Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskosten

1. Allgemeines a) Anwendbarkeit der HeizkostenV Rz. 143 Nach § 3 S. 1 HeizkostenV gilt im für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Wohnungseigentum, d.h. im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum die HeizkostenV in unmittelbarer Anwendung.[483] Die HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten Heiz- und Warmwasserkosten sind.[484] Einer Vereinbarung nac...mehr

a) Kostenarten des Betriebs und Kosten der Wärmelieferung Rz. 146 Bei den Kostenverteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist zu differenzieren.[491] Diese regelt § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage fallen die folgenden Positionen, die unter § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt sind. Die Vorschrift entfaltet jedoch Wirksamkeit im Verh...mehr

a) Contracting-Verträge und Fernwärme Rz. 159 Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser kann über eine zentrale Wärmeversorgung mittels Contracting-Vertrages oder Fernwärme erfolgen (vgl. Rdn 159). Der Contracting-Vertrag mit dem dezentralen Wärmelieferanten wird i.d.R. für eine mehrjährige Laufzeit abgeschlossen. Der Unterschied ist nicht nur marginal. Beim Contracting-Vertr...mehr

Rz. 160 Auch die CO 2 -Kostenanteile müssen zumindest mittelbar berücksichtigt werden. Das CO2-Aufteilungsgesetz gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude mit Heizungen, die fossile Brennstoffe (also insbesondere Kohle, Öl und Gas) verfeuern oder über Fernwärmenetze versorgt werden, die solche Brennstoffe (aber auch z.B. Abfälle) zur Wärmeerzeugung nutzen.[531] Dies betrifft die Anb...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 172 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die nach Maßgabe ihrer Einzelwirtschaftspläne festgelegten Vorschusszahlungen zu leisten. Die Beitragspflicht – hier die Leistung der finanziellen gemeinschaftsspezifischen Beiträge – wird erst durch Beschlussfassung begründet. Dies sind dann originäre Zahlungspflichten aufgrund der beschlossenen Vorschüsse auf der Basis der ...mehr

Rz. 174 Der Beitrag des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten besteht grundsätzlich in einer Geldzahlung (bezeichnet als Wohngeld oder Hausgeld), und zwar entweder durch Vorschüsse sowie die Nachschusszahlungen auf die zu erwartenden Unkosten oder durch Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Betrages (Nachschuss) sowie durch anteilige Beiträge für ku...mehr

Rz. 55 Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 16 Abs. 2 sind, wie unter anderem aus § 1 Abs. 2 BetrKV folgt, solche, die zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung anfallen.[195] Auf die Aufwendung der Kosten für die Ausführung der ordnungsmäßigen Verwaltung hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 einen Individualanspruch. Allgemein lassen sich Verw...mehr

Rz. 176 Umgekehrt kann sich ein einzelner Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig seiner Geldzahlungsverpflichtung entziehen, indem er seine persönlichen Dienste anbietet.[583] Hat die Gemeinschaft beschlossen, ein Reinigungsunternehmen mit der Treppenhausreinigung zu beauftragen, kann der Wohnungseigentümer seinen Zahlungsbeitrag nicht mit dem Hinweis verweigern, er wolle das...mehr

Rz. 145 Die Vorschriften der HeizkostenV sind zwingendes Recht. Nach § 3 HeizkostenV gilt die HeizkostenV zwingend, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer abweichende Vereinbarungen nebst Öffnungsklauseln oder Beschlussfassungen zur Abweichung von den Vorschriften der HeizkostenV getroffen haben. Entsprechend abweichende Regelungen sind somit nichtig, zumindest...mehr

Rz. 29 Anders als im Mietrecht existiert im Wohnungseigentumsgesetz keine gesetzliche Regelung, wonach jenseits der Kosten für Wärme und Warmwasser (HeizkostenV) die Wohn- und Nutzfläche für die Bemessung der Kostenverteilung heranzuziehen sind. Sind in der Teilungserklärung bei den einzelnen Einheiten Flächenangaben vermerkt, so sind die Kosten grundsätzlich nach diesen zu ...mehr

