Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskosten

Rz. 63 Die Ermäßigung der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale – nicht nur die Ermäßigung der Betriebskosten – ist den Mietern unverzüglich mitzuteilen. Hinweis Textform Die Erklärung bedarf der Textform ("entsprechend"). Sie muss einen bestimmten Herabsetzungbetrag sowie den Wirkungszeitpunkt angeben; fehlen hierzu konkrete Angaben, wird die Auslegung regelmäßig eine Wirkung...mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126...mehr

Rz. 82 Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Nach Abs. 1 dürfen Erhöhungen der Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Vertragsparteien können also den Mietvertrag um eine entsprechende Bestimmung ergänzen, allerdings nur nach dem 1.9.2001 (Langenberg, NZM 2001, 783 [794]). Daher ist eine Ve...mehr

Rz. 62 Ebenso wie bei der Erhöhung der Betriebskostenpauschale besteht diese Rechtspflicht nur dann, wenn sich der Saldo der Betriebskosten verringert hat (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11, ZMR 2012, 181). Verringern sich die Betriebskosten in einzelnen Positionen, während sich andere Betriebskosten erhöhen, kommt es darauf an, ob der Gesamtbetrag der Betriebskosten...mehr

Rz. 68 Sobald die Betriebskostenpauschale durch die Ermäßigungserklärung des Vermieters herabgesetzt worden ist, braucht der Mieter nur noch die herabgesetzte Pauschale zu zahlen. Rz. 69 Setzt der Vermieter die Betriebskostenpauschale trotz eingetretener Ermäßigung des Betriebskostensaldos nicht herab, kann der Mieter auf Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Vermieters k...mehr

Rz. 50 Entspricht die Erhöhungserklärung nicht den Anforderungen an Form und Inhalt, ist sie unwirksam (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 23), z. B. wenn die Gegenüberstellung von alten und neuen Betriebskosten oder der Umlageschlüssel fehlt oder nur ein Erhöhungsbetrag angeführt wird. Eine unwirksame Erklärung kann nicht nachgebessert werden, sondern muss neu erst...mehr

Rz. 71 Wenn keine Vereinbarung über die Umlage oder die Erhöhung der Betriebskosten getroffen worden ist oder die Vereinbarung unklar ist, kann der Vermieter weder Betriebskostenerhöhungen abwälzen noch anrechenbare Vorschüsse verlangen (OLG Zweibrücken, RE v. 21.4.1981, 3 W 29/81, GE 1981, 487; LG Berlin, Urteil v. 7.2.1991, 62 S 382/90, MM 1992, 65; LG Berlin, Urteil v. 25...mehr

Rz. 80 Hinweis Beweislast beim Mieter Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v. 6.7.2011,VIII ZR 340/10, WuM 2011, 513), und zwar auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr erhöht haben (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 17.08.2017, 67...mehr

Rz. 48 Belege (Bescheide über Grundsteuererhöhungen, Tarifänderungen usw.) und/oder Rechnungen brauchen der Erklärung gemäß § 560 nicht beigefügt zu werden. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsichtnahme und Überprüfung der Belege (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 22), wie es ihm auch sonst anlässlich der Abrechnung von Betriebskosten zusteht (LG Mannheim,...mehr

Rz. 55 Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der (erhöhten) Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2 Satz 1). Es kommt nicht mehr darauf an, an welchem Tag eines Kalendermonats die Erhöhungserklärung des Vermieters dem Mieter zugeht. Auch dann, wenn sie dem Mieter erst nach dem Fünfzehnten eines Monats zugeht, so erhöht ...mehr

Rz. 74 Nach § 560 Abs. 5 ist bei der Veränderung der Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nur diejenigen Betriebskosten sind ansetzbar, die einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen. Für früher preisgebundenen Wohnraum ergab sich dies aus § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV, wonach nur solche Kosten umgelegt werden durften, die bei gew...mehr

Rz. 81 Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, begeht er eine positive Vertragsverletzung (BGH, VIII ZR 243/06, GE 2008,116 = NZM 2008, 78; Lützenkirchen, § 556 Rn. 441; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 93), die ihn bei Verschulden (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276) zum Schadensersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2). Der Mieter hat einen Anspruch auf Fre...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 54 Die Umlage der erhöhten Betriebskosten hat gemäß § 560 Abs. 2 Satz 1 grundsätzlich Wirkungen nur für die Zukunft. Eine Umlage rückwirkend erhöhter Betriebskosten ist nur ausnahmsweise zulässig. Die erhöhte Betriebskostenpauschale wird zu den unter 8. näher erläuterten Zeitpunkten zusammen mit der Miete fällig.mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

3.2.1 Erhöhungserklärung Rz. 21 Die Umlage der Erhöhung erfolgt durch Erklärung in Textform des Vermieters (§ 560 Abs. 1 Satz 1), die den Mietern zugehen muss. Ist diese einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung wirksam und dem Mieter zugegangen, so erhöht sich die Miete für die Zukunft, ohne dass es der Zustimmung des Mieters zu dieser Vertragsänderung bedarf (Schmidt-F...mehr

