Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskosten

Rz. 76 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Der Vermieter darf auf den Mieter nur betriebswirtschaftlich sinnvolle Betriebskosten abwälzen (vgl. dazu im Einzelnen § 556 Rn. 37). Das spielt insbesondere bei Hauswartkosten eine Rolle. Der Vermieter darf nicht zusätzlich zu den Kosten für Fremdunternehmen diejenigen eines n...mehr

Rz. 77 Der Vermieter muss mindestens bei der Vergabe umfangreicher Betriebsleistungen mehrere Vergleichsangebote einholen (LG Berlin, Urteil v. 20.12.2006, 29 O 326/06, GE 2008, 126; AG Aachen, Urteil v. 14.8.2009, 116 C 23/09, WuM 2010, 425; Langenberg, WuM 2001, 531; von Seldeneck, Rn. 2670; Emmert, WuM 2002, 467, 468; Gärtner, GE 1999, 1176, 1188). Dabei sollten Leistungs...mehr

Rz. 61 Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist der Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung verpflichtet, die Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend unverzüglich herabzusetzen (§ 560 Abs. 3). Die Vorschrift ist nur anwendbar, wenn die Parteien eine die Betriebskosten betreffende Pauschalvereinbarung getroffen haben (Schmidt-Futterer/Lehma...mehr

Rz. 78 Vermeidbare Betriebskosten sind ebenfalls nicht umlagefähig. Der Vermieter muss versuchen, das Entstehen von Sperrmüll durch Rundschreiben an die Mieter und Kontrollgänge des Hauswarts zu verhindern (LG Berlin, Urteil v. 25.8.1995, 64 S 332/94, ZMR 1996, Heft 3 S. III Nr. 16; LG Berlin, GE 1998, 681; a. A. AG Berlin-Neukölln, GE 2000, 415). Die formularvertragliche Um...mehr

1 Zweck der Regelung Rz. 1 Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nic...mehr

Rz. 16 Die Pauschale kann nur dann erhöht werden, wenn die Mietvertragsparteien dies vereinbart haben. Die Vereinbarung muss klarstellen, dass Erhöhungen der Betriebskosten nur dann zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale berechtigen, wenn der Saldovergleich eine Erhöhung rechtfertigt, die Erhöhung nur für die Zukunft erfolgen kann und die Erhöhungserklärung in Textform abg...mehr

Rz. 39 Dazu gehören: Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087), Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [5...mehr

Rz. 86 (unbesetzt) Rz. 87 Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB ist auf ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind, wegen Erhöhung der Betriebskosten § 560 Absätze 1, 2, 5 und 6 entsprechend anzuwenden, soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat. Diese Ü...mehr

Rz. 4 § 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/0...mehr

Rz. 1 Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nicht beinhaltet, weil ...mehr

Rz. 57 Ausnahmsweise kann der Vermieter auch rückwirkend erhöhte Betriebskosten umlegen (§ 560 Abs. 2 Satz 2). Voraussetzung dafür ist, dass die Erhöhung auf einer gegenüber der bisherigen Mieterhöhung gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 nachträglich eingetretenen Betriebskostenbelastung des Vermieters beruht, mit der er nicht zu rechnen brauchte (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 5...mehr

Rz. 82 Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Nach Abs. 1 dürfen Erhöhungen der Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Vertragsparteien können also den Mietvertrag um eine entsprechende Bestimmung ergänzen, allerdings nur nach dem 1.9.2001 (Langenberg, NZM 2001, 783 [794]). Daher ist eine Ve...mehr

Rz. 73 Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen (vgl. dazu näher § 556 Rn. 106, 107). Der Mieter kann eine Anpassung der Betriebskostenvorschüsse nur dann verlangen, sofern die Höhe der zutreffend umzulegenden Kosten deutlich hinter den...mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Hinweis Definition Textform Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erk...mehr

Rz. 63 Die Ermäßigung der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale – nicht nur die Ermäßigung der Betriebskosten – ist den Mietern unverzüglich mitzuteilen. Hinweis Textform Die Erklärung bedarf der Textform ("entsprechend"). Sie muss einen bestimmten Herabsetzungbetrag sowie den Wirkungszeitpunkt angeben; fehlen hierzu konkrete Angaben, wird die Auslegung regelmäßig eine Wirkung...mehr

Rz. 62 Ebenso wie bei der Erhöhung der Betriebskostenpauschale besteht diese Rechtspflicht nur dann, wenn sich der Saldo der Betriebskosten verringert hat (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11, ZMR 2012, 181). Verringern sich die Betriebskosten in einzelnen Positionen, während sich andere Betriebskosten erhöhen, kommt es darauf an, ob der Gesamtbetrag der Betriebskosten...mehr

Rz. 68 Sobald die Betriebskostenpauschale durch die Ermäßigungserklärung des Vermieters herabgesetzt worden ist, braucht der Mieter nur noch die herabgesetzte Pauschale zu zahlen. Rz. 69 Setzt der Vermieter die Betriebskostenpauschale trotz eingetretener Ermäßigung des Betriebskostensaldos nicht herab, kann der Mieter auf Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Vermieters k...mehr

Rz. 17 Während der "Laufzeit" (§ 557a Abs. 2 Satz 2) der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558–559b ausgeschlossen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 50; zu Mieterhöhungen gemäß § 559: LG Berlin, Urteil v. 30.10.2001, 64 S 179/01, NZM 2002, 947). Entscheidend ist nicht die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sondern die letzte Erhöhungsstufe; daher kann die...mehr

Rz. 50 Entspricht die Erhöhungserklärung nicht den Anforderungen an Form und Inhalt, ist sie unwirksam (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 23), z. B. wenn die Gegenüberstellung von alten und neuen Betriebskosten oder der Umlageschlüssel fehlt oder nur ein Erhöhungsbetrag angeführt wird. Eine unwirksame Erklärung kann nicht nachgebessert werden, sondern muss neu erst...mehr

Rz. 11 Die Staffelmietvereinbarung muss mindestens zwei verschiedene Mietstufen enthalten, wobei die zweite Stufe höher sein kann als die erste. Es genügt, wenn neben der Anfangsmiete nur eine weitere Mieterhöhung bei Vertragsschluss vereinbart wird (BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, WuM 2006,102; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 45). Jedoch können auch fal...mehr

Rz. 55 Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der (erhöhten) Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2 Satz 1). Es kommt nicht mehr darauf an, an welchem Tag eines Kalendermonats die Erhöhungserklärung des Vermieters dem Mieter zugeht. Auch dann, wenn sie dem Mieter erst nach dem Fünfzehnten eines Monats zugeht, so erhöht ...mehr

Rz. 80 Hinweis Beweislast beim Mieter Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v. 6.7.2011,VIII ZR 340/10, WuM 2011, 513), und zwar auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr erhöht haben (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 17.08.2017, 67...mehr

Rz. 48 Belege (Bescheide über Grundsteuererhöhungen, Tarifänderungen usw.) und/oder Rechnungen brauchen der Erklärung gemäß § 560 nicht beigefügt zu werden. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsichtnahme und Überprüfung der Belege (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 22), wie es ihm auch sonst anlässlich der Abrechnung von Betriebskosten zusteht (LG Mannheim,...mehr

Rz. 71 Wenn keine Vereinbarung über die Umlage oder die Erhöhung der Betriebskosten getroffen worden ist oder die Vereinbarung unklar ist, kann der Vermieter weder Betriebskostenerhöhungen abwälzen noch anrechenbare Vorschüsse verlangen (OLG Zweibrücken, RE v. 21.4.1981, 3 W 29/81, GE 1981, 487; LG Berlin, Urteil v. 7.2.1991, 62 S 382/90, MM 1992, 65; LG Berlin, Urteil v. 25...mehr

Rz. 54 Hinweis Wirkung der Erhöhung Die Umlage der erhöhten Betriebskosten hat gemäß § 560 Abs. 2 Satz 1 grundsätzlich Wirkungen nur für die Zukunft. Eine Umlage rückwirkend erhöhter Betriebskosten ist nur ausnahmsweise zulässig. Die erhöhte Betriebskostenpauschale wird zu den unter 8. näher erläuterten Zeitpunkten zusammen mit der Miete fällig.mehr

Rz. 74 Nach § 560 Abs. 5 ist bei der Veränderung der Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nur diejenigen Betriebskosten sind ansetzbar, die einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen. Für früher preisgebundenen Wohnraum ergab sich dies aus § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV, wonach nur solche Kosten umgelegt werden durften, die bei gew...mehr

Rz. 81 Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, begeht er eine positive Vertragsverletzung (BGH, VIII ZR 243/06, GE 2008,116 = NZM 2008, 78; Lützenkirchen, § 556 Rn. 441; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 93), die ihn bei Verschulden (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276) zum Schadensersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2). Der Mieter hat einen Anspruch auf Fre...mehr

Rz. 5 Nach dem früheren § 10 Abs. 1 MHG 1. Halbsatz, wonach von den §§ 1–9 MHG zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen ungültig waren – die entsprechende Regelung findet sich nunmehr in § 557 –, waren nicht nur Wertsicherungs- und Gleitklauseln, sondern auch Staffelmietvereinbarungen unwirksam. Durch § 10a MHG – jetzt § 557b – wurden sodann Wertsicherungsklauseln...mehr

Die Deutschen haben im Jahr 2024 zurückhaltend geheizt. Die Rechnung wird trotzdem hoch ausfallen. Grund sind Energiepreise auf Rekordniveau, die die Verbrauchskosten drastisch in die Höhe treiben – Techem sieht das als Hinweis darauf, dass individuelles Sparverhalten nicht mehr reicht. Viele Mieter in Deutschland heizen wegen der hohen Energiepreise sparsam, der Verbrauch is...mehr

3.2.1 Erhöhungserklärung Rz. 21 Hinweis Textform Die Umlage der Erhöhung erfolgt durch Erklärung in Textform des Vermieters (§ 560 Abs. 1 Satz 1), die den Mietern zugehen muss. Ist diese einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung wirksam und dem Mieter zugegangen, so erhöht sich die Miete für die Zukunft, ohne dass es der Zustimmung des Mieters zu dieser Vertragsänderung be...mehr

Die Stiftung Warentest hat in der Oktober-Ausgabe 5 Wärmepumpenmodelle miteinander verglichen und deren Betriebskosten im Vergleich zu Gasheizungen analysiert. Das Ergebnis: Der Betrieb einer Gasheizung kostet in einem durchschnittlichen Altbau etwa 700 EUR bis 1.000 EUR mehr pro Jahr als der einer modernen Wärmepumpenheizung. Darauf weist Hersteller Stiebel Eltron hin. Geprü...mehr

Überblick Der Einbruch beim privaten Solardachanlagen-Boom 2025 gilt vielerorts als Schock. In Wahrheit markiert er den Beginn einer überfälligen Marktbereinigung – und die Chance auf eine ehrliche, effiziente Energiewende. Über Jahre galt die private Photovoltaikanlage als Symbol moderner Eigenverantwortung. Wer ein Haus hatte, montierte Module aufs Dach, speiste Strom ins ...mehr

Rz. 21 Hinweis Textform Die Umlage der Erhöhung erfolgt durch Erklärung in Textform des Vermieters (§ 560 Abs. 1 Satz 1), die den Mietern zugehen muss. Ist diese einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung wirksam und dem Mieter zugegangen, so erhöht sich die Miete für die Zukunft, ohne dass es der Zustimmung des Mieters zu dieser Vertragsänderung bedarf (Schmidt-Futterer/L...mehr

Rz. 1 § 557a lehnt sich eng an den bis zum 1.9.2011 geltenden § 10 Abs. 2 MHG über die Staffelmiete an. Wie bis zum 1.9.2001 § 10 MHG gilt auch § 557a nur für Wohnraummietverhältnisse, und zwar gemäß § 28 Abs. 3 WoFG auch für ab 1.1.2002 geförderte Wohnungen, sodass auch für diese eine Staffelmiete vereinbart werden kann eine Staffelmiete, deren höchste Staffel die zum Zeitp...mehr

Rz. 26 Da die GmbH eine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und damit vom Bestand der Gesellschafter unabhängig ist, kann die GmbH auch ihre eigenen Geschäftsanteile halten,[1] deren Erwerb als Anschaffungsvorgang zu behandeln ist.[2] Im Recht der GmbH findet sich – anders als bei der AG – keine detaillierte Regelung hinsichtlich des Erwerbs eigener Geschäftsanteile durch die...mehr

In dem vom AG Hanau entschiedenen Fall war der Vermieter der Meinung, dass ihm ein Festhalten an dem bisherigen Verteilerschlüssel nach der Personenzahl nicht zumutbar ist und rechnete die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen ab. Mangels ausreichender Begründung des Vermieters, dass die rechtlichen Voraussetzungen für eine Umstellung des Verteilerschlüssels vor...mehr

Rz. 107 Die Tätigkeit muss auf die Erzielung von Einnahmen gerichtet sein, die Absicht, mit der Tätigkeit auch Gewinne zu erzielen, ist im Umsatzsteuerrecht grundsätzlich unbeachtlich. Dies ist im Ergebnis auch zutreffend, da die USt – entgegen dem Ertragsteuerrecht – nicht auf den Unternehmer als Belasteten abzielt, sondern nur auf ihn als Steuerzahler, der die USt auf den ...mehr

Leistet der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, muss der Vermieter grundsätzlich jährlich über diese Vorauszahlungen abrechnen. Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung ergeben sich aus § 259 BGB sowie einschlägigen Gerichtsurteilen. Danach muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Einheiten mangels besonderer vertraglicher Vereinbarung...mehr

Rz. 166 Die Erzeugung regenerativer Energien ist in den letzten Jahren zunehmend in den Mittelpunkt des öffentlichen Interesses gerückt. In Ermangelung ausdrücklicher umsatzsteuerrechtlicher Regelungen mussten sich die Rechtsprechung und die FinVerw bezüglich der Unternehmereigenschaft und der sich daraus ergebenden Leistungsbezüge intensiv mit diesen Fragen auseinandersetze...mehr

Rz. 34 Auch Betriebskosten unterfallen den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Sind nach einer Teilungserklärung, die aus der Zeit vor der letzten großen WEG-Novellen 2007 und zuletzt 2020 stammt, nach einem bestimmten Umlageschlüssel "Betriebskosten" zu verteilen, so gilt dies für alle Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs i.S.v. § 16 Abs. 2 einschließlich der Kosten...mehr

Rz. 166 Die Umlage von Betriebskosten beim vermieteten Wohnungseigentum erfolgt nach § 556a Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift ist lex specialis zu § 556a Abs. 1 BGB.[549] Betriebskosten des Sondereigentums werden nur erfasst, soweit sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden, nicht aber, soweit sie von Dritten gegenüber einem Wohnungseigentümer unmittelbar abgerechnet werden (s...mehr

1. Wasserversorgung/Abwasserkosten/Entwässerung Rz. 117 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung wie beispielsweise zur Treppenhausreinigung, zur Pflege der Außenanlagen oder des Gartens.[388] Die Rechtsprechung hatte schon vor der WEG-Novelle 2007 mit feinsinniger Argumentation die Beschlusskomp...mehr

I. Allgemeines zur Kostenverteilung Rz. 115 Neben den bereits abgehandelten Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen unter den Begriff der verteilungs- und umlagefähigen Kosten auch die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs im gemeinschaftlichen Eigentum. Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Betriebskosten, die der Gemeinschaft der ­Wohnungs...mehr

Betriebskostenverordnung BetrKV vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280) – Auszug – § 1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der N...mehr

Rz. 39 Der Kostenbegriff im Wohnungseigentumsgesetz ist differenziert zu betrachten. Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 sind sämtliche Ausgaben, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauchs entstehen.[151] Das bedeutet, dass die Vorschrift sämtliche verteilungsrelevanten Kosten der Gemeinschaft erfasst.[152] Die Kos...mehr

Rz. 124 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (§ 2 Nr. 4a) BetrKV), des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (§ 2 Nr. 4b) BetrKV), der Wärmelieferung (§ 2 Nr. 4c) BetrKV), des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 2 Nr. 5a) BetrKV), der Warmwasserlieferung (§ 2 Nr. 5b) Be...mehr

Rz. 130 Bei den Kosten der Müllbeseitigung handelt es sich um Betriebskosten (§ 2 Nr. 8 BetrkV). Es kann sich um Betriebskosten des Sondereigentums handeln, dass auch im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anfällt. Die Kosten sind vorrangig nach § 16 Abs. 2 S. 1 zu verteilen, sofern nicht durch Vereinbarung oder Beschluss etwa...mehr

Rz. 137 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Schornsteinreinigung (§ 2 Nr. 12 BetrKV).mehr

Rz. 136 Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs (Betriebskosten) zählen gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV auch die Kosten der Beleuchtung.[453] Sie unterfallen der gesetzlichen Umlage nach § 16 Abs. 2 S. 2. Hierzu gehört sowohl die Treppenhausbeleuchtung als auch die Beleuchtung gemeinschaftlicher Wege. Eine vom allgemeinen Umlageschlüssel abweichende Regelung durch Mehrheitsbe...mehr

Rz. 135 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Obwohl es sich bei der Gartenpflege dem Grunde nach auch um laufende Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2. Zur persönlichen Pflege des g...mehr