsfällen, dh wenn ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt und das Wohnungseigentum an Dritte veräußert wird, ergeben sich erhebliche Rechtsprobleme für Vermieter und Mieter, da wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses eine Vermieterkündigung von sämtlichen Vermietern auszusprechen ist und eine Mieterkündigung ggü sämtlichen Vermietern erklärt werden muss (vgl BGH WuM 99, 390 m Anm Riecke/Schütt 499 = ZMR 99, 546; Sternel MDR 97, 315 ff; Börstinghaus NZM 04, 483f).

Rn 21

Das Mietverhältnis besteht wegen der Regelung des § 566 auch bei der Umwandlung unverändert fort. Voraussetzung ist, dass Vermieter und Umwandelnder personenidentisch sind. § 566 gilt auch dann, wenn sämtliche Miteigentümer eines Grundstückes, die zugleich dessen Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum (§ 8 WEG) teilen und sodann einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Wohnungseigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen (BayObLG NJW 82, 451 [BayObLG 24.11.1981 - Allg. Reg. 64/81]; Börstinghaus NZM 04, 483). Die ›Veräußerung‹ wird hier darin gesehen, dass einem ehemaligen bloßen Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Wohnungseigentum übertragen wurde. Hier tritt der Erwerber und bisherige Mitvermieter als Alleinvermieter an die Stelle der bisherigen Eigentümer- un...