Der Vermieter einer Wohnung kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter oder Untermieter in der Wohnung in größerem Umfang Cannabis anbaut und konsumiert.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin Räumung.
Das Mietverhältnis besteht seit 1990. Seit April 2009 hat die Mieterin die Wohnung untervermietet. Der Untermieter baute in der Wohnung Cannabispflanzen an. Neben den Pflanzen fand die Polizei bei einer Durchsuchung auch zahlreiche für den Cannabisanbau bestimmte technische Geräte sowie verkaufsfertig verpacktes Marihuana.
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis unter Hinweis auf den Drogenanbau fristlos, ohne zuvor eine Abmahnung zu erklären. Daraufhin kündigte die Mieterin an, es werde ein anderer Untermieter in die Wohnung einziehen. Der ursprüngliche Untermieter zog wie angekündigt aus. Die Mieterin erklärte, von den Aktivitäten des Untermieters keine Kenntnis gehabt zu haben.
Entscheidung
Die Mieterin muss die Wohnung räumen. Es bestand ein wichtiger Grund zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB, der es der Vermieterin unzumutbar machte, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.
Der vertragswidrige Gebrauch der Wohnung des Untermieters durch umfangreichen unerlaubten Anbau und Konsum von Cannabis stellt unter Abwägung der Interessen von Vermieterin und Mieterin einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses dar.
Darauf, dass die Straftat nicht der Mieterin, sondern ihrem Untermieter zur Last gelegt wird, kommt es nicht an. Die Vermieterin muss sich das Verschulden ihres Untermieters zurechnen lassen. Das hat zur Folge, dass der Hauptmieter für das Verschulden des Untermieters genau wie für eigenes Verschulden haftet. Wenn der Mieter freiwillig die ihm anvertraute Sache im eigenen Interesse, gegebenenfalls gewinnbringend, einem selbst ausgewählten Dritten überlässt, trägt er das Risiko eines Fehlverhaltens des Dritten, auch wenn es sich hierbei um vorsätzliche Straftaten handelt.
Neben dem zurechenbaren Verschulden der Mieterin ist bei der vorzunehmenden Interessenabwägung auch das berechtigte Interesse der Vermieterin zu berücksichtigen, ihre übrigen Mieter und insbesondere die im Haus wohnenden Kinder oder Jugendlichen vor den Gefahren zu schützen, die vom Cannabisanbau in dem Mietobjekt ausgehen.
Die Mieterin kann sich auch nicht darauf berufen, dass „der Stein des Anstoßes" durch den Auszug des Untermieters inzwischen beseitigt und der Kündigungsgrund im Nachhinein weggefallen sei. Das Mietverhältnis wird mit der Kündigung beendet. Hieran kann nachträgliches Wohlverhalten des Mieters nichts mehr ändern. Nichts anderes gilt für den Fall, dass dem Mieter das Verschulden seines Untermieters zugerechnet wird.
Eine Abmahnung war ausnahmsweise entbehrlich, denn das Vertrauensverhältnis war schon endgültig zerstört und konnte auch durch vertragsgemäßes Verhalten in der Zukunft nicht mehr wiederhergestellt werden.
(AG Hamburg-Altona, Urteil v. 14.2.2012, 316 C 275/11)