Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums kommt ausschließlich dann in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer entweder nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG oder § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind. Dies ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann der Fall, wen...mehr

Stets sind in die Jahresabrechnung aus dem Verwaltungsvermögen getätigte Ausgaben einzustellen, egal ob die Ausgaben rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgten und unabhängig davon, ob die Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben oder nicht.[1] Dies gilt für sämtliche getätigten Ausgaben und unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die GdWE verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter a...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Die GdWE ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermietungen dar. Diese sind allerdi...mehr

Die Einzelabrechnung kann entsprechend dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip nachrichtlich die tatsächlich in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen jedes Eigentümers ausweisen. Von wesentlicher Bedeutung ist jedoch, dass die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen hat (Kardinalpflicht!). Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. ...mehr

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufi...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Mit Blick auf die Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen gilt zunächst der Grundsatz, dass entsprechende Ansprüche von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Das Gemeinschaftseigentum steht zwar nicht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im Eigentum aller Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings folgt der ...mehr

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden. Praxis-Beispiel Fenstererhaltung Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungsei...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren mit denen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnah...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität. Der Begriff des "Telekommunikationsnetzes mit sehr hoher Kapazität" ist dabei an den gleichlautenden Begriff einer EU-Richtlinie vom 11.12.2018 angelehnt.[1]"Bauliche Veränderungen dienen dem Ans...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst ...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel führt kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbei. In den häufigsten Fällen zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Soweit Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum etwa ein Nutze...mehr

Rz. 94 Ein Grundstückstausch liegt vor, wenn sich in einem gegenseitigen Vertrag beide Vertragsparteien verpflichten, jeweils ein Grundstück auf den anderen Vertragspartner zu übereignen. Zivilrechtlich ist der Tausch in § 480 BGB geregelt. Danach finden auf den Tausch die Vorschriften über den Kauf[1] entsprechende Anwendung. Die Tauschpartner sind damit jeweils bezüglich d...mehr

Dem Verwalter können durch Vereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – und nach § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus weitere verliehen werden.[1] Dem Verwalter können allerdings keine Befugnisse eingeräumt werden, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. So kann ihm nicht die Ermächtigung e...mehr

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die ihm die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung zu nutzen, führt dies dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.[1] Praxis-Beispiel Das Badezimmer im Keller ([2] Den Wohnungs...mehr

Zwar können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ursprünglich kostenbefreite Wohnungseigentümer durch Beschluss erstmals mit Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums belastet werden.[1] Dies gilt aber nicht grenzenlos. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, wonach nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum bzw. Sondernut...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßsta...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Praxis-Beispiel Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufg...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Einwirkun...mehr

Da auch die Kosten baulicher Maßnahmen gem. § 21 Abs. 2 und Abs. 3 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile oder nach einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wenn von dem g...mehr

Obwohl nicht mehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Allerdings wird er insoweit als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Da dieser gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wären Ansprüche auf Beschlussdurchführung gegen di...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. "Gebrauchsentz...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG) sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen oder gesetzlich geregelten Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild oder zur vollständigen Erfüllung der mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzli...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der GdWE. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer ihre Beiträge zu einer b...mehr

Alte Rechtslage Das WEG alter Fassung enthielt keine Regelungen zu Maßnahmen der Barrierefreiheit. Vielmehr waren die Interessen des behinderten Wohnungseigentümers gegenüber denjenigen der übrigen Wohnungseigentümer abzuwägen. Bei dieser Interessenabwägung war neben dem Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 GG, auf das sich sowohl der behinderte Wohnungseigentümer als a...mehr

Im Rahmen seiner Organpflichten hat der Verwalter für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausfü...mehr

Eine Beeinträchtigung ist nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit der begehrten Baumaßnahme einverstanden sind. Maßstab für die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend ist, i...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG verpflichtet den Drittnutzer insoweit unmittelbar und...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hatte der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus die...mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich der Streitwert nach dem Wertverlust des Sondereigentums aller Teil- und Wohnungseigentümer mit Ausnahme des beklagten Wohnungseigentümers.[1] Dieser Wert stellt auch die Rechtsmittelbeschwer dar, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstinstanzlich unterlegen ist. D...mehr

Rz. 19 Die zivilrechtlichen Grundlagen des Kaufvertragsrechts ergeben sich aus § 433 BGB, in dieser Vorschrift geregelt werden die (Haupt-)Pflichten von Käufer und Verkäufer. Die Formvorschrift in § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB macht die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags notwendig. Wesentlich ist die Vereinbarung eines Kaufpreises, auch wenn dieser nur vorläufiger Natur sein ...mehr

Betriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten bzw. Seminaranbietern durchgeführt werden, durchaus aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Qualität de...mehr

Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Gesetz ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Da das WEG keinerlei Bestimmungen oder Beschränkungen im Hinblick auf die Person des Verwalters e...mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist.[1] Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keinen der übrigen ...mehr

Können Sie bitte kurz die Formulierung erklären: "zum Inhalt des Sondereigentums machen"? Nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. In diesem Fall hat das Eigentum einen besonderen Inhalt, beispielsweise den Inhalt...mehr

Vom gemeinschaftlichen Eigentum geht ein Schaden aus und schädigt auch ein Sondereigentum. Die GdWE trifft kein Verschulden. In vielen Wohnungseigentumsanlagen werden die Schäden im Sondereigentum des Betroffenen dennoch auf Kosten der GdWE ersetzt, jedoch ohne expliziten Beschluss, was aus meiner Sicht problematisch ist. Ist ein Dauerbeschluss hierzu möglich? Ohne Beschlus...mehr