Teil 1 - Maßnahmen und Berechtigte

Mit der steuerlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums soll das Ziel der Bundesregierung, die Treibhausgase bis zum Jahr 2030 um mindestens 40 % gegenüber 1990 zu verringern, unterstützt werden. Sie wurde deshalb seit dem VZ 2020 in Ergänzung zur existierenden Förderkulisse als weitere Säule der Förderung eingeführt. Das Top-Thema gibt einen Überblick nach der derzeitigen Rechtslage.

Begünstigte Sanierungsmaßnahmen

Steuerlich gefördert werden alternativ zur Inanspruchnahme sonstiger Förderprogramme bestimmte – abschließend aufgezählte – Einzelmaßnahmen, die auch von den bestehenden Programmen der Gebäudeförderung – und zukünftig durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – als förderwürdig eingestuft sind (BT-Drucks. 19/14338 S. 21).

Die energetische Maßnahme kann eine oder mehrere energetische Einzelmaßnahmen i.S.d. Sinne des § 35c Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 - 8 EStG umfassen. Eine Einzelmaßnahme kann auch schrittweise durch mehrere - voneinander getrennt zu beurteilende - energetische Maßnahmen ausgeführt werden (z.B. im Jahr 2025 Austausch von Fenstern im Erdgeschoss und im Jahr 2026 Austausch von Fenstern im Obergeschoss).

Förderfähig sind die Aufwendungen, die der steuerpflichtigen Person unmittelbar durch die fachgerechte Durchführung der energetischen Maßnahme entstehen. Darunter fallen Aufwendungen für das Material sowie den fachgerechten Einbau bzw. die fachgerechte Installation, die Inbetriebnahme von Anlagen und die fachgerechte Verarbeitung durch das jeweilige Fachunternehmen einschließlich notwendiger Umfeldmaßnahmen sowie die Kosten für die Beratungs-, Planungs- und Baubegleitungsleistungen durch den Energieberater. Berücksichtigt werden die Aufwendungen einschließlich Umsatzsteuer.

Folgende energetische Maßnahmen am Förderobjekt sind durch § 35c EStG begünstigt (§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG):

• Wärmedämmung von Wänden
• Wärmedämmung von Dachflächen
• Wärmedämmung von Geschossdecken
• Erneuerung der Fenster und Außentüren
• Einbau und Erneuerung einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, soweit diese älter als 2 Jahre sind.

Dem BMF-Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, ist als Anlage eine Liste der förderfähigen Maßnahmen beigefügt, die jedoch nicht abschließend ist.

In der Änderungsverordnung zur Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) v. 14.6.2021, BGBl 2021 I S. 1780, wird der sommerliche Wärmeschutz in der neuen Anlage 4a eigens aufgeführt. Seit dem VZ 2021 können Maßnahmen zur Verbesserung des Wärmeschutzes isoliert vorgenommen und gefördert werden.

Wird im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäudes auch die Wohnfläche desselben erweitert (z. B. durch den Einbau einer Gaube, durch eine Dachgeschossaufstockung oder einen Anbau), unterfallen auch die am neuen Gebäudeteil verwirklichten energetischen Maßnahmen der steuerlichen Förderung nach § 35c EStG (FinMin Schleswig-Holstein, Einkommensteuer-Kurzinformation Nr. 2022/1 v. 3.1.2022).

Es bleibt dem Steuerpflichtigen unbenommen, mehrere Maßnahmen gleichzeitig oder zeitlich hintereinander durchzuführen. Gefördert werden damit sowohl Einzelmaßnahmen als auch die Möglichkeit einer – ggf. schrittweisen, durch mehrere Einzelmaßnahmen verwirklichten – umfassenden Sanierung, z.B. auf der Grundlage eines Sanierungsfahrplans (Gesamtsanierung).

Als Aufwendungen für energetische Maßnahmen zählen auch die Kosten für die Erteilung der Bescheinigung des Fachunternehmens über die Ausführung der Sanierungsarbeiten.

Hierzu gehören zudem 50 % der Kosten für Energieberater, die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) als fachlich qualifiziert zum Förderprogramm "Energieberatung für Wohngebäude (Vor-Ort-Beratung, individueller Sanierungsfahrplan)" zugelassen sind. Voraussetzung ist, dass der Energieberater durch den Steuerpflichtigen mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der energetischen Maßnahmen beauftragt worden ist (§ 35c Abs. 1 Satz 4 EStG).

Aufwendungen für Umfeldmaßnahmen begünstigt

Auch Aufwendungen für Umfeldmaßnahmen sind nach § 35c EStG begünstigt. Unter Umfeldmaßnahmen sind Arbeiten und Investitionen zu verstehen, die unmittelbar zur Vorbereitung und Umsetzung einer förderfähigen Maßnahme notwendig sind und/oder deren Energieeffizienz erhöhen bzw. absichern. Als Umfeldmaßnahmen sind insbesondere anzusehen:

• Baustelleneinrichtung wie Bautafel, Schilder, Absperrung von Verkehrsflächen,
• Rüstarbeiten wie Gerüst, Schutzbahnen,
• Baustoffuntersuchungen bestehender Bauteile,
• bautechnische Voruntersuchungen z. B. zum Aufbau der Gebäudehülle,
• Verlegungs- und Wiederherstellungsarbeiten,
• Deinstallation und Entsorgung von Altanlagen.

Voraussetzung für die Gewährung der Steuerermäßigung nach § 35c EStG auch für die von der steuerpflichtigen Person beauftragten Umfeldmaßnahmen ist, dass eine Rechnung vorliegt und der Rechnungsbetrag auf das Konto des Leistungserbringers gezahlt wurde.

Nicht berücksichtigungsfähige Aufwendungen

Nicht berücksichtigungsfähig sind nach dem BMF-Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 45, u. a. die Aufwendungen für

• die Beschaffung von Finanzierungsmitteln,
• Fremdfinanzierungsaufwendungen,
• Aufwendungen für Behörden- und Verwaltungsleistungen,
• Aufwendungen für einen Umzug oder ein Ausweichquartier während der Bauarbeiten,
• laufende Lizenzgebühren für die Verwendung eines Nachhaltigkeitszertifikats,
• Kosten für Architekturwettbewerbe sowie
• Anschaffungskosten für Werkzeuge, Geräte, Büromaterialien und Software für Fachplanung und Baubegleitung.

Übernimmt ein Energielieferant im Rahmen eines Vertrages die Versorgung einer Liegenschaft mit der benötigten Energie (Kälte, Wärme, Strom, Druckluft oder andere Formen von Energie), spricht man von Energie-Contracting. Die aus dem Abschluss eines Energie-Contractings (z. B. Wärmeliefer-Contracting) entstehenden Kosten sind nicht förderfähig. Da der Contracting-Nehmer nicht selbst die energetische Maßnahme tätigt und nicht Eigentümer der eingebauten Anlagen wird, liegen die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des § 35c EStG bereits dem Grunde nach nicht vor (BMF-Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 65, 66).

Durchführung durch ein Fachunternehmen

Voraussetzung für die Förderung ist, dass die jeweilige energetische Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt wurde, das die Anforderungen aus der Rechtsverordnung nach § 35c Abs. 7 EStG erfüllt. Die Durchführung durch ein Fachunternehmen soll gewährleisten, dass die Sanierungsarbeiten auch tatsächlich zu einer Energieeinsparung führen. Dies dürfte bei Eigenleistungen regelmäßig nicht gewährleistet sein (BT-Drucks. 19/14338 S. 22).

Von einer fachgerechten Durchführung ist auszugehen, wenn die energetische Maßnahme von einem Fachunternehmen gem. § 2 Abs. 1 ESanMV vorgenommen
wurde. Die fachgerechte Durchführung durch ein Fachunternehmen ist auch in den Fällen zu bejahen, in denen ein angestellter Meister im Fachunternehmen tätig ist und mit der Durchführung der energetischen Maßnahme betraut war. Der Annahme einer fachgerechten Durchführung steht zudem nicht entgegen, wenn das Fachunternehmen ein anderes Unternehmen, das nicht in den in § 2 Abs. 1 ESanMV aufgeführten Gewerken tätig ist, mit der Durchführung einzelner Arbeiten beauftragt hat, z. B. weil dieses Unternehmen über spezielle Fertigkeiten oder Kenntnisse in einem bestimmten Bereich verfügt.

Das umfasst sowohl Unternehmen, die in einem anderen als dem in § 2 ESanMV aufgeführten zulassungspflichtigen Gewerk tätig sind, als auch Unternehmen, die in einem nach der Handwerksordnung nicht zulassungspflichtigen Bereich tätig sind, z. B. Einblasdämmung, Fenstermontage.

Die Bescheinigung hat das von der steuerpflichtigen Person beauftragte Fachunternehmen auszustellen. Das bescheinigende Fachunternehmen bestätigt damit, dass für die Arbeiten des beauftragten Unternehmens die in der ESanMV aufgeführten Mindestanforderungen eingehalten sind. Werden von der steuerpflichtigen Person mehrere Fachunternehmen beauftragt, stellt jedes Fachunternehmen für die von ihm durchgeführte energetische Maßnahme eine Bescheinigung aus.

Die fachgerechte Durchführung liegt ferner auch dann vor, wenn ein Baumarkt oder Generalunternehmer als Vertragspartner der steuerpflichtigen Person das Fachunternehmen mit der Ausführung der energetischen Maßnahmen beauftragt hat. Die Bescheinigung ist durch das von dem Baumarkt oder dem Generalvertreter beauftragte Fachunternehmen oder eine Person mit Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG auszustellen (BMF-Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 48-52).

Bevor Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben werden, ist es ratsam, sich zu vergewissern, dass das beauftragte Unternehmen tatsächlich berechtigt ist, die Arbeiten als Fachunternehmen durchzuführen.

Anspruchsberechtigte Person

Die Steuerermäßigung können ausschließlich natürliche Personen auf Antrag hin in Anspruch nehmen, wenn sie ein in ihrem Eigentum stehendes und in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen Gebäude (begünstigtes Objekt) im jeweiligen Jahr der Förderung zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Der persönliche Anwendungsbereich erfasst unbeschränkt Steuerpflichtige i. S. v. § 1 Abs. 1 EStG, nicht jedoch beschränkt Steuerpflichtige (§ 50 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Anspruchsberechtigt ist grundsätzlich der bürgerlich-rechtliche Eigentümer. Bürgerlich-rechtlicher Eigentümer ist, wer als Eigentümer am Grundstück oder an der Wohnung (Sondereigentum) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum im Grundbuch eingetragen ist. Bürgerlich-rechtliches Eigentum am Gebäude hat auch der Erbbauberechtigte und diejenige Person, die das Gebäude auf einem Grundstück hergestellt hat, an dem ihr ein Nutzungsrecht nach den §§ 287 oder 291 des Zivilgesetzbuchs der DDR vor dem Wirksamwerden des Beitritts verliehen worden ist (BMF, Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 6, 7).

Anspruchsberechtigt ist auch, wer durch Übergang von Nutzen und Lasten wirtschaftlicher Eigentümer eines neu erworbenen begünstigten Objekts ist und lediglich mangels Grundbucheintragung noch nicht als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des begünstigten Objekts gilt.

Übt eine andere Person als der bürgerlich-rechtliche Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über das begünstigte Objekt dergestalt aus, dass sie den bürgerlich-rechtlichen Eigentümer für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das begünstigte Objekt ausschließen kann, damit also der wirtschaftliche Eigentümer i. S. d. § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO ist, so ist diese die anspruchsberechtigte Person.

Anspruchsberechtigt ist aber auch, wer auf einem fremden Grundstück mit Zustimmung des Eigentümers auf eigene Rechnung eine Wohnung errichtet hat (BFH, Urteil v. 5.7.2018, VI R 67/15) und gemäß den im Voraus getroffenen und tatsächlich durchgeführten Vereinbarungen die wirtschaftliche Verfügungsmacht innehat, weil die Wohnung nach voraussichtlicher Dauer des Nutzungsverhältnisses bei normalem, der gewählten Gestaltung entsprechendem Verlauf wirtschaftlich verbraucht ist. Voraussetzung ist, dass die nutzungsberechtigte Person das uneingeschränkte Nutzungsrecht erlangt und frei darüber verfügen kann oder bei Beendigung einen Anspruch auf Entschädigung hat. Gleiches gilt, wenn der nutzungsberechtigten Person für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Ersatz des vollen Verkehrswerts der Wohnung zusteht. Ein solcher Anspruch kann sich aus dem Vertrag oder Gesetz ergeben.

Wirtschaftliches Eigentum wird durch dinglich (z. B. Nießbrauch) oder schuldrechtlich begründete Nutzungsrechte (z. B. Miete) i.d.R. nicht vermittelt (BFH, Urteil v. 24.6.2004, III R 50/01).

Überträgt eine anspruchsberechtigte Person ihr Alleineigentum oder ihren Miteigentumsanteil an der bislang zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung innerhalb des 3-jährigen Abzugszeitraums unentgeltlich auf eine andere Person, kann die andere Person die Steuerermäßigung gem. § 35c EStG nicht fortführen, da sie keine Aufwendungen i. S. d. § 35c EStG getragen hat (BMF, Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 38-40).

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Die steuerpflichtige Person kann nur die Aufwendungen für energetische Maßnahmen geltend machen, die ab dem Tag der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entstanden sind. Der Begriff "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" ist nicht in jedem Fall mit tatsächlichem Bewohnen gleichzusetzen. Beginn der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist grundsätzlich der Tag des Einzugs.

Beabsichtigt die steuerpflichtige Person umzuziehen und hat sie für diesen Zweck ein Objekt erworben und sind in diesem Fall Aufwendungen für energetische
Maßnahmen bereits vor dem Tag des Einzugs entstanden, so gilt der Beginn der energetischen Maßnahmen bereits als Tag der erstmaligen Nutzung zu eigenen
Wohnzwecken, wenn das Objekt während der Durchführung der energetischen Maßnahmen nicht noch vermietet ist, sondern leer steht. War die steuerpflichtige
Person bisher Mieter oder nutzungsberechtigte Person des Objekts, ist Tag der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Zeitpunkt, an dem das
wirtschaftliche Eigentum auf sie übergeht.

Eine Wohnung wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn sie zumindest zeitweise vom Eigentümer tatsächlich genutzt wird. Ausreichend ist, wenn die Wohnung im Zusammenhang mit der energetischen Maßnahme nutzbar gemacht wird. Daher sind auch Ferienwohnungen und Objekte, die im Rahmen der doppelten Haushaltsführung genutzt werden, von der Förderung umfasst.

Im Bereithalten einer tatsächlich leerstehenden Wohnung liegt grundsätzlich keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist jedoch unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des begünstigten Objekts zu eigenen Wohnzwecken zusammenhängt. Ein Zusammenhang ist regelmäßig gegeben, wenn die energetischen Maßnahmen unmittelbar vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgen (z. B. zwischen dem Erwerb und dem Einzug). Dies gilt auch für mehrjährige Sanierungsmaßnahmen, wenn der Leerstandszeitraum zwischen dem Beginn der energetischen Sanierungsmaßnahme und dem Einzug durch die Gesamtbaumaßnahme bedingt ist.

Eine Wohnung wird zu eigenen Wohnzwecken durch die anspruchsberechtigte Person genutzt, wenn diese die Wohnung allein, mit ihren Familienangehörigen oder gemeinsam mit Dritten bewohnt. Eine Wohnung wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn diese an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind i. S. d. § 32 Abs. 1 bis 5 EStG unentgeltlich überlassen wird, für das die anspruchsberechtigte Person einen Anspruch auf Kindergeld hat oder die Voraussetzungen für die Gewährung der Freibeträge für Kinder nach § 32 EStG erfüllt. Die unentgeltliche Überlassung der gesamten Wohnung an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige oder fremde Dritte stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden (§ 35c Abs. 2 Satz 2 EStG) Es muss sich hierbei nicht nur um nahe Angehörige handeln.

Die Aufwendungen für die energetischen Maßnahmen sind nicht zu kürzen, wenn Teile einer im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung durch die steuerpflichtige Person unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Eine unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken liegt auch vor, wenn an einem Teil der im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung ein obligatorisches oder dingliches Zuwendungs- oder Vermächtniswohnrecht zugunsten einer dritten Person besteht. Wird hingegen ein Teil der im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung aufgrund eines vorbehaltenen obligatorischen oder dinglichen Wohnrechts durch eine dritte Person genutzt, handelt es sich nicht um eine unentgeltliche Überlassung durch die steuerpflichtige Person. In diesem Fall sind die Aufwendungen für die energetische Maßnahme um die Aufwendungen zu kürzen, die auf den wohnrechtsbelasteten Teil der Wohnung entfallen. Eine Kürzung des Höchstbetrags der Steuerermäßigung von 40.000 EUR erfolgt nicht (BMF, Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 18, 19).

Gemischte Nutzung einer Wohnung

Werden Teile einer Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt (z. B. ein häusliches Arbeitszimmer, das ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche Zwecke genutzt wird, oder andere betrieblich/beruflich genutzte oder vermietete Räume), ist dies für die Gewährung der Steuerermäßigung nach § 35c EStG dem Grunde nach unschädlich. Die Aufwendungen für die energetischen Maßnahmen sind jedoch um den Teil der Aufwendungen zu kürzen, der auf den nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil der Wohnung entfällt. Für die Kürzung ist es unerheblich, ob die Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer in voller Höhe oder gem. § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b i. V. m. § 9 Abs. 5 EStG nur begrenzt bis zum Höchstbetrag von 1.250 EUR berücksichtigt werden.

Aufwendungen, die eindeutig und klar abgrenzbar ausschließlich auf einen Teil der Wohnung entfallen, sind hierbei unmittelbar diesem Teil zuzuordnen. Im Übrigen sind die Aufwendungen für energetische Maßnahmen grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzfläche der eigenen Wohnzwecken dienenden Räume zur gesamten Nutzfläche der Wohnung aufzuteilen.

Der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Anteil der Aufwendungen bestimmt sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des häuslichen Arbeitszimmers ur gesamten Nutzfläche der Wohnung einschließlich des Arbeitszimmers. Das gilt auch für ein im Keller belegenes häusliches Arbeitszimmer. Der (Gesamt-)Höchstbetrag der Steuerermäßigung von 40.000 EUR EUR mindert sich hierdurch nicht (BMF, Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 28).

Wird auf dem Dach eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohngebäudes eine Photovoltaikanlage errichtet und werden mit dieser Anlage gewerbliche Einkünfte gem. § 35c EStG erzielt, bleibt das Wohngebäude ein begünstigtes Objekt i. S. d. § 35c EStG. Werden im Zuge einer solchen Installation Aufwendungen für eine als energetische Maßnahme geförderte (Dach-)Sanierung getätigt, handelt es sich regelmäßig um gemischt veranlasste Aufwendungen, für die eine Aufteilung mangels geeignetem Aufteilungsmaßstab nicht möglich ist. Die Aufwendungen für die (Dach-)Sanierung sind vollumfänglich nach § 35c EStG begünstigt. Ein (anteiliger) Abzug der Aufwendungen für die (Dach-)Sanierung als Betriebsausgaben bei den gewerblichen Einkünften kommt nicht in Betracht.

Abgestellt wird in § 35c Abs. 2 EStG auf die Nutzung im jeweiligen Kalenderjahr. Da der Förderzeitraum 3 Jahre beträgt, muss für eine volle Förderung in jedem Kalenderjahr das Förderobjekt zu eigenen Wohnzwecken ­genutzt werden. Wird das Förderobjekt z. B. im dritten Kalenderjahr nach Abschluss der energetischen Sanierungsmaßnahmen vermietet, entfällt in diesem Kalenderjahr die Förderung nach § 35c EStG.

Begünstigt sind auch Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und Eigentumswohnungen (35c Abs. 5 EStG).

Der Steuerpflichtige kann für mehrere Objekte die Förderung geltend machen, soweit er diese tatsächlich selbst zu Wohnzwecken nutzt. In Betracht kommen daher eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung, soweit diese ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (BT-Drucks. 19/14338 S. 22).

Hinweis: Erwerb, Veräußerung und Nutzungsänderung während des Jahres

Die Anspruchsvoraussetzungen "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" und "Eigentum der steuerpflichtigen Person am Objekt" gem. § 35c Abs. 1 Satz 1 EStG müssen in jedem Veranlagungszeitraum des Förderzeitraumes vorliegen. Gibt die steuerpflichtige Person die Nutzung des Objekts zu eigenen Wohnzwecken auf, z.B. durch Auszug, Vermietung oder Veräußerung, kann sie letztmalig im Veranlagungszeitraum der Aufgabe der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken die Steuerermäßigung nach § 35c EStG geltend machen. Dies gilt auch, wenn das Objekt nach Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken leer steht (BMF, Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 21).

Der Anspruch auf die Steuerermäßigung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Steuerpflichtige das begünstigte Objekt, an dem er Sanierungsmaßnahmen vorgenommen hat, erst im Zeitraum der Anspruchsberechtigung erworben oder veräußert hat. In diesen Fällen ist es nicht notwendig, dass der Steuerpflichtige über das volle Kalenderjahr das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzte. Es reicht aus, wenn die Selbstnutzung im jeweiligen Kalenderjahr ab der Anschaffung bzw. bis zur Veräußerung erfolgt (BT-Drucks. 19/15229 S. 14).

Schädlich ist allerdings, wenn das Förderobjekt innerhalb des maßgebenden Kalenderjahres nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Eine zeitanteilige Gewährung der Steuerermäßigung sieht § 35c EStG nicht vor. Gibt die steuerpflichtige Person die Nutzung des begünstigten Objekts zu eigenen Wohnzwecken auf, z. B. durch Auszug, Vermietung oder Veräußerung, kann sie letztmalig im Veranlagungszeitraum der Aufgabe der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken die Steuerermäßigung nach § 35c EStG geltend machen. Dies gilt auch, wenn das Objekt nach Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken leer steht.

Mindestalter des Förderobjekts

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung ist, dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme bereits älter als 10 Jahre ist. Maßgebend für die Bestimmung des 10-Jahreszeitraums sind der Beginn der Herstellung des Förderobjekts und der Beginn der energetischen Maßnahme. Die Frist ist taggenau zu berechnen (§ 35c Abs. 1 Satz 2 EStG).

Als Beginn der Herstellung gilt bei Objekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Tag, an dem der erstmalige Bauantrag gestellt wurde. Bei baugenehmigungsfreien Objekten, für die Bauunterlagen einzureichen sind, zählt der Tag, an dem die Bauunterlagen eingereicht wurden. Das gilt auch, wenn eine Wohnung erst durch nachträgliche Baumaßnahmen in einem bereits bestehenden Gebäude hergestellt wird.

Ist bei vor 2010 errichteten Objekten der Tag der erstmaligen Bauantragstellung nicht bekannt, genügt es, wenn in der Einkommensteuer- oder Feststellungserklärung das Herstellungsjahr angegeben wird. In diesem Fall gilt als Tag der erstmaligen Bauantragstellung der erste Tag im Kalenderjahr des Herstellungsjahres.

Als Beginn der energetischen Maßnahme gilt bei Maßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Tag, an dem der Bauantrag gestellt wurde; bei baugenehmigungsfreien Maßnahmen, für die Bauunterlagen einzureichen sind, gilt der Tag, an dem die Bauunterlagen eingereicht wurden.

Für energetische Maßnahmen, für die weder eine Baugenehmigung noch eine Kenntnisgabe bei der zuständigen Behörde nach dem Bauordnungsrecht erforderlich ist, gilt als Beginn der energetischen Maßnahme der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung. Dies gilt auch dann, wenn eine Anzeige- und Genehmigungspflicht für die energetische Maßnahme nach anderen Vorschriften besteht.

Planungs- und Beratungsleistungen sowie der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen gelten nicht als Beginn der energetischen Maßnahme.

Teil 2 - Zeitlicher Anwendungsbereich und Verfahren