BGH erlaubt ausnahmsweise Korrektur zulasten des Mieters trotz Fristablauf

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten um die Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2007.

Nach Vorlage der Abrechnung 2005 hatte der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen ab 2006 erhöht. Der Mieter zahlte den Erhöhungsbetrag von Februar bis November 2007 aber nicht. Über die Erhöhung führten die Parteien ein Gerichtsverfahren, aus dem der Vermieter als Sieger hervorging.

Durch Fehler Mieterguthaben statt Nachzahlung zugrunde gelegt

Im Dezember 2008 übersandte der Vermieter dem Mieter die Abrechnung für 2007. Dort wies er als Vorauszahlungen aus Versehen nicht den vom Mieter tatsächlich gezahlten Betrag von 1.900 Euro, sondern den erhöhten Betrag von 2.640 Euro aus. Diesen versah der Vermieter mit dem handschriftlichen Vermerk „Sollvorauszahlungen". Wegen des Fehlers ergab die Abrechnung ein Guthaben von 200 Euro anstatt eine Nachzahlung von 540 Euro.

Korrigierte Abrechnung nach einjährige Abrechnungsfrist

Der Vermieter bemerkte seinen Fehler im Januar 2009 und übersandte dem Mieter eine korrigierte Abrechnung. Der Mieter meint, der Vermieter könne die Abrechnung 2007 nicht mehr zu seinen Lasten korrigieren, da die einjährige Abrechnungsfrist abgelaufen sei.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Ausnahmsweise ist eine Korrektur möglich.

• Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren.
• Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden.

Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.

Es kommt nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.

Fehler war auf den ersten Blick erkennbar

Trotz dieser Grundsätze, anhand derer eine Korrektur nicht möglich wäre, konnte der Vermieter die Abrechnung im vorliegenden Fall korrigieren. Der Fehler war für den Mieter nämlich auf den ersten Blick erkennbar. Zwischen den tatsächlichen und den ausgewiesenen Vorauszahlungen bestand eine erhebliche Differenz. Außerdem hatten die Parteien gerade einen Prozess über die Höhe der berechtigten Vorauszahlungen geführt.

Unter diesen Umständen ist es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt, den Vermieter an seinem offensichtlichen Versehen, das dieser kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat, festzuhalten.

(BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10)