Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften

Vor dem Niedersächsischen FG wurde folgender Fall verhandelt: Die Steuerpflichtigen erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus insgesamt 5 Vermietungsobjekten. Dazu gehörten die Objekte X1 und X2. Für die im Jahr 2013 erfolgte Anschaffung der beiden Objekte wurden von den Steuerpflichtigen zwei Darlehen aufgenommen. Eine den Steuerpflichtigen ebenfalls gehörende Immobilie Y wurde von der Bank als Zusatzsicherheit neben den finanzierten Objekten für die beiden Darlehen hingenommen. Im Jahr 2020 veräußerten die Steuerpflichtigen die Immobilie Y. Im Zuge dieser Veräußerung lösten sie auch die beiden Darlehen für die Objekte X1 und X2 ab, denn die Bank war nicht bereit, den Wegfall des "Sicherungsobjekts Y" hinzunehmen oder durch eine andere Sicherung zu ersetzen. Dafür fielen Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von 8.617 EUR und Bearbeitungskosten in Höhe von 400 EUR an. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung der als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Objekte X1 und X2 geltend gemachten Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungskosten ab.

Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten

Nach Auffassung des FG können die von den Steuerpflichtigen gezahlten Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Vorfälligkeitsentschädigungen unterfallen dem ertragssteuerrechtlichen Schuldzinsenbegriff mit der Folge, dass sie nur dann als Werbungskosten anzuerkennen sind, wenn sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen, d. h. durch die Erzielung steuerbarer Einnahmen veranlasst sind. Maßgeblich für die Beurteilung als Werbungskosten sei das sogenannte "auslösende Moment" für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. 

Auslösende Moment ist entscheidend

Das FG führt aus, für die Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen (Zinsen und Bearbeitungskosten) ist das "auslösende Moment" der Abschluss der Änderungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut, mit welcher die Laufzeit des Darlehens verkürzt wird. Besteht die Verpflichtung des Darlehensgebers, in eine vertragliche Änderungsvereinbarung und damit einhergehend in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung einzuwilligen, weil für eine beabsichtigte Grundstücksveräußerung eine Ablösung des Kredits und der damit zusammenhängenden grundpfandrechtlichen Belastung erforderlich ist, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks und nicht mit Vermietungseinkünften vor. Werde aber wie im Urteilsfall ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

BFH-Rechtsprechung zu Vorfälligkeitszinsen

Soweit der BFH in seiner Rechtsprechung einen Veranlassungszusammenhang der Vorfälligkeitszinsen mit einer Veräußerung des Grundbesitzes sieht, so betrifft dies Fälle, in denen es um die Veräußerung des mit den Darlehen finanzierten Grundbesitzes geht (vgl. BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13). Bei der Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung einer Immobilie wird der ggf. zunächst bestehende und durch die Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung der Anschaffungskosten einer der Vermietung dienenden Immobilie begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungstätigkeit überlagert bzw. ersetzt von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang.

Nach Auffassung des FG ist im Urteilsfall durch die Veräußerung des lediglich als Sicherungsobjekt dienenden Grundstücks Y keine Änderung hinsichtlich des Veranlassungszusammenhangs zwischen den Darlehen und der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingetreten. Der vorliegende Sachverhalt stelle – so das FG – , wenn auch in einer sicher nicht alltäglichen Konstellation, nichts Anderes als eine vorzeitige Tilgung der Finanzierung von Vermietungsobjekten und somit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienenden Darlehen dar. Die Steuerpflichtigen haben sich, wenn auch auf Druck der Bank, zu einer Tilgung der Darlehen entschlossen. Dabei mache es keinen Unterschied, ob sie dafür private oder durch neue Darlehen aufgenommene Mittel eingesetzt haben. In der Praxis ist es – worauf das FG hinweist – unerheblich, ob die privaten Mittel aus der Veräußerung einer Immobilie, aus einer Erbschaft oder einem Lottogewinn stammen.

Niedersächsisches FG, Urteil v. 30.10.2024, 3 K 145/23