Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskosten

Damit die richtige Bemessungsgrundlage für die Baukostenobergrenze sowie der Fördergrenze ermittelt werden kann, muss man wissen, welche Kosten als Anschaffungs- oder Herstellungskosten berücksichtigt werden dürfen bzw. müssen. Nicht zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes gehören die Aufwendungen für den Grund und Boden sowie die hierauf entfallenen Anschaffungsnebenkosten...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über: die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden ...mehr

Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Anders als im Fall des § 555d Abs. 2 BGB stellt die Vorschrift allein auf die Mietvertr...mehr

Das Recht der Mieterhöhung regeln §§ 557 bis 561 BGB. § 557 Abs. 1 BGB regelt zunächst, dass die Vertragsparteien eine Mieterhöhung vertraglich vereinbaren können. Insbesondere kann insoweit gemäß § 557 Abs. 2 BGB eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart werden. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter von ...mehr

Erfasst sind alle Wärmeerzeugungsanlagen, also auch Warmwasserbereitungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden (Erdgas, Flüssiggas, Heizöl oder Kohle). Unerheblich ist, ob es sich um hauseigene Anlagen oder Blockheizkraftwerke handelt und ob es sich um Nah- oder Fernwärme oder um Contracting handelt. Maßgebend ist allein, dass CO2 emittiert wird.[1] Ausgenom...mehr

Für Modernisierungsmaßnahmen die mit einem Kostenaufwand von maximal 10.000 EUR für die Wohnung verbunden sind, sieht § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren vor. Der Vermieter muss dabei den Umstand, dass er das vereinfachte Verfahren wählt, in der Modernisierungsankündigung mitteilen. Eine weitere Mitteilung über die voraussichtlich künftigen Betriebskosten ist nicht erford...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsmieterhöhung (hier: Fensteraustausch) [1] Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links Hier: Mieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB Sehr geehrte/r ________________________, wie Sie wissen, wurde im Zeitraum vom 2.10.2024 bis 18.10.2024 in Ihrer Wohnung eine Modernisierung der Fenster durchgeführt....mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung gem. § 559e BGB nach Heizungsmodernisierung [1] Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links hier: Mieterhöhung nach § 559e BGB Sehr geehrte/r _____________, wie Sie wissen, wurde im Zeitraum vom 01.07.2024 bis zum 15.08.2024 in dem Mehrfamilienhaus Blumenstr. 6, 80000 München ein...mehr

Wird die Wohnanlage bereits teilweise zentral versorgt und wollen oder müssen sich weitere bislang dezentral versorgte Wohnungseigentümer an die Zentralheizung anschließen, so haben diese die Kosten hierfür nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Auch für diesen Fall gilt § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG mit der Folge, dass die Wohnungseigentümer auch über die Vertei...mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Fensteraustausch) Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG) Hier: Ankündigung baulicher Maßnahmen wegen Fensteraustauschs Sehr geehrte/r ________________________, wie Ihnen bekannt ist, besteht Instandsetzungsbedarf sowoh...mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ________________________, die Maßnahmen zur energet...mehr

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Vermieter schon die Kosten des entsprechend beauftragten Unternehmens ausgeglichen hat. Ist jedenfalls die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monat...mehr

Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB, also in den Fällen der energetischen Modernisierung oder der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG, ist der Mieter nicht mit einem Härteeinwand ausgeschlossen. Folgende Kriterien sind im Rahmen der Interessenabwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichtigen: Die zu erwartende Mieterhöhun...mehr

Mit § 60a GEG 2024 wurde erstmals eine Betriebsprüfung von Wärmepumpen eingeführt, soweit das Gebäude mindestens 6 Wohn- oder sonstige Nutzungseinheiten mittels Wärmepumpe mit Heizenergie versorgt und die Wärmepumpe nach dem 31.12.2023 eingebaut wurde. Die Wärmepumpen müssen nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens aber nach Ablauf von 2 Jahren nach Inbetriebnahme, e...mehr

Rz. 15 Erteilt der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht, ist kann Mieter bis zur Erteilung der Auskunft ein Zurückbehaltungsrecht an den zukünftigen Mieten gem. § 273 geltend machen (Blank, WuM 2014, 642). Die Nichterteilung der geforderten Auskunft stellt zugleich die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Gle...mehr