Rz. 33 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 28.1: Wirtschaftsplan Ein Wirtschaftsplan mit Einzelwirtschaftsplan könnte z.B. wie folgt aussehen:mehr

Rz. 158 Der Umlageschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten kann einer Anpassung unterliegen. Diese darf sich allerdings nur im rechtlichen Rahmen § 7 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV bewegen. Verstößt der zur Beschlussfassung gestellte oder vereinbarte Umlageschlüssel gegen die Vorschriften der HeizkostenV, dann ist dieser nichtig.[528] Dies gilt insbesondere für die zukünftig...mehr

Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben für eine bestimmte erforderliche Beschlussmehrheit.[287] D...mehr

Rz. 25 Wiederum abweichend von der Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme muss die Ankündigung bestimmten inhaltlichen Anforderungen genügen. Diese legt Nummer 2 Halbs. 2 mit einer Verweisung auf § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB fest. Danach muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in we...mehr

Rz. 60 Da die Gemeinschaft bei einem durch Eigentümerwechsel veranlassten Nutzerwechsel die Zwischenablesung veranlassen muss, hat sie auch die Kosten für eine Zwischenablesung und Zwischenabrechnung zu tragen. Für das Wohnungseigentumsrecht wird ganz überwiegend angenommen, es handele sich um allgemeine Verwaltungskosten, die nicht nach dem Verteilungsschlüssel der Heizkost...mehr

Rz. 251 Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum, d.h. der Abschluss entsprechender Mietverträge, kann im Einzelfall ebenfalls unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fallen. Rz. 252 Dies kann etwa der Fall sein, wenn einzelne Gegenstände, die im Eigentum der Gemeinschaft stehen, kurzfristig vermietet werden (z.B. ein Aufsitzrasenmäher an einen der Wohnungseigentümer) oder wenn der Vermi...mehr

Rz. 149 Zunächst sind auch bei der Warmwasserversorgung die Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage. § 8 HeizkostenV differenziert zwischen den Kosten der Wasserversorgung und Wassererwärmung.[505] Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und Zählermiete sowie die Kosten von Zwischenzählern. Schließlich gehören...mehr

Rz. 126 Die Gesamtabrechnung muss sich an den Anforderungen für die konkrete Wohnungseigentumsanlage orientieren und kann im Einzelnen durchaus auf unterschiedliche Weise erfolgen. In Betracht kommen auch von dem hier – von Niedenführ entwickelten Beispiel – abweichende Darstellungen.[352] Rz. 127 Entscheidend für die Gesamtabrechnung ist, dass die tatsächlichen Einnahmen und...mehr

Rz. 41 § 16 Abs. 2 S. 1 betrifft sämtliche Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kosten (Nutzungen) baulicher Veränderungen. Die noch in § 16 Abs. 2 a.F. enthaltene, an § 748 BGB angelehnte gesetzliche Differenzierung zwischen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist durch § 16 Abs. 2 S. 1 aufgegeben.[156] Für Kosten und Nutzungen baul...mehr

Rz. 167 Die beschlossenen Maßnahmen müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer können aufgrund ihrer Privatautonomie zwar grundsätzlich frei entscheiden, ob sie eine verursachungs- oder verbrauchsabhängige Abrechnung einführen oder ob sie weiterhin nach dem geltenden oder nach einem anderen Maßstab abrechnen wollen. Die Entscheidung ist aber nur re...mehr

Rz. 164 Bei der Kostenverteilung (Umlageschlüssel) gilt der Grundsatz der Gleichbehandlung. Der bisherige Umlageschlüssel kann beispielsweise für anstehende Erhaltungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum durch einfachen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 abgeändert werden. Die Beschlussfassung muss eine kontinuierliche Regelung für gleichgelagerte Fälle enthalten. ...mehr

Rz. 157 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 28.3: Einzelabrechnungmehr

Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbare Beschlusskompetenz existiert nicht mehr. §...mehr

