Wie sich Klimarisiken auf Immobilienwerte auswirken

Extremwettereignisse verursachen hohe Schäden, mindern Immobilienwerte und lassen die Versicherungskosten in die Höhe schießen. Laut einer Studie von JLL und Munich RE sind die Versicherungsprämien für Bürogebäude seit 2018 um durchschnittlich acht bis zwölf Prozent pro Jahr gestiegen – wo Handlungsbedarf für Eigentümer besteht.

Außerdem im Überblick: Wie sich die Risiken bis 2050 in Deutschland entwickeln und ein Städteranking zu Klimagefahren.

In Resilienz von Immobilien investieren

Der Klimawandel entwickelt sich laut der Studie von JLL und Munich RE zum größten Risikofaktor für Gewerbeimmobilien. In den Jahren 2022 bis 2024 verzeichneten viele Büroimmobilien sogar Prämienerhöhungen von 15 bis 25 Prozent. Im Schnitt liegen sie aktuell zwischen 1,20 Euro und 1,80 Euro pro Quadratmeter und Jahr, bei hochwertigen Bürogebäuden mit Vollkaskoversicherung bei knapp zwei Euro pro Quadratmeter.

"Versicherungskosten sind die am schnellsten wachsende Kostenart für Gewerbeimmobilien. Eigentümer müssen sich damit auseinandersetzen und in die Widerstandsfähigkeit ihrer Gebäude investieren, um Vermögenswerte zu schützen", sagte Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Ein Großteil der Schäden weltweit geht auf das Konto von Extremwettereignissen wie Stürmen, Hagel und Überschwemmungen. Die Deckungslücke bei den Versicherungen lag der Studie zufolge zuletzt bei etwa 60 Prozent – ein Grund sind die hohen Kosten. "Eigentümer von Immobilien benötigen daher eine Anpassungsstrategie und sollten ein aktives Klimarisikomanagement betreiben", riet Scheunemann. 

JLL hat das Klimarisiko für europäische Metropolen analysiert. Demnach vereinen die zehn am meisten gefährdeten Städte, darunter Frankfurt am Main, Berlin und München, Immobilienwerte in Höhe von 580 Milliarden US-Dollar – mehr als ein Drittel des europäischen Gewerbeimmobilienmarkts.

Investoren, Banken und Nutzer bewerten Klimarisiken

"Da Investoren das physische Klimarisiko zunehmend in ihre Due-Diligence-Prüfung und ihre Anlagestrategien einbeziehen, geraten anfällige Städte und Kommunen zunehmend unter Zugzwang", so der JLL-Experte weiter. Das gelte besonders für Kommunen mit großen institutionellen Beständen. Anpassungsmaßnahmen zum Schutz von privaten und öffentlichen Vermögenswerten könnten etwa Investitionen in den Hochwasserschutz und in Frühwarnsysteme oder eine intelligentere Flächennutzung sein.

Auch die Banken setzen sich demnach mit den Folgen des Klimawandels auseinander. Im Rahmen einer Expertenbefragung aus dem Herbst 2024 hielt zwar nur ein Drittel der Befragten die potenziellen Auswirkungen extremer Wetterereignisse für wichtig oder sehr wichtig bei der Bewertung des Risikos der Immobilienfinanzierung. Langfristig steigt die Bedeutung: Der Anteil der Befragten, die diesen Kriterien in fünf Jahren ein sehr hohes oder hohes Gewicht bei der Risikobewertung beimessen, verdoppelt sich – der Anteil derjenigen, die extreme Wetterverhältnisse als gar nicht oder kaum wichtig ansehen, wird sich laut Scheunemann auf 26 Prozent halbieren.

