BGH zur Aufklärungspflicht beim Hauskauf: Unterlagen ersetzen keinen ausdrücklichen Hinweis

Hausgrundstück verkauft, das deutlich größer schien, als es war

Die Käuferin eines mit einem Haus bebauten Grundstücks verlangt von den Verkäufern Schadensersatz.

• Das verkaufte Grundstück verfügt über eine Fläche von 759 Quadratmetern und ist mit einem massiven Holzzaun eingefriedet.
• Ein 185 Quadratmeter großer Teil des Nachbargrundstücks,war in die Einfriedung einbezogen.
• Auf den ersten Blick scheint diese Teilfläche wegen ihrer gärtnerischen Gestaltung, aufgrund der Einfriedung und eines darin befindlichen vier Meter breiten Eingangstores und der Einfahrt dem Anwesen als Vorgarten anzugehören.

Hilfe, sie haben mein Grundstück geschrumpft!

Die Verkäufer hatten der Käuferin während der Vertragsverhandlungen einen Ordner mit diversen Unterlagen übergeben, in dem auch ein Lageplan enthalten ist. Aus diesem ist ersichtlich, dass der Vorgarten nicht zu dem verkauften Grundstück gehört. Strittig ist zwischen den Vertragsparteien, ob die Verkäufer hierauf auch mündlich hingewiesen haben.

BGH sah Aufklärungsbedarf

Die Verkäufer hätten die Käuferin ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass der Vorgarten nicht Bestandteil des verkauften Grundstücks ist.

• Die Einfriedung eines Hausgrundstücks vermittelt Kaufinteressenten den Eindruck, es handle sich um ein einheitliches, nach außen abgeschlossenes Grundstück.
• Die Verkäufer haben ihre Aufklärungspflicht nicht dadurch erfüllt, dass sie der Käuferin einen Ordner mit Unterlagen überlassen hatten.

Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zwecks allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht.

Da noch ungeklärt ist, ob die Verkäufer der Käuferin die besonderen Umstände mündlich mitgeteilt haben, hat der BGH den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 245/10).