Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen / 2.2.2 Auslegung der Vereinbarung

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.^[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfällen dringend anzuraten, den Wohnungseigentümern die Inanspruchnahme fachanwaltlichen Rats zu empfehlen oder (notfalls) durch gerichtliche Entscheidung eines Präzedenzfalls eine verbindliche Klärung herbeizuführen. Der BGH bejaht sogar ein Recht eines Wohnungseigentümers auf eine Anweisung, wie bei umstrittener Rechtslage künftig zu verfahren sei.^[2]

Die GdWE ist berechtigt – soweit Beschlusskompetenz besteht –, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Der Verwalter muss dabei zunächst die für die konkrete Verwaltung erheblichen Rechtsfragen erkennen, die höchstrichterlich noch nicht geklärt sind, damit er die erforderliche Weisung durch Eigentümerbeschluss herbeiführen kann. Dieser Weisungsbeschluss kann durch eine Beschlussmängelklage angefochten werden, die dann bei Verbindung mit einer Zwischenfeststellungsklage zu einer rechtskräftigen und damit endgültigen Klärung der Streitfrage führt. Solange eine Weisung fehlt, verletzt der Verwalter seine Pflichten nur dann, wenn er zu der Rechtsfrage eine unvertretbare Position einnimmt oder eine (neue) höchstrichterliche Rechtsprechung unbeachtet lässt, nicht aber dann, wenn später eine abweichende Beurteilung durch die Rechtsprechung erfolgt.^[3]

Die Hürden für den einzelnen Wohnungseigentümer oder die Minderheit sind höher: Ein auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestützter Anspruch eines Wohnu...