Mit § 60a GEG wird erstmals eine Betriebsprüfung von Wärmepumpen eingeführt, was bislang nicht erforderlich war. Immer schon anders war dies im Fall von Heizungsanlagen mit Verbrennungsprozessen, die regelmäßig im Rahmen der Abgasmessung und Feuerstättenschau kontrolliert werden. Betroffen von der Betriebsprüfung sind nach § 60a Abs. 1 Satz 1 GEG Gebäude mit mindestens 6 Wohn...mehr

Gemäß § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizKV zählen zu den üblichen Kosten diejenigen für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch eine vom Gebäudeeigentümer betriebene Anlage (Eigenbetrieb). Zu den Betriebskosten der Wärmelieferung kommen die Kosten des Entgelts für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung durch den Drittbetreiber hinzu (§ 7 Abs. 4 und § 8 Abs. 4 HeizKV). Der wese...mehr

Die Umstellung der Mietstruktur ist z. B. von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der HeizKV verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der HeizKV zu...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Die HeizKV enthält die einschlägigen Bestimmungen für die Erfassung und die Aufteilung der Kosten sowohl für Wärme als auch für Warmwasser. In § 1 HeizKV ist der Anwendungsbereich der Verordnung geregelt. Danach gilt sie für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie der eigenständig gewerblichen Lieferung ...mehr

Neben der Miete werden für alle anfallenden und umlagefähigen Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV Pauschalen oder Vorauszahlungen erhoben. Praxis-Beispiel Nettokaltmiete A...mehr

Das Umlageausfallwagnis darf 2 % der Betriebskosten im sozialen Wohnungsbau gemäß § 25a NMV betragen. Da auch die Heiz- und Warmwasserkosten zu den Betriebskosten gehören, ist in der Abrechnung über sie ein Umlageausfallwagnis möglich, vorausgesetzt es handelt sich um preisgebundenen Wohnraum.mehr

Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten Miete alle übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV abgegolten. Letztere werden nicht separat durch eine Pauschale oder Vorauszahlung erhoben. Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden jedoch in diesem Fall neben der Miete entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen. P...mehr

Hat der Vermieter bisher eine zentrale Versorgungsanlage selbst betrieben und will er während eines laufenden Mietverhältnisses auf gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser umstellen, so kann er das nach herrschender Meinung nur mit Zustimmung des Mieters tun.[1] Durch den Abschluss des Mietvertrags sind Mieter und Vermieter an die darin getroffenen Vereinbarungen gebu...mehr

Hier wird die Miete als ein einziger Betrag ausgewiesen. Für Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV einschließlich derer für Heizung und Warmwasser wird keine gesonderte Zahlung in Form einer Pauschale oder Vorauszahlung neben der Miete vereinbart. Praxis-Beispiel Inklusivmiete Mit der Zahlung der vereinbarten Miete, hier 600 EUR, sind sämtliche anfallenden Betriebs...mehr

Die Trinkwasserverordnung [1] schreibt vor, dass das Warmwasser in einem Mietshaus turnusmäßig, das heißt alle 3 Jahre, auf Legionellen zu untersuchen ist. Untersuchungspflichtig sind Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle. Über das Fassung...mehr

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten leistet (Abrechnungspflicht). Die Vorschrift nennt zwar nur die Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), sie gilt aber ebenso für die Heizkosten, da sich § 2 BetrKV auch auf diese bezieht. Dies bedeutet ...mehr

Bei einem Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums muss der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassungsgeräte ablesen, um die Verbrauchsanteile des alten und des neuen Mieters bestimmen zu können (§ 9b Abs. 1 HeizKV). Auch bei mehreren Nutzerwechseln während einer Abrechnungsperiode ist jedes Mal eine Zwischenablesung erforderlich. Diese Ablesung muss nicht zwingend...mehr

Oft stehen in einem Anwesen Einheiten leer, weil zum Beispiel der neue Mieter noch nicht eingezogen ist, noch kein neuer Mieter gefunden wurde oder ein Umbau ansteht. Die auf diese Flächen entfallenden Betriebskosten hat der Vermieter zu tragen. Er darf die Gesamtfläche nicht um die leerstehenden Flächen verringern.[1] Das sog. Leerstandsrisiko hat der Vermieter auch für ver...mehr

Freiflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche, höchstens jedoch mit der Hälfte ihrer Fläche zu berücksichtigen. Das kann im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu Problemen führen, weshalb die Ermittlung der Flächen in diesem Zusammenhang strittig ist. Zum einen werden diese ...mehr

Die im Folgenden genannte Rechtsprechung ist nur noch für die Fälle maßgeblich, in denen die Umstellung auf Wärmelieferung vor Inkrafttreten der Wärmelieferverordnung (1.7.2013) erfolgt ist. Abrechnung beim Wärmecontracting Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist nicht verpflichtet, dem Mieter diejenigen Rechnungen vorzulegen...mehr

Überblick Zweck der Heizkostenverordnung ist es, dem Nutzer oder Verbraucher vor Augen zu führen, wie hoch sein Energieverbrauch im Hinblick auf die Versorgung mit Wärme und Warmwasser ist. Die Heizkostenverordnung soll sicherstellen, dass ein Nutzer durch sein Verhalten seinen Energieverbrauch und damit die Kosten beeinflussen kann. Deshalb gibt sie – anders als es bei den ...mehr

Die gesetzlichen Grundlagen zur Wärmelieferung und deren Kostenumlage im Rahmen von Mietverhältnissen finden sich in folgenden Bestimmungen: § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV, § 7 Abs. 4 HeizKV, § 8 Abs. 4 HeizKV, § 2 Nr. 4c, 5b BetrKV, Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVB FernwärmeVO), § 556c BGB. Wie bereits ausgeführt: Der Gebäudeeigentümer und ihm ...mehr

Die Kosten der Anschaffung sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Die Wartungs- und Prüfungskosten gehören ebenfalls nicht zu den ansatzfähigen Kosten für die Heizung. Der Vermieter kann sie aber als "sonstige Betriebskosten" in der Betriebskostenabrechnung verteilen, wenn eine entsprechende mietvertragliche Regelung vorliegt.[1]mehr

Gemäß § 17 DSGVO sind alle personenbezogenen Daten zu löschen, wenn diese für die Zwecke, für die sie erhoben oder auf sonstige Weise verarbeitet wurden, nicht mehr bestehen. Der Zeitpunkt des Wegfalls hängt also vom jeweiligen Zweck der Datenbearbeitung ab: Daten zu den Betriebskosten sind mindestens bis zum Ablauf der Einwendungsfrist für Mieter aufzubewahren (gemäß § 556 A...mehr

Die Geltendmachung des Erstattungsanspruchs hat innerhalb von 12 Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten gegenüber dem Mieter in Textform zu erfolgen. Der Mieter muss also eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger übermitteln (§ 126b BGB). Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Die Übermittlung eines PDF-Dokuments oder einer E-Mail ist daher ausreichend....mehr

Eichkosten sind umlagefähige Heiznebenkosten und gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Als Eichkosten gelten die durch die Nacheichung vor Ort entstehenden Kosten. Soweit zu demselben Zweck aus Gründen der Kostenersparnis das alte Messgerät gegen ein neues ausgetauscht wird, zählen auch die Austauschkosten zu den Eichkosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Statt der N...mehr

Die Verteilung der bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung anzusetzenden Kosten ist in § 7 Abs. 1 und Abs. 3 sowie in § 8 Abs. 1 und Abs. 3 HeizKV geregelt. Diese Vorschriften bestimmen, in welchem Verhältnis die erfassten Kosten zu verteilen sind. Danach kann der Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 %, der Grundkostenanteil zwischen 30 % und 50 % ausmachen. Hinweis Ver...mehr

Tragen eine Solaranlage oder andere erneuerbare Energien zur Erwärmung bei, dürfen für eingesparten Brennstoff keine fiktiven Kosten berechnet werden.[1] Nur tatsächlich entstandene Kosten können umgelegt werden. Umlagefähig sind bei Solaranlagen beispielsweise der Betriebsstrom und die Wartungskosten der Solaranlage. Die Investitionskosten für eine Solaranlage oder eine Wär...mehr

Ob Tank-, Feuer-, Gebäudehaftpflicht- oder Gewässerschadenversicherung, bei den Kosten für diese Versicherungen handelt es sich nicht um Heiznebenkosten und damit gehören sie nicht in die Heizkostenabrechnung.[1] Sie werden als umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst und müssen in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.mehr

