Miete: Ein defektes Abflussrohr fällt nicht unter die Kleinreparaturklausel

Erstattung von Kosten für eine Reparatur an einer Abflussleitung: 82,51 Euro

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern Erstattung von Kosten für eine Reparatur an einer Abflussleitung aufgrund einer sog. Kleinreparaturklausel.

Im Mietvertrag ist vereinbart:

„Der Mieter trägt ... ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen bis zum einem Betrag von jeweils 90,00 Euro pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z.Z. in Höhe von 266,28 Euro."

Die Vermieterin beauftragte eine Firma mit Reparaturarbeiten in der Mietwohnung. Die Firma demontierte einen Abfluss im Badezimmer und erneuerte dort eine Dichtung. Hierfür stellte das Unternehmen der Vermieterin 82,51 Euro in Rechnung. Die Vermieterin verlangt von den Mietern die Erstattung dieser Kosten aufgrund der Kleinreparaturklausel.

Klausel erfasst nur Gegenstände, die Zugriff der Mieter unterliegen

Das AG Charlottenburg gab den zahlungsunwilligen Mietern Recht. Die Reparatur am Abfluss unterfällt nicht der Kleinreparaturklausel, sodass die Mieter keine Kosten erstatten müssen. Die Kleinreparaturklausel erfasst nur solche Gegenstände, die dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Mieter unterliegen.

Sinn der Überbürdung kleinerer Instandsetzungen ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.

(AG Charlottenburg, Urteil v. 31.8.2011, 212 C 65/11).

Hintergrund: Voraussetzungen für eine wirksame Kleinreparatur-Klausel

Eine Kostenabwälzung kleinerer Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mieter ist nur wirksam, wenn sie folgende Voraussetzungen erfüllt:

• Es dürfen nur diesen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen von Teilen der Mieträume umfasst sein, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind: Dazu gehören etwa Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser - also insbesondere Wasserhähne, Ventile, Mischbatterien, Brausen und Druckspüler -, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster, Türverkleidungen und Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
• Unwirksam wäre also eine Klausel, die den Mieter unbeschränkt, beispielsweise auch für Bereiche haften ließe, die er gar nicht abnutzen kann, wie beispielsweise Wasser-, Strom- oder Gasleitungen;
• Die Klausel darf sich tatsächlich nur auf Kleinreparaturenbeziehen. Kleinreparaturen sind solche, die sich auf Schäden von maximal 100 EUR beziehen. Der BGH hatte im Jahr 1989 eine Maximalhöhe von 150 DM, also 76,79 EUR, für noch vertretbar angesehen. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung dürfte derzeit wohl von einem Betrag von 100 EUR ausgegangen werden.  Kleinreparaturklauseln , die sich auf höhere Schäden beziehen, sind jedoch unwirksam.
• Im Mietvertrag gleichzeitig eine betragsmäßige Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum vereinbart sein, für den Fall, dass sich die Notwendigkeit von Kleinreparaturen häufen: Höchstsatz ist eine Summe von 200 EUR im Jahr oder 8 % der Jahresmiete. Auch hier wurde in der Vergangenheit ein Maximalbetrag von 300 DM, also 152,78 EUR, noch für vertretbar angesehen. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Preissteigerung dürfte derzeit ein Betrag von 200 EUR noch vertretbar sein.

Sollte eine mietvertragliche Klausel im Einzelfall nur eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllen, ist die gesamte Klausel unwirksam. Der Mieter muss dann gar nichts bezahlen, die volle Kostenlast trifft vielmehr den Vermieter.