Werden Grundstücke auf Angehörige gegen Rentenzahlungen übertragen, spricht "eine nur in Ausnahmefällen zu widerlegende Vermutung" dafür, dass die Versorgung des ehemaligen Eigentümers im Vordergrund steht. Diese Vermutung kann widerlegt werden, und es kann eine Veräußerungs- bzw. Erwerbsrente wie unter fremden Dritten vereinbart werden.
Wird dies angestrebt, um beispielsweise höheres Abschreibungspotenzial zu schaffen, sollte beachtet werden, dass eine derartige Gestaltung auch zu steuerlichen Nachteilen führen kann.
Beispiel: A betreibt auf dem Grundstück G eine Apotheke und ermittelt seinen Gewinn durch Bestandsvergleich. Er hatte das Grundstück (Verkehrswert ca. 600.000 EUR) zunächst von seinem Vater gemietet. Ende Oktober 2018 erwarb er das Grundstück gegen Zahlung einer Leibrente (Rentenbarwert unter Zugrundelegung der statistischen Lebenserwartung des Vaters: rd. 600.000 EUR). Der Vater verstarb bereits im Februar 2019. Der Steuerpflichtige wurde Alleinerbe.
Es handelt sich um eine betriebliche Erwerbsrente
Die für eine private Veranlassung der Rentenzahlungen sprechende Vermutung ist widerlegt, wenn die Vertragsparteien Leistung und Gegenleistungen im notariellen Grundstückskaufvertrag nach kaufmännischen Grundsätzen gegeneinander abgewogen haben und subjektiv von der Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen ausgegangen sind. Die nach der Rechtsprechung des BFH bei der Übertragung von ertragsbringendem und existenzsicherndem Vermögen von Eltern auf Kinder bestehende widerlegbare Vermutung, dass die Rente unabhängig vom Wert des übertragenen Vermögens nach dem Versorgungsbedürfnis der Eltern und/oder nach der Ertragskraft des übertragenen Vermögens bemessen worden ist und damit eine private Versorgungsrente vorliegt, ist damit entkräftet. Vorliegend handelt es sich aus Sicht des A um eine betriebliche Erwerbsrente.
Nachteil dieser Gestaltung: Wegfall der Rentenschuld führt zu einem Ertrag
Die hier gewählte Gestaltung hat für A einen großen Nachteil. Ist eine Rente als betriebliche Erwerbsrente zu qualifizieren, muss die Rentenschuld als Anschaffungsverbindlichkeit mit ihrem Rentenbarwert als Betriebsschuld passiviert werden. Mit dem frühzeitigen Tod des Vaters tritt bei A durch den ersatzlosen Wegfall der Rentenverbindlichkeit ein der Einkommen- und Gewerbesteuer unterliegender betrieblicher Ertrag ein. Durch den Tod des Rentenberechtigten entsteht also ein außerordentlicher – sowohl den Gewinn als auch den Gewerbeertrag erhöhender – Ertrag (BFH, Urteil v. 30.7.2003, X R 12/01, Haufe Index 1086835).
Gestaltungsalternative: Vereinbarung von Kaufpreisraten oder einer Mindestzeitrente
Diese steuererhöhende Wirkung wäre dadurch vermieden worden, dass die Vertragspartner als "Gegenleistung" einen festen – ggf. in Raten zu zahlenden – Kaufpreis oder eine Veräußerungsleibrente mit einer nach der statistischen Lebenserwartung des Vaters bemessenen Mindestlaufzeit (sog. verlängerte Leibrente) festgelegt hätten. Die verlängerte Leibrente – auch Mindestzeitrente genannt – beinhaltet eine Mindestlaufzeit, muss also evtl. auch über das Lebensende des Verkäufers hinaus an dessen Erben gezahlt werden. Stirbt der Rentenberechtigte vor Ablauf der Mindestlaufzeit, geht der Rentenanspruch auf die Erben über. Überlebt der Grundstücksverkäufer die Mindestlaufzeit, endet die Rentenzahlung mit seinem Tod.
Praxis-Tipp: Wegfall der Kaufpreisraten- oder Kaufpreisrentenschuld als gewinnneutrale Einlage
In den beiden genannten Fällen wäre der Wegfall der ebenfalls beim Steuerpflichtigen A zu passivierenden Kaufpreisraten- oder Kaufpreisrentenschuld erst (eine juristische Sekunde nach dem Tod des Vaters) durch Vereinigung von Forderung und Schuld in der Hand des Steuerpflichtigen (Konfusion) erloschen. Die dadurch eingetretene Betriebsvermögensmehrung wäre aber privat, nämlich durch die Erbeinsetzung des A, veranlasst und damit als gewinnneutrale Einlage zu qualifizieren gewesen (Dötsch, INF 2004 S. 162).