Der Vermieter kann bei diesem Verfahren Verbräuche der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen heranziehen. Das bedeutet, dass der Vermieter auf Werte aus der Vergangenheit zurückgreifen darf, allerdings müssen hierbei mindestens 2 Zeiträume berücksichtigt werden. Seit 1.1.2009 gilt, dass der Gebäudeeigentümer nicht mehr die Verbrauchsdaten eines ganzen Abrechnungszei...mehr

Gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV kann der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassungsgeräte auch mieten oder leasen. Die Kosten der Anmietung sind als Betriebskosten umlagefähig gemäß § 2 Nr. 4a, 5a BetrKV. Ist das Mietobjekt bereits mit gemieteten Erfassungsgeräten ausgestattet, so kann der Vermieter die Mietkosten im Rahmen der Abrechnung dem Mieter weiter berechnen. Beteiligungs- bz...mehr

Die Umlageschlüssel ergeben sich aus den §§ 7 und 8 HeizKV.[1] Der Vermieter darf grundsätzlich nicht mehr als 70 % der Gesamtkosten nach Verbrauch, mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kosten nach einem festen Schlüssel (Grundkosten) verteilen. Die Heizkostenabrechnung muss so erstellt werden, dass der Mieter die Rechenwege und die Aufteilungen nachvollziehen kann. Die si...mehr

Wartungsarbeiten fallen unter den Begriff der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft. Die Wartung der Heizanlage erfolgt regelmäßig durch eine Fachfirma auf Grundlage von Wartungsverträgen. Eine umlagefähige Wartung beinhaltet die Einstellung der Feuerungseinrichtungen, die Überprüfung der ze...mehr

In der Praxis kommt es häufig vor, dass in Mietverträgen bestimmte Wohnungsgrößen bzw. -flächen angegeben sind, die sich hinterher als falsch herausstellen. Denkbar sind dabei die folgenden beiden Konstellationen: Die tatsächliche Fläche ist kleiner als die vereinbarte. Die tatsächliche Fläche ist größer als die vereinbarte. Zunächst war strittig, ob Flächenangaben in Verträgen...mehr

Generell müssen alle Räume, die mit einem Heizkörper ausgestattet sind, mit Erfassungsgeräten versehen werden. Dazu gehören zum einen die Räume einer Wohnung, zum anderen die separaten Räume wie Garagen, Mansarden, Hobby- und Kellerräume, sofern sie mit Heizkörpern ausgestattet und zum Gebrauch nur einem Nutzer zugeordnet sind. Räume, in denen der Heizkörper dauernd ausgesch...mehr

Darunter fallen die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, insbesondere die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. In Betracht kommen folgende: Kosten für Müllschlucker oder maschinelle Müllbeseitigungsanlagen, z. B. Kosten für das Erneuern der Behälter, für die Reinigung und Wartung der Anlage. Kosten für Feuerlöschgeräte, z. B. Wartungs...mehr

Ansatzfähig sind das Arbeitsentgelt, die Sozialbeiträge, die Beiträge zur Unfallversicherung, die Kosten einer Vertretung bei Krankheit oder Urlaub sowie Sachleistungen. Zu den Sachleistungen zählt insbesondere der Mietwert einer unentgeltlich überlassenen Wohnung bzw. bei einer verbilligten Miete die Differenz zwischen dem Mietwert und der tatsächlich gezahlten Miete; ferne...mehr

Überblick Das Thema Betriebskosten kann Anlass zu zahlreichen Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sein. Insbesondere durch das massive Ansteigen der Betriebskosten in den letzten Jahren ist es für die Parteien strittig, welche Kosten in welcher Höhe umgelegt werden. Betriebskosten werden oft als "zweite Miete" bezeichnet. Dieser Begriff ist missverständlich: Für Verm...mehr

Da nach dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen einbezogen ist, ist ausdrücklich auch eine Maßnahme der Instandsetzung in den Katalog der Betriebskosten aufgenommen worden. Damit ist dem Umstand Rechnung getragen worden, dass Pflanzen, Sträucher und Bäume durch Alter, Witterungs- und Umwelteinflüsse abgängig werden und eine Erneuerung...mehr