Zu den privaten Veräußerungsgeschäften in der Einkommensteuer gehören auch Veräußerungen von Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung jeweils nicht mehr als 10 Jahre beträgt.
Einzubeziehen sind hierbei auch Gebäude und Außenanlagen, soweit sie innerhalb des 10-Jahreszeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden. Dies ergibt sich aus § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 und 2 EStG.
Holzhaus als Mobilheim
Das Niedersächsische FG hat sich mit einem Fall beschäftigt in dem der Kläger Einkünfte aus Vermietung eines sog. Mobilheims erzielte. Bei diesem Mobilheim handelte es sich um ein Holzhaus mit einer Wohnfläche von 60 qm, das auf einer gemieteten Parzelle (200 qm) eines Campingplatzes steht. Dieses Mobilheim hatte der Kläger in 2011 angeschafft und in 2015 mit Gewinn wieder veräußert. In 2011 hatte der Kläger auch mit der Campingplatz OHG, der Grundstückseigentümerin, einen Vertrag über die Nutzung einer Parzelle auf dem Campingplatz, auf der das Mobilheim steht, abgeschlossen.
Der Kläger wies darauf hin, dass bei dem Mobilheim eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden nicht bestehe. Weder Zement, noch Backsteinränder, noch Anker würden das Mobilheim mit dem Boden verbinden. Es liege schlicht auf dem Boden bzw. Gehwegsplatten, und für Versorgungszwecke wie Strom, Gas und Wasser dienten seitliche, abschraub- und abklemmbare Zuführungen.
Finanzamt besteuert Veräußerungsgewinn
Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Veräußerung des Mobilheims den Tatbestand des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfüllt. Bei dem Mobilheim handele es sich um ein Gebäude auf fremden Grund und Boden, dessen Veräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist der Besteuerung als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften unterliege. Es sei die Vergleichbarkeit mit einem Erbbaurecht gegeben. Der Vorgang unterliege auch der Grunderwerbsteuer. Selbst wenn das Mobilheim lediglich auf dem Boden des Campingplatzes aufliege, sei es aufgrund seiner Beständigkeit als Gebäude anzusehen.
Niedersächsische FG orientiert sich am Gesetzestext
Dies sieht das Niedersächsische FG anders (Urteil v. 28.7.2021, 9 K 234/17). Die Veräußerung des Mobilheims unterliege selbst dann nicht als privates Veräußerungsgeschäft der Versteuerung nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, wenn es sich bewertungsrechtlich um ein Gebäude handelt, dessen Erwerb und Veräußerung der Grunderwerbsteuer unterliegt, und der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung - wie hier - weniger als 10 Jahre beträgt.
Das FG geht bewertungsrechtlich von einem Gebäude aus, welches auch der Grunderwerbsteuer unterliegt. Das Grunderwerbsteuerrecht erfasst bestimmte Erwerbsvorgänge, insbesondere Kaufverträge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Unter den Begriff "Grundstücke" fasse § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG in ausdrücklich auch Gebäude auf fremden Boden. Der Wortlaut des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 und 2 EStG sei aber ein anderer. Hier würden Gebäude nicht isoliert erfasst. Stattdessen seien sie einzubeziehen. Sie seien daher nur "Bewertungsfaktor". Gebäude werden danach also lediglich in die Berechnung eines Bodenveräußerungsgewinns einbezogen. Insoweit laufe auch keine eigenständige Halte- bzw. Veräußerungsfrist. Entscheidend seien vielmehr allein die entsprechenden Fristen bezüglich des Grund und Bodens.
Keine Vergleichbarkeit mit Erbbaurecht
Auch der Vergleich mit dem Erbbaurecht sei nicht angebracht. Das Erbbaurecht sei das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Dieses Recht wird in § 23 EStG als Beispiel für ein grundstücksgleiches Recht genannt. Insoweit könne der Tatbestand erfüllt sein, wenn ein Steuerpflichtiger ein solches Erbbaurecht von einem Erbbauberechtigen anschafft (Bestellung durch den Eigentümer keine Anschaffung) und innerhalb von 10 Jahren wieder veräußert.
Hier habe der der Kläger aber das Eigentum an dem Mobilheim vom Voreigentümer erworben und parallel dazu einen Nutzungsvertrag mit der Grundstückseigentümerin geschlossen. Dieses Eigentumsrecht an dem Mobilheim sei zeitlich nicht befristet gewesen und auch bei einer etwaigen Beendigung der Nutzung etwa infolge Kündigung wäre das Eigentum an dem Mobilheim nicht automatisch der Grundstückseigentümerin zugefallen. Vielmehr hätte der Kläger in einem solchen Fall nach dem Nutzungsvertrag die Verpflichtung gehabt, die gemietete Parzelle zu räumen und damit das Mobilheim abzutransportieren. Diese Umstände seinen ein gravierender Unterschied und wesensverschieden von denen des Erwerbs und der Veräußerung eines Erbbaurechts.
Revisionsverfahren beim BFH anhängig
Gegen die Entscheidung des Niedersächsischen FG Niedersachsen läuft ein Revisionsverfahren vor dem BFH (Az beim BFH IX R 22/21).