Ein Schlüsselverlust ist immer ärgerlich, besonders aber, wenn der Vermieter oder die WEG vom Verlierer verlangt, die Kosten für den Austausch der Schließanlage zu erstatten. Doch nur, wenn es im Mietvertrag oder der Satzung der WEG wirksam vereinbart wurde, besteht Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Schließanlage bei einem Verlust des Schlüssels durch den Mieter oder einen der Eigentümer.
Rücksicht auf die im Einzelfall drohende Gefahr
Eine Mietvertragsklausel, wonach der Vermieter immer berechtigt ist, die Schließanlage des Hauses auf Kosten des Mieters auszutauschen, wenn dieser einen Schlüssel verloren hat, ist unwirksam, weil sie den Vermieter zum Ersatz der Schließanlage auch berechtigt, wenn ein Missbrauch mit den abhanden gekommenen Schlüsseln ausgeschlossen ist (Beispiel: Schlüssel fällt in Fluss). Dadurch benachteiligt sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.
Nicht treuwidrig werden
Der Vermieter kann grundsätzlich keine neue Schließanlage auf Kosten des Mieters einbauen, wenn der Mieter die Schlüssel unter Umständen verloren hat, die die Annahme rechtfertigen, dass die Schlüssel keinen Schaden mehr anrichten können, indem sie in falsche Hände geraten. Auch wenn der Schlüssel keinen Hinweis auf den Eigentümer trägt und ein Finder deshalb nichts mit den Schlüsseln anfangen kann, entfällt zumindest nach einem Urteil des LG Berlin (Urteil v. 10.11.1987, 64 S 196/87) der Ersatzanspruch.
Anders sieht es jedenfalls aus, wenn eine missbräuchliche Verwendung der Schlüssel befürchtet werden muss, etwa weil er zusammen mit aussagekräftigen Geschäftspapieren verschwindet oder über die Zulassungsnummer eines zugleich verschwundenen Dienstfahrzeugs eine Adresse ermittelt werden kann (KG Berlin, Urteil v. 11.02.2008, 8 U 151/07).
Mieter muss Schließanlage nur bei tatsächlichem Austausch ersetzen
Hat ein Mieter einen Schlüssel einer Schließanlage verloren, kann der Vermieter auch nur dann Schadensersatz für den Austausch der Schließanlage verlangen, wenn er diese tatsächlich ausgetauscht hat. "Schmerzensgeld" für gefühlte Unsicherheit gibt es vom Mieter nicht. Verursacht der Mieter einen Schaden an der Mietsache, muss er dem Vermieter hierfür zwar Schadensersatz leisten. Dabei kann der Vermieter den Schaden grundsätzlich anhand eines Kostenvoranschlags beziffern.
Ob er den Ersatzbetrag dann tatsächlich dazu verwendet, um den Schaden zu beheben, ist dem Vermieter überlassen.
Anders ist dies, wenn der Vermieter die Schließanlage austauschen muss, weil der Mieter einen Schlüssel verloren hat: Bei einem verlorenen Schlüssel und der damit einhergehenden Befürchtung, dass mit dem verloren gegangenen Schlüssel Missbrauch betrieben werden könne, erleidet die Mietsache keine Wertminderung.
Schadensberechnung
Eine Schadensberechnung auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ist deshalb in diesem Fall nicht möglich. Der Mieter muss nur zahlen, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde (AG Ludwigsburg, Urteil v. 13.4.2010, 8 C 3212/09).
Es geht auch anders
Das Problem wäre zwar durch moderne Technik leicht aus der Welt zu schaffen, aber obwohl es moderne elektronische Schließanlagen gibt, die bei Schlüsselverlust einfach umprogrammiert können (und nicht komplett ausgetauscht werden müssen), darf der Vermieter auch weiterhin eine mechanische Schließanlage einbauen lassen – und im Ernstfall Ersatz verlangen.