Die winterliche Streu- und Räumpflicht gehört in die unangenehme Gruppe der Verkehrssicherungspflichten: Der Eigentümer eines Grundstücks ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die unmittelbar an sein Grundstück angrenzenden Wege sowie Zu- und Abgänge bzw. die Zu- und Abfahrten von der Allgemeinheit und Grundstückbesuchern ohne größere Gefahren genutzt werden können. Kann er das dem Mieter „in die Schuhe schieben“?
Zu den Verkehrssicherungspflichten gehört im Winter die besonders lästige Pflicht, Schnee und Glatteis zu beseitigen. Nicht selten neigen Eigentümer dazu, diese unangenehme Aufgabe auf ihre Mieter zu übertragen.
Dies wird in der Rechtsprechung im Grundsatz überwiegend für zulässig erachtet. Einige Grundanforderungen sind allerdings zu beachten:
Übertragung durch Vertrag: Was geht?
- Die Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter muss im Mietvertrag selbst oder gesondert vertraglich erfolgen.
- Eine Verpflichtung des Mieters aufgrund der Hausordnung ist nur gültig, wenn der Mietvertrag hierauf ausdrücklich Bezug nimmt und die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist.
- Umstritten ist ob eine formularmäßig formulierte Übertragung den AGB-Vorschriften Stand hält. Die meisten Gerichte bejahen dies. Außerdem sollte der Vermieter dem Mieter einen Zeitplan für die Durchführung der Dienste übergeben.
Konkludente Übertragung ist in Einzelfällen möglich
Im Regelfall lehnt die Rechtsprechung Gewohnheitssätze dahingehend, dass beispielsweise der Mieter einer Erdgeschosswohnung zum Schneeschippen verpflichtet ist, ab.
Etwas anders kann aber bei Vermietung eines kompletten Einfamilienhauses oder bei einer Gaststätte gelten. Hier sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Eine konkludente Übertragung ist in solchen Fällen in Betracht zu ziehen.
Muss der Mieter selbst die Gerätschaften anschaffen?
Der Kauf von Schneeschippe und geeignetem Streumaterial kann durchaus ins Geld gehen. Ob der Mieter verpflichtet ist, sich diese Materialien auf eigene Kosten zu besorgen, ist in der Rechtsprechung umstritten. Überwiegend wird wohl angenommen, dass diese Verpflichtung nur bei einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung besteht.
Haftung des Mieters für Schadensfälle
Verstößt der Mieter gegen die ihm übertragene Verpflichtung und kommt infolge dessen beispielsweise ein Passant zu Fall, so trifft den Mieter bei einer wirksamen Übertragung der Räumpflicht gegenüber dem Geschädigten die volle Haftung.
Der Eigentümer selbst ist aber nur dann selbst von der Haftung befreit, wenn er die ordnungsgemäße Durchführung des Winterdienstes durch den Mieter regelmäßig überwacht und kontrolliert.
Wird ein außenstehender Dritter verletzt, haften sowohl der Vermieter als auch der mit der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht beauftragte Dritte aus Delikt, §§ 823ff. BGB.
Ist die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen worden, kann sich der Vermieter gegenüber dem Geschädigten durch den Nachweis entlasten, dass er den Dritten gewissenhaft ausgewählt, mit den erforderlichen Anweisungen versehen und fortlaufend überwacht hat. An die Aufsichtspflicht werden dabei strenge Anforderungen gestellt.
Wird einer der im Haus wohnenden Mieter infolge der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verletzt, kann der Verletzte gegenüber dem Vermieter vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die verletzte Pflicht vom Vermieter zu erfüllen war. Hat der Vermieter die Erfüllung dieser Pflicht, z. B. die Streupflicht, einem Dritten, z. B. einem Hauswart oder einem der Mieter, übertragen, folgt die Vermieterhaftung aus § 278 BGB (Haftung für Erfüllungsgehilfen).
Achtung: Verletzung der Räumpflicht ist Kündigungsgrund
Die Verletzung einer wirksam auf den Mieter übertragenen Räum- und Streupflicht durch diesen bedeutet die Nichterfüllung einer wesentlichen Vertragspflicht. Zumindest im Wiederholungsfall kann dies den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Praxishinweis: Je mehr Mietparteien das Haus hat, desto größer ist die Gefahr, dass sich für die Beseitigung der Gefahrenquellen die eine Partei auf die andere verlässt; umso stärker trifft den Vermieter die Pflicht, die Sicherung zu organisieren, ggf. über einen Hausverwalter. Bezüglich der Räum- und Streupflicht muss ein fester Streuplan vorliegen (LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 30.6.2000, 1 O 60/00).