10.07.2014 | Top-Thema Nachträglicher Schuldzinsenabzug bei Immobiliendarlehen

Voraussetzungen bei Finanzierung von Anschaffungskosten

Kapitel
Veräußerung innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist?
Bild: Haufe Online Redaktion

Steuerbarer oder nicht steuerbarer Verkauf: Diese Unterscheidung ist wichtig. Denn ob die Schuldzinsen bei Finanzierungen von Anschaffungskosten nachträgliche Werbungskosten sind, ist an unterschiedliche Voraussetzungen gebunden.

Ein steuerbarer Verkauf liegt vor, wenn die Immobilie innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verkauft wird. Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist möglich, wenn das Darlehen durch den Verkaufserlös nicht getilgt werden kann (BFH, Urteil v. 20.6.2012, IX R 67/10).

Ein nicht steuerbarer Verkauf liegt vor, wenn die 10jährige Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG abgelaufen ist. Für die Berücksichtigung der Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist maßgeblich, was mit dem Verkaufserlös passiert (BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 45/13):

Der Steuerpflichtige schafft eine neue Einkunftsquelle an

Kauft der Steuerpflichtige mit dem Verkaufserlös z. B. eine neue Immobilie, die er vermieten möchte, ist ein nachträglicher Schuldzinsenabzug möglich. Denn hier besteht der Zusammenhang zwischen Darlehen bzw. Schuldzinsen und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung fort.

Der Steuerpflichtige schafft keine neue Einkunftsquelle an

In diesem Fall kommt es für den nachträglichen Schuldzinsenabzug darauf an, ob der Verkaufserlös ausreicht, um das Darlehen abzulösen.

  • Der Verkaufserlös reicht aus, um das Darlehen abzulösen. Hier endet der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Darlehen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Ein nachträglicher Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten ist deshalb nicht möglich. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Steuerpflichtige das Darlehen tatsächlich ablöst oder ob er den Verkaufserlös anderweitig verwendet und das Darlehen bestehen lässt. Ausnahmen sind im Einzelfall möglich, z. B. wenn Verwertungshindernisse bestehen sollten.
  • Der Verkaufserlös reicht nicht aus, um das Darlehen abzulösen. Hier besteht der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem nicht getilgten, fortgeführten Teil des Darlehens und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung weiter. Ein nachträglicher Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten ist deshalb möglich.

Wichtig: Der BFH entscheidet mit diesem Urteil gegen die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung, die den nachträglichen Schuldzinsenabzug bisher auf steuerbare Verkäufe beschränkt. Ob sich die Finanzverwaltung dem BFH anschließt, bleibt abzuwarten. Entsprechende Fälle sollten mit Hinweis auf das Urteil IX R 45/13 offen gehalten werden.

Schlagworte zum Thema:  Nachträgliche Schuldzinsen, Immobilien, Darlehen, Zinsen, Einkommensteuer, Vermietung und Verpachtung, Vorfälligkeitsentschädigung

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