Auch die Gebäudenutzer sind für das Thema sensibilisiert, wie die JLL-Studie "Future of Work" zeigt. Knapp die Hälfte der befragten Unternehmen gab an, bis 2030 nur noch Immobilien wählen zu wollen, die extremen Wetterverhältnissen standhalten. Die Experten raten: Physische Maßnahmen wie Hochwasserschutz, windfeste Rollläden, schlagfeste Fenster, eine verbesserte Bedachung, Entwässerung und feuerfeste Materialien können die Auswirkungen extremer Wetterereignisse mildern. Durch Anpassungen können Immobilieneigentümer die Vermögenswerte besser vor längerfristigen Risiken schützen und künftige Versicherungskosten steuern.

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Risikoanalyse für Immobilien bis 2050

In der Analyse "Klimarisiken in deutschen Städten" hat JLL im Jahr 2024 anhand global vergleichbarer Parameter die Entwicklung der Risiken in ausgewählten deutschen Großstädten bis zum Jahr 2050 untersucht, Basis waren unter anderem aktuelle Daten des Helmholtz-Instituts.

Unter der Prämisse des schlechtesten Klimaszenarios (SSP5 8.5) wird im Vergleich vor allem Frankfurt am Main vom Klimawandel hinsichtlich der Zunahme von Unwettern (Hagel) betroffen sein, in München und Stuttgart werden Hitzewellen zum Problem, während es in Köln und Düsseldorf kaum noch frostig werden dürfte und Starkregen insbesondere in München, Dresden und Leipzig erwartet wird.

Gerade dicht bebaute urbane Gebiete mit hohem Versiegelungsgrad und einer stark frequentierten Infrastruktur dürften auch in Deutschland besonderen Risiken ausgesetzt sein. Unternehmen und Investoren müssen dem JLL-Researcher zufolge deshalb mehr denn je regionale Unterschiede hinsichtlich der klimatischen Veränderungen berücksichtigen. Auf die Immobilienpreise wirkt sich diese Entwicklung unmittelbar aus.

Selbst Gebäude nach dem neuesten Standard werden auf das veränderte Klima anpasst werden müssen, um die Attraktivität und den Wert zu erhalten.

JLL-Analyse "Klimarisiken in deutschen Städten"

Ranking: Diese Städte sind am stärksten gefährdet

Der neue Indikator "Klimarisiko 2050", entwickelt von der KA Köln Assekuranz Agentur GmbH, im Städteranking von IW Consult, Wirtschaftswoche und ImmoScout24 zeigt die Vulnerabilität von 71 deutschen Großstädten gegenüber zehn Klimagefahren.

"Städte, die in Hochwasserschutz, Stadtbegrünung und hitzeresistente Infrastrukturen investieren, stärken ihre Widerstandskraft gegenüber Klimarisiken und schützen Bevölkerung und Infrastruktur", erklärte Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Klimaresilienz werde zu einem wichtigen Faktor bei der Bewertung städtischer Standorte – für Kommunen, Unternehmen und private Haushalte.

Bremerhaven weist das höchste Klimarisiko aller deutschen Großstädte auf (Rang 71). Die Küstenlage macht die Stadt anfällig für Sturm, Starkregen und Sturmflut – alles Gefahren mit besonders hohem Schadensausmaß. Mannheim (Rang 70) und Ludwigshafen (Rang 69) folgen auf den hinteren Rängen. Bremen (Rang 68), Heidelberg (Rang 67) und Rostock (Rang 66) schneiden ebenfalls schlecht ab: Frankfurt am Main (Rang 62) ist die einzige Metropole unter den zehn gefährdetsten Städten.

Am wenigsten gefährdet zeigen sich Remscheid (Rang 1), Bielefeld (Rang 2) sowie Salzgitter und Solingen (beide Rang 3). Die geografische Lage im Binnenland macht Sturmfluten unmöglich. Ähnliches gilt für Aachen (Rang 5), Dortmund (Rang 6), Bottrop (Rang 7), Bochum (Rang 8), Münster (Rang 9) und Wuppertal (Rang 10).

Indikator "Klimarisiko 2050": Ausführliche Informationen und Grafiken 

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