Praxis-Beispiel Berechnung Beträgt die Ausgangsmiete 7 EUR/qm Wohnfläche oder mehr, so darf nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB der Erhöhungsbetrag nicht höher als 3 EUR/qm Wohnfläche sein. Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB beträgt bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 EUR/qm der maximale Erhöhungsbetrag 2 EUR/qm. Zur Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiet...mehr

Gegenüber der allgemeinen Regelung in § 559 BGB gelten im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB folgende Besonderheiten: Instandhaltungskosten zählen wie allgemein nicht zu den Modernisierungskosten; sie sind deswegen bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Werden durch eine Modernisierung an sich fällige Instandsetzungskosten erspart, so sind die fiktiven Instandset...mehr

Die so ermittelten Modernisierungskosten sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Der Umlagemaßstab muss sich am Leitbild der gerechten Kostenverteilung orientieren. Maßgeblich ist, welchen Nutzen die jeweiligen Mieter von der Modernisierungsmaßnahme haben. Daneben kann aber auch der Gesichtspunkt der Praktikabilität der Umlage berücksichtigt werden. Praxis-T...mehr

Rz. 21 Die Umlage der Erhöhung erfolgt durch Erklärung in Textform des Vermieters (§ 560 Abs. 1 Satz 1), die den Mietern zugehen muss. Ist diese einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung wirksam und dem Mieter zugegangen, so erhöht sich die Miete für die Zukunft, ohne dass es der Zustimmung des Mieters zu dieser Vertragsänderung bedarf (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 56...mehr

Rz. 89a Zu unterscheiden ist zwischen den Fällen, in denen die Wohnung schon von Betriebsangehörigen genutzt wird (Werkmiet- oder Werkdienstwohnungen nach §§ 576–576b), und den Wohnungen, die an Betriebsfremde vermietet sind, jetzt aber Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt werden sollen. Nur im letzten Fall spricht man von einer Kündigung wegen Betriebsbedarfs. Die Künd...mehr

Rz. 64 Eigenbedarfskündigungen Per Bote Frau/Herrn (Mieter) Anschrift Betreff: Ihre Wohnung in der … Straße, … Wohnort Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, ich sehe mich leider veranlasst, Ihr Mietverhältnis fristgemäß zum …, hilfsweise zum nächst möglichen Zeitpunkt zu kündigen. Schon jetzt widerspreche ich ausdrücklich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses im Si...mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

Rz. 46 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166) hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will....mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

So kontieren Sie richtig! Bei der Beitreibung von Teilbeträgen des geschuldeten Gesamtbetrags liegen selbstständige Teilleistungen vor. Insoweit ist Gewinn realisiert worden. Die auf die Einziehung des Teilb...mehr

Zwischen 2020 und 2023 haben die Zulassungen von Elektrofahrzeugen insgesamt stark zugenommen. Während vor 5 Jahren nur 0,22 % aller Personenkraftwagen Elektroautos (Batterie-Elektrofahrzeuge (BEV) und Plug-in-Hybrid (PHEV)) waren, betrug der Anteil Anfang 2024 bereits rund 4,8 %. Der Anteil der reinen Batterie-Fahrzeuge (BEV) an der Gesamtanzahl der Autos lag bei knapp 3 %....mehr

Unternehmer Huber hat an seinen Kunden Ware geliefert. Er stellt ihm dafür 119 EUR in Rechnung (100 EUR zuzüglich 19 EUR Umsatzsteuer). Er verbucht den Vorgang wie folgt:mehr

• 2019 Rabatte von Dritten als Arbeitslohn / § 19 EStG Das FG Köln hat mit Urteil v. 11.10.2018, 7 K 2053/17 (Az. des BFH: VI R 53/18) entschieden, dass es sich nicht um steuerpflichtigen Arbeitslohn handelt, wenn ein Autohersteller den Arbeitnehmern eines verbundenen Unternehmens dieselben Rabatte beim Autokauf wie seinen eigenen Mitarbeitern gewährt. Zu begründen ist dies d...mehr

Rz. 51 Auch die Nebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten.[1] Nebenkosten der Anschaffung sind z. B. Provision, Courtage, Kommissionskosten, Eingangsfrachten, Transportkosten, Speditionskosten, Rollgelder, Transportversicherungsprämien, Zoll, Lagergelder, Anfuhrkosten, Abladekosten, Steuern, Abgaben, Notar-, Gerichts- und Registerkosten.[2] Rz. 52 Voraussetzung für die Ak...mehr

Übernehmen Gesellschafter-Geschäftsführer Aufwendungen für die GmbH, z. B. durch Begleichen der Rechnung für die Bewirtung von Geschäftsfreunden, steht ihnen regelmäßig ein Anspruch auf Aufwandsersatz gegen die GmbH zu. Umgekehrt hat die GmbH einen Erstattungsanspruch gegen den Geschäftsführer, wenn sie Zahlungen für ihn leistet, die eigentlich dessen Privatbereich betreffen...mehr

Rz. 4 Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen, die dem Ver...mehr

Eigene Anteile sind Geschäftsanteile, die die GmbH an sich selbst hält.[1] Zweck des Erwerbs eigener Anteile kann deren Einziehung, die Veräußerung an einen Gesellschafter, die Beteiligung von Mitarbeitern oder die Abfindung eines Gesellschafters sein. Handels- und steuerrechtlich[2] werden der Erwerb und die Veräußerung von eigenen Anteilen wie eine Kapitalherabsetzung bzw....mehr

Verzichtet ein Gesellschafter auf ein der GmbH gewährtes Darlehen, ist die Behandlung des Verzichts handelsrechtlich eindeutig: In Höhe der zum Zeitpunkt des Verzichts bilanzierten Verbindlichkeit erzielt die GmbH einen Ertrag, der folgendermaßen zu verbuchen ist:mehr

Rz. 124 Bei einer verdeckten Einlage eines Wirtschaftsguts in eine Kapitalgesellschaft erhöhen sich die Anschaffungskosten der Beteiligung an der Kapitalgesellschaft um den Teilwert des eingelegten Wirtschaftsguts.[1] Die Vorschrift regelt unmittelbar die verdeckte Einlage aus einem Betriebsvermögen, in dem auch die Beteiligung gehalten wird. Der Einlegende entnimmt das Wirts...mehr

Rz. 61 Gem. § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer Erwerbsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Dieser selbstständige und – gegenüber den Tatbeständen in § 1 Abs. 1 GrEStG – subsidiäre (Ersatz-)Tatbestand kann ohne Rüc...mehr

mehr

Nebenkosten bei einer Auswärtstätigkeit sind Betriebsausgaben. Nebenkosten, die anlässlich einer Geschäftsreise entstehen, sind als Betriebsausgaben abziehbar.[1] Zu diesen Nebenkosten gehören z. B. die Aufwendungen für Beförderung und Aufbewahrung von Gepäck, Ferngespräche und Schriftverkehr mit dem eigenen Betrieb oder mit Geschäftspartnern, Straßennutzung (Maut) und Parkplat...mehr

Gem. Abschn. 12.16 Abs. 12 UStAE dürfen in der Rechnung die nachfolgend aufgeführten 19 %igen Leistungen in einer Summe als Sammelposten unter der Bezeichnung "Service-Pauschale" oder "Business-Package" ausgewiesen werden: das Frühstück, das Nutzen von Kommunikationsnetzen, das Reinigen und Bügeln von Kleidung, Schuhputzservice, der Transport zwischen Bahnhof/Flughafen und Unter...mehr

Wo die Probleme sind: Das richtige Konto Zuordnung zur Auswärtstätigkeit private Mitnutzung Service-Pauschale 1 So kontieren Sie richtig! So kontieren Sie richt...mehr

So kontieren Sie richtig! Nebenkosten, die anlässlich einer Geschäftsreise entstehen, sind als Betriebsausgaben abziehbar.[1] Wenn der Unternehmer bei eine...mehr

Aufwendungen, die konkret mit der Geschäftsreise ins Ausland zusammenhängen, kann der Unternehmer als Betriebsausgaben geltend machen. Zu den Nebenkosten gehören z. B. die Aufwendungen für die Beförderung und Aufbewahrung von Gepäck, bei Flugreisen also auch die Kosten, die der Unternehmer für Übergepäck zahlen muss, übliche Trinkgelder (hierüber ist ggf. ein Eigenbeleg zu ers...mehr

Das richtige Konto Zuordnung zur Auswärtstätigkeit private Mitnutzung Service-Pauschalemehr

Ein Unternehmer unternimmt eine Geschäftsreise nach Österreich. Die Benutzung der österreichischen Autobahnen ist gebührenpflichtig. Da er die Autobahn benutzen will, erwirbt er an der deutsch-österreichischen Grenze eine Gebührenmarke für 29 EUR. Die 29 EUR sind als Reisenebenkosten abziehbar.mehr

Von Vollamortisationsverträgen spricht man, wenn während der unkündbaren Grundmietzeit die Raten durch den Leasingnehmer in einer Höhe zu entrichten sind, die mindestens die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten und Finanzierungskosten des Leasinggebers decken.[1] Weiter von Bedeutung ist die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsguts. Hie...mehr

Rz. 72 Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie vom 27.3.2020, BGBl I...mehr

Rz. 87a Gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und...mehr

Rz. 88 Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete "im Verzug ist" (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags "in V...mehr

Rz. 150 Auch nach Eröffnung des eigentlichen Insolvenzverfahrens besteht das Mietverhältnis mit Wirkung für und gegen die Masse fort, allerdings nur dann, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist (BGH, Urteil v. 5.7.2007, IX ZR 185/06, NZM 2007, 883). Der Mieter darf nur noch an den Insolvenzverwalter zahl...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr