Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine komplizierte Angelegenheit. Besonders drängend ist oft die Frage, wann ist eine Klage gegen die WEG zu richten, wann gegen einzelne Wohnungseigentümer? Geht es um gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer, ist sie Kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt. Das betrifft auch Rechtsfragen rund um ihre Zäune, denn die WEG-Einfriedung geht alle Eigentümer an.
Die Grundstücksnachbarn einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangten von der Gemeinschaft die Entfernung eines Zauns. Der Zaun, der von einem Wohnungseigentümer angebracht worden war, befand sich an der Grundstücksgrenze, allerdings vollständig auf dem Grundstück der Nachbarn.
Strittige Erledigung eines Rechtsstreits
Nachdem der Zaun während des Rechtsstreits entfernt worden war, haben die Nachbarn den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die WEG hat dem widersprochen.
- Die WEG war der Ansicht, sie sei nicht die richtige Beklagte gewesen.
- Die Klage sei gegen die Wohnungseigentümer zu richten gewesen.
Die WEG war hier jedoch der richtige Anspruchsgegner für den geltend gemachten Beseitigungsanspruch und somit für die Klage passivlegitimiert.
Adressat für Anspruch auf Zaunbeseitigung
Die Nachbarn hatten gegen die WEG einen Anspruch auf Beseitigung des Zauns aus § 1004 BGB. Das Aufstellen des Zauns auf dem Nachbargrundstück war eine Eigentumsstörung, die die Nachbarn nicht zu dulden hatten.
- Auch wenn der Zaun von einem einzelnen Wohnungseigentümer errichtet wurde, sind alle Wohnungseigentümer zur Beseitigung verpflichtet,
- denn die Errichtung, Änderung oder Entfernung einer Einfriedung ist wegen ihrer besonderen Bedeutung für das einzufriedende und die benachbarten Grundstücke stets eine gemeinsame Angelegenheit aller Sondereigentümer.
Die WEG konnte auf Beseitigung des Zauns in Anspruch genommen werden.
Haftung nicht aus eigener Verpflichtung
Grundlage dieser Haftung ist allerdings keine originäre eigene Verpflichtung der WEG,
- Störungen des Eigentums Dritter, zu denen es bei der Umsetzung von Eigentümerbeschlüssen kommt, sind den Wohnungseigentümern zuzurechnen sind, nicht dem Verband.
- Bei der Pflicht, den Zaun zu beseitigen, handelt es sich aber um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer, die die Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes für die Eigentümer wahrnimmt.
Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflicht
Wenn es um die Erfüllung einer solchen gemeinschaftsbezogenen Pflicht geht, kann die Gemeinschaft selbst in Anspruch genommen werden.
- Die Wahrnehmungspflicht des Verbands nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG als eine nur intern wirkende Erfüllungsübernahme zu verstehen, würde dem Zweck der Vorschrift nicht gerecht.
- Die Gemeinschaft soll den in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer nicht nur unterstützen, indem sie ihm seine Aufwendungen erstattet.
- Sie soll die Verpflichtung wie eine eigene Verpflichtung behandeln und sie selbst erfüllen, soweit sie berechtigt ist.
- Sie soll sich auch mit dem Gläubiger auseinandersetzen, soweit die Forderung nicht berechtigt ist.
Ob in einem solchen Fall auch die Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden können, kann offen bleiben, da hier nur die WEG verklagt war.
(BGH, Urteil v. 11.12.2015, V ZR 180/14)
Vgl. zu dem Thema auch:
BGH: WEG kann Grundstück kaufen
BGH: Wohnungseigentümer dürfen über Rauchwarnmelder entscheiden