Rz. 42 Gemäß § 6 Abs. 4 S. 1 HeizkostenV kann der Gebäudeeigentümer innerhalb des durch die HeizkostenV vorgegebenen Rahmens den Verteilungsschlüssel frei wählen. Die Festlegung eines der HeizkostenV widersprechenden Verteilungsschlüssels durch die Wohnungseigentümer, wonach weniger als 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen sind, ist nichtig.[83] Eine Abrechnung, der eine solc...mehr

Rz. 86 Nach § 28 Abs. 2 S. 2 hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Eine genaue Frist für die Fälligkeit hat der Gesetzgeber nicht bestimmt. Durch den Verwaltervertrag kann eine Abrechnungsfrist vertraglich vereinbart werden.[218] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung eine Frist für die Abrechnung, ist diese maßgebend, auch wenn im Verwalt...mehr

Gesetzestext (1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt ...mehr

Rz. 146 Bei den Kostenverteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist zu differenzieren.[491] Diese regelt § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage fallen die folgenden Positionen, die unter § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt sind. Die Vorschrift entfaltet jedoch Wirksamkeit im Verhältnis zwischen vermietenden Wohnungseigentümern und ihre...mehr

Rz. 151 Die Wohnungseigentümer können die Umlageschlüssel, die nach §§ 6, 7, 8, 9, 9a, 9b HeizkostenV zu bestimmen sind, nach § 10 Abs. 1 S. 2 vereinbaren. Ein anderer Weg ist die Bestimmung durch Beschluss nach § 19 Abs. 1.[508] Der Verwalter hingegen ist nach zutreffender Auffassung grundsätzlich nicht befugt, die Umlageschlüssel zu bestimmen. Dennoch soll es den Wohnungse...mehr

Rz. 162 Eine Kostenverteilung muss für die Adressaten der Kostenschuld nachvollziehbar sein. Der Umlageschlüssel darf somit nicht einseitig ohne sachlichen Grund Wohnungseigentümer bevorzugen oder einen generellen Kostenverteilungsschlüssel vorsehen, mit dem einzelne Wohnungseigentümer im Einzelfall oder generell benachteiligt werden. Dies bedeutet, dass das "Ob" und das "Wi...mehr

Rz. 49 Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen gemäß § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 der GdWE. Dies gilt grundsätzlich auch für Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht. Dem Sondernutzungsberechtigten kann jedoch durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung,...mehr

Rz. 175 Persönliche Dienstleistungen des einzelnen Wohnungseigentümers sind nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Grundsatz, dass sonstige Leistungspflichten durch Beschlussfassung begründet werden können, trifft m.E. nicht zu. Es gilt nach der hier vertretenen Auffassung ein Belastungsverbot. Daraus folgt wiederum, dass einzelne Leistungspflichten wie beispielsweise Reini...mehr

Rz. 34 Der Gebäudeeigentümer hat gemäß § 6 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer nach § 6 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV innerhalb eines Monats mitgeteilt werden.[67] Rz. 35 Gemäß § 7 Abs. 1 S. ...mehr

Rz. 161 Die Kostenumlage von Maßnahmen nach dem sog. Heizungsgesetz §§ 71l ff. GEG ist Sache der GdWE. Die Vorschriften der §§ 71l ff. GEG wirken sich unterschiedlich aus (zu den Maßnahmen zur Umsetzung s. § 20 WEG Rdn 45 ff.). Für Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums trägt der Sondereigentümer seine Kosten selbst. Für die Frage der Kostentragung ist hier relevant, welche...mehr

Rz. 60 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach Absatz 2 hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht davon ab, dass...mehr

Rz. 21 Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die von der Behörde nicht hergestellt, aber von ihr durch Unterschrift und Siegel bzw. Stempel als richtig verantwortet werden muss. Neu ist seit 2021, dass der Aufteilungsplan elektronisch gestellt werden kann, soweit nach § 135 Abs. 1 S. 2 GBO der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt durch die jeweiligen Landesr...mehr

Rz. 525 Zu beachten ist ferner, dass solche AGB, die Art, Umfang und Güte der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu zahlenden Vergütung unmittelbar bestimmen (Leistungsbeschreibungen und Preisvereinbarungen), ebenfalls von der Inhaltskontrolle ausgenommen sind. D.h. Klauseln über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistungspflichten, ohne deren Vorliegen mangels ...mehr

Rz. 104 Die Heizkostenabrechnung, die regelmäßig auch die Kosten für Warmwasser umfasst, wird in der Regel nicht durch den Verwalter erstellt, sondern von hierauf spezialisierten Dienstleistungsunternehmen. Der Verwalter übermittelt dem Serviceunternehmen die in der Abrechnungsperiode entstandenen Brennstoffkosten und die umlagefähigen Betriebskosten. Das Serviceunternehmen ...mehr

Rz. 155 Die HeizkostenV gibt keine konkreten Umlageschlüssel vor. Vielmehr folgt daraus lediglich ein zulässiger Rahmen für mögliche Umlageschlüssel. Dieser Rahmen muss von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizkostenV möglich ist.[523] Der Umlageschlüssel kann zu unterschiedlichen prozentualen Anteile...mehr

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Rz. 154 Auch im Wohnungseigentum muss eine korrekte Verbrauchserfassung vorgehalten werden. Nach § 4 HeizkostenV gilt die Pflicht zur Verbrauchserfassung. Ferner besteht nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV die Pflicht, eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heiz- und Warmwasserabrechnung festzulegen. In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen die Wohnungseigentümer nach § ...mehr

Rz. 113 Für die Anmeldung der Forderung fällt eine 0,4 Verfahrensgebühr (Nr. 3311 Nr. 4 VVRVG) aus dem angemeldeten Betrag an, Nebenkosten eingeschlossen (§ 27 RVG). Hatte der Rechtsanwalt bereits wegen dieser Forderung einen Antrag auf Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens gestellt, ist die Gebühr damit bereits angefallen.mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 117 Die Voraussetzungen, unter denen für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht kommt, regelt das BMF-Schreiben vom 9.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/07/10003:008 – (BStBl I 2016, 1213) unter Rn 26 wie folgt: Zitat Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) ode...mehr

Rz. 131 Eine vollständige Jahresabrechnung liegt nur vor, wenn sie die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst.[366] Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Einheiten, so ist für jede...mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es in einem ersten Absatz u. a.: "Für die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 WEG die Miteigentumsanteile maßgebend, soweit nicht in dieser Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag etwas anderes bestimmt ist." Ferner heißt es in einem zweiten A...mehr

Problemüberblick Im Fall ist erstens zu fragen, ob die Wohnungseigentümer einen Umlagebeschluss fassen können, wenn eine Umlagevereinbarung unklar ist. Zweitens ist die "Standardfrage" zu klären, wann ein Umlagebeschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht widerspricht. Der klagende Wohnungseigentümer nutzt insoweit den Begriff der "Majorisierung", der aber eigentlich nich...mehr

Rz. 8 Ein Beteiligter erhält wie ein Zeuge bare Auslagen und den Zeitverlust vergütet. Die Vorschriften des JVEG über die Entschädigung von Zeugen sind entsprechend anwendbar. Rz. 9 Die Kosten eines Bevollmächtigten können grundsätzlich nur in der Höhe erstattet werden, wie sie beim Beteiligten entstanden wären (LSG Sachsen-Anhalt, Beschluss v. 5.2.1993, L 5 [1] S [V] 2/92). ...mehr

Rz. 9 Der (Haupt-)Vermieter oder neue Zwischenmieter tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis mit dem Untermieter (= Dritten) ein. Ist mit der Wohnung zugleich eine auf dem Gelände liegende Garage von dem (Zwischen-)Vermieter an den Mieter vermietet worden (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, 10 U 179/05, GE 2007, 290; weitergehend AG Gelsenkir...mehr

Rz. 1 Das RVG und das Vergütungsverzeichnis (VV) zum RVG kennen nur fünf Gebühren; die Einigungsgebühr, die Beratungsgebühr, die Geschäftsgebühr, die Verfahrensgebühr und die Terminsgebühr. Das RVG ist in neun Abschnitte gegliedert und hat zwei Anlagen. Der erste Abschnitt enthält die Allgemeinen Vorschriften. Dort steht in § 2 Abs. 1, dass sich die Gebühren grundsätzlich nac...mehr