Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen / 3.3 Organisationspflichten

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt.

Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 WEG für das Innenverhältnis relevant. Der Verwalter hat grundsätzlich keine Entscheidungsbefugnis, er ist nicht berechtigt, eigenständig ohne vorherige Beschlussfassung derartige Maßnahmen zu veranlassen.

Dabei enthält § 27 WEG lediglich eine für das Innenverhältnis geltende "interne" Aufgabenzuweisung.

Für das Außenverhältnis, also für die Vertretungsmacht des Verwalters, gilt indes die Bestimmung des § 9b Abs. 1 WEG. Hiernach ist der Verwalter zur Vornahme von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen grundsätzlich wie ein Geschäftsführer immer berechtigt, nur bei Darlehens- und Grundstücksgeschäften muss er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt werden.