Bauliche Veränderung: Beschlusskompetenz / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob man einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung an einem Ort gestatten kann, für den eine andere Nutzung vereinbart ist.

BGH-Lösung

Der BGH bejaht mit dem LG die Frage. Etwas anderes soll aber gelten, wenn eine bestimmte bauliche Maßnahme in einer Vereinbarung ausgeschlossen worden ist (Bauvereinbarung). Beispielsweise die Vereinbarung, wonach für einen bestimmten Bereich zugewiesener Gartenflächen festgelegt wird, dass diese ausschließlich der Anlage von Ziergärten dienen und die Errichtung von Baulichkeiten jeglicher Art ausgeschlossen sein soll, enthält nach BGH-Ansicht einen "Versteinerungswillen" im Sinne des § 47 WEG, der zur Unanwendbarkeit des § 20 WEG führt.

Sondernutzungsrecht

Mit dem BGH ist anzunehmen, dass ein Wohnungseigentümer, der an einer Stelle bauen darf, beispielsweise einen Personenaufzug errichten darf, eine Fläche zunächst allein gebrauchen darf, wenn die anderen Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG die Fläche später mitgebrauchen dürfen. Diese Anforderung ist im Fall aber nicht erfüllt, da die Gartenhütten jeweils allein gebraucht werden. Dies sieht der BGH anders. Seine Überlegung, man könne beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis am dafür vorgesehenen gemeinschaftlichen Eigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen solle, bricht mit langen Traditionen.

Entgelt

Die "Bauherren" waren bereit, für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ein Entgelt zu zahlen – monatlich 10 EUR. Hier meint der BGH, den Wohnungseigentümern fehle die Kompetenz, solche Kompensationszahlungen festzulegen. § 16 Abs. 2 WEG erlaube es nicht, Einnahmen auf einzelne Wohnungseigentümer zu verteilen bzw. einen von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abweichenden Umlageschlüssel für die Einnahmen zu